부동산대책에도 살아남는 수익형 부동산은 있을까
┃연이은 부동산대책…향후 시장이 불안하다?
새 정부가 들어서고 강력한 부동산대책이 발표되고 있습니다. 다주택자들의 부동산소유를 제한하고 과도한 가계부채를 연착륙시키는 것이 주요 골자 입니다. 규제가 강화되면서 시장엔 불안한 전망과 하락론이 힘을 얻는 것처럼 보이기도 하는데요. 하지만 여전히 낮은 시중금리와 갈 곳을 못 찾은 부동자금 때문에 돈 될 만한 곳은 여전히 시장이 움직이고 있습니다. 서울 등 인접지역, 교통 및 개발 등의 호재를 갖춘 곳들은 가격이 떨어지지 않고 올랐습니다. 이 때문에 상승론도 힘을 잃지 않고 있습니다.
┃규제 강화-> 주택구매 심리 위축 우려…오피스텔도 규제 강화 앞둬
새정부 들어 연이어 발표된 부동산대책은 심리적으로 부담을 주는 것이 사실입니다. 특히 갭투자, 집단대출 등으로 주택을 여러 채 보유한 다주택자는 양도세중과(내년), 보유세인상, 기준금리 인상 가능성 등의 이유로 주택구입을 꺼리게 됩니다. 국토교통부에 따르면 9월 주택거래량은 8만4,000여건으로 8월보다 12.7% 감소한 것으로 집계 됐습니다. 거래가 계속 줄면 주택가격 하락으로 이어질 수 있습니다. 주택규제 강화되면서 수익형 부동산은 오히려 관심이 늘어 오피스텔 같은 수익형 부동산 공급이 활발하게 이어졌습니다. 관심이 높아지다 보니 공급이 크게 늘면서 일부 지역에서는 공실률이 증가했습니다. 또한 오피스텔 전매제한, 인터넷청약의무화(300실 이상 규모) 같은 규제강화 소식은 오피스텔 투자에 부담이 될 수 있습니다.
┃불안할수록 수익률 안정적인 수익형 부동산 관심 증가
최근 정부가 기준금리인상을 시사 하면서 시장에 대한 불안감이 커졌고 결국 안정적인 수익률을 낼 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌습니다. 기준금리가 인상되면 예금금리는 찔끔 상승하고 대출금리는 그 이상 인상되죠. 적어도 수익형 부동산은 은행이자보다 4배 이상 수익을 낼 수 있기 때문에 불안한 시장에서는 더욱 주목을 받게 됩니다. 오피스텔 규제가 강화된다고 하지만 결국 잘 될 곳은 잘 팔립니다. 가계부채대책이 발표된 직후인 지난 10월말 인천 송도에 공급된 송도 SK뷰 센트럴 오피스텔은 180실 모집에 9,226명이 몰려 평균 51.3대 1 경쟁률을 기록하며 마감된 것처럼 말이죠.
┃입지의 중요성…수요가 유입될 수 있는 환경인가?
모든 부동산에서 가장 우선 봐야 할 것은 역시 입지 입니다. 수요가 유입될 수 없는 환경의 입지에선 어떤 상품적 장점을 가져도 좋은 수익을 기대할 수 없고 공실에 대한 리스크도 높습니다. 부동산컨설팅업체 알투코리아의 ‘서울지역 오피스의 공실률 추이 분석’에 따르면 최근 3분기 강남, 도심 등 주요 업무지역의 오피스 공실률은 급격한 상승 없이 소폭 상승하거나 하락했습니다. 하지만 중심업무지역이 포함되지 않은 기타권역의 오피스 공실률은 2분기 10.6%에서 3분기 14.8%로 4.2%P 상승했습니다. 종로, 여의도, 강남 등의 중심업무지구들은 대중교통이 집중되고 업무시설 이외에도 다양한 편의시설들이 갖춰져 수요가 탄탄합니다.
┃100번을 강조해도 지나치지 않는 ‘입지’..수도권 신도시는 역시 접근성
수도권에서는 역시 서울과의 인접, 접근성이 강조되며 지방권역으로 이동하기 좋은 입지는 선호도가 높습니다. 위례신도시의 경우 한때 역전세난이 우려됐으나 지금은 높은 시세를 기록 중입니다. 2015년 1월 입주한 위례 송파푸르지오는 전용 108㎡가 7억7000만원선에 분양, 현재는 11억원까지 시세를 형성해 3억원 이상 프리미엄이 붙었습니다. 경기 동부지역을 대표하는 남양주 다산신도시는 2015년이후로 분양된 단지들 모두 완판을 기록 중입니다. 최근에는 9월 분양한 다산신도시 자이 아이비플레이스가 아파트 6.8대 1, 오피스텔 68.11대 1 경쟁률로 조기에 완판 됐습니다. 다산신도시는 북부간선로(서울도심), 강변북로(서울중심, 강남), 외곽순환로(서울강남, 수도권남부), 8호선 연장 별내선(개통예정), 서울~세종고속도로(2022년 1단계 개통예정) 등 현재와 미래의 교통망이 좋아 수요가 줄지 않고 있습니다.
