인구 증가하는 곳 ‘일자리∙돈’도 간다!
| 인구 늘어나는 지역 부동산을 주목하라
부동산 속설에 ‘인구 늘어나는 지역 부동산을 주목하라’는 말이 있습니다. 인구 유입률이 높은 지역일수록 부동산 성장 가능성도 높을 수밖에 없기 때문인데요. 인구가 많거나 인구가 점점 증가하는 지역을 유망한 부동산으로 바라보는 이유죠.
| 인구증가율은 해당 지역의 가치를 나타내는 지표
인구증가율은 해당 지역의 가치를 잘 보여주는데요. 일단 인구가 증가하려면 그 지역에 일자리가 풍부하거나 일자리가 있는 지역과의 교통이 발달돼 있어야 하는 게 필수조건이지요. 또한 인구가 증가할수록 교통ㆍ학교ㆍ공원 등 생활기반시설 확충되는 등 개발 호재가 많다는 이점도 있습니다. 때문에 인구의 증가 추이만 살펴봐도 그 지역의 가치를 가늠할 수 있다고 얘기하는 겁니다.
| 인구 줄어드는 `축소 도시` 전국 20곳 어딘가 보니
반대로 사람이 떠나가는 지역은 빈집이 속출하고 부동산시장이 침체될 수밖에 없는데요. 인구가 줄어들면서 빈집이 증가하는 도시를 일컫는 '축소도시'를 보면 확실히 그런 것을 알 수 있습니다. 국토연구원에 따르면 최근 40년간 인구가 가장 많았던 '정점인구'에서 25% 이상 인구가 줄어든 도시로는 영주, 안동, 문경, 상주, 구미, 영천, 경주(경상북도), 태백·동해·삼척 (강원도), 공주·보령·논산(충청남도), 익산·김제·정읍·남원(전라북도), 나주·여수(전라북도), 밀양(경상남도) 등 총 20곳이 있습니다.
| ‘축소도시’ 고령화로 늘어나는 빈집
축소도시는 고령화와 함께 인구는 줄고 반대로 빈집은 늘어나 심각한 사회 문제가 되고 있는데요. 이들 지역의 공가율(빈집 비율)은 전국 평균인 6.5%를 넘어섰습니다. 평균의 2배를 넘는 13.0% 보다 공가율이 높은 곳도 4곳(태백, 삼척, 나주, 영천)에 달했습니다. 이들 지역 모두 일자리 부족으로 사람들이 떠나가고 있는데요. 일자리를 찾아 젊은 사람들이 떠나가면서 20개 도시 모두 65세 이상 인구 비율이 7~14%인 고령화 사회 이상 단계에 들어있습니다. 이중 삼척, 공주, 보령 등 9개 도시가 고령사회(65세 이상 비율 14~20%), 정읍, 남원 등 6곳은 초고령사회(65세 이상 비율 20% 이상)에 도달했습니다.
| 그럼 반대로 인구가 증가하는 곳은?
그럼 반대로 인구증가세가 두드러지는 지역은 어디일까요? 통계청의 국내인구이동통계를 통해 최근 5년간 시군구별 기준 인구 순유입자수(전입에서 전출인구를 뺀 것)가 많은 지역을 살펴보면 세종시(14만6,702명)를 제외하면 모두 수도권에 속해 있는데요. 화성시가 11만2,160명으로 가장 많았고 화성시에 이어 김포시(9만9,758명), 인천광역시(6만9,799명), 남양주시(6만6,927명), 하남시(6만6,229명) 순이었습니다.
| 인구가 늘어난 지역의 공통점은? ‘신도시+일자리’
이 지역에 인구는 왜 증가했을까요? 인구가 늘어난 지역을 살펴보면 몇 가지 공통점이 있습니다. 우선 최근 신규택지개발이 활발하게 이뤄진 지역이란 점입니다. 세종시(행정중심복합도시), 화성(동탄2신도시), 김포(한강신도시), 인천(송도국제도시), 남양주시(별내∙다산신도시), 하남(미사강변신도시) 등 신도시 개발이 된 곳이죠. 두번째 공통점은 ‘일자리’입니다. 즉 직장과 주거지를 가까운 둔 직주근접 도시구조를 형성하고 있는 것인데요. 다만 이들 지역은 2가지 유형으로 구분할 수 있는데요. 화성, 인천처럼 기업유치를 통한 자족도시의 면모를 갖추고 있는 지역과 편리한 교통으로 직장이 밀집돼 있는 서울로 출퇴근이 자유로운 김포, 남양주, 하남 등으로 나눌 수 있습니다. 축소도시가 일자리가 없는 반면 이들 지역처럼 인구가 몰리는 곳은 일자리가 있다는 것을 단적으로 보여주죠.
| 인구 증가 힘입어 부동산시장 들썩
두 유형 모두 인구를 끌어 들이는 ‘일자리’란 매력을 가지고 있어 이들 지역 분양은 그 어느 곳보다 관심 지역인데요. 화성시(동탄2에 한함), 남양주시, 하남시의 경우 청약조정대상지역으로 그 인기