┃관심 증가하는 지식산업센터, 섹션오피스도 교통 편의성 중요
지식산업센터는 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등이 입주할 수 있는 시설을 말합니다. 입주 대상이 기업들이기 때문에 임대료가 비교적 높아 수익률이 좋습니다. 대형 오피스를 작게 쪼개 임대 해 투자비용 부담을 줄인 섹션오피스도 기업이 임차인이 됩니다. 한번 입주한 기업체가 오랫동안 머무르기 때문에 공실 부담이 적습니다. 두 상품 모두 대중교통이나 차량의 접근성이 좋아야 합니다.
┃무엇을 갖췄느냐가 앞으로의 가치를 결정 할 것
소비자들이 원하는 것에 큰 비중을 두는 것을 ‘특화’라고 합니다. 공급자들은 특화시설 갖춰 소비자들로부터 주목을 받길 원합니다. 최근 재건축 시공사 선정 과정에서 어떤 건설사는 고층부에 스카이라운지를 설치하고 어떤 건설사는 옥상에 인피니티 풀장을 설치하겠다는 등 고급호텔에서나 볼 수 있는 특화시설들이 회자됐었습니다. 또한 주변 자연환경과 연계한 단지공원 조성 등 다양한 특화전략은 수요 증가로 이어져 부동산 가치도 상승시킵니다. 오피스(섹션오피스), 지식산업센터 같은 경우 좋은 근무환경을 위해 공용회의실, 정원(공원), 렌터카서비스 제공 등 다양한 방식으로 차별화를 하고 있습니다.
┃특화시설로 편의성과 수익성 두마리 토끼를 잡아라
수익형 부동산 가운데 오피스텔의 경우 심심치 않게 발생하는 문제점이 주차난입니다. 대부분 오피스텔은 세대당 주차대수가 1대가 되지 않는 경우가 많습니다. 또한 진출입에 불편한 기계식 주차 방식도 선호도가 낮죠. 때문에 세대당 1대 이상 주차가 가능하거나 자주식 주차가 가능한 오피스텔은 주차시설 특화로 상대적인 선호도가 높습니다. 또 다른 수익형 부동산인 지식산업센터의 경우 기업의 근무환경을 좋게 할만한 특화설계를 하기도 합니다. 상주 직원들을 위한 다양한 편의시설이나 오피스텔형 기숙사도 함께 들어옵니다. 옥상 정원 조성은 기본이 됐고 상업시설은 스트리트형, 오픈형 등의 설계를 통해 집객률을 높이는 노력을 하고 있습니다.
┃교통 등 입지 좋은 수익형 부동산 공급은?
유승종합건설이 경기 남양주시 다산신도시 최초로 공급하는 다산 블루웨일은 업무동과 분리된 별동형 기숙사가 들어섭니다. 빌트인, 옥상정원, 층별 회의실 등의 편의시설과 도보권내의 다산신도시 1만여 배후세대, 현대프리미엄 아울렛(예정) 수요까지 기대할 수 있습니다. 복층설계를 통한 공간활용 등도 눈길을 끕니다. 부천 중동에 들어서는 오피스텔 부천시청역 솔라리움은 7호선 부천시청역을 이용할 수 있으며 세대당 110%의 자주식 주차장을 갖췄습니다. 상업시설로는 고양 한류월드에 들어서는 라몬테 이탈리아노는 자유로, 제2자유로 등과 외곽순환로 등으로 접근성이 좋습니다. GTX킨텐스구간 추진 역시 호재입니다.
┃시장은 넓고 투자할 곳은 있기 마련…투자방향, 목적 명확히 해야
혹자들은 투자환경이 좋지 않다고 하지만 위기는 곧 기회가 될 수 있습니다. 투자적인 관점에서 둘러보면 시장은 넓고 투자할 곳은 있기 마련이죠. 계속된 저금리, 불안한 노후, 정년이 보장되지 않은 직장생활 등은 수익형 부동산을 찾게 합니다. 인구의 변화도 눈여겨볼 필요가 있습니다. 통계청의 ‘2016년 인구증가율’ 통계를 보면 서울, 부산, 대구 등 대도시 인구증가율은 마이너스를 기록한 반면 신도시와 대규모 택지지구가 조성 등 개발지역의 인구증가율은 플러스를 기록했습니다. 수도권의 화성 동탄2신도시, 남양주 다산신도시, 김포 한강신도시, 파주 운정신도시 등으로 수요가 이동하고 있는 셈입니다. 투자의 방향과 목적을 명확히 할 때 투자를 결정하기 수월하다는 점도 명심해야 합니다.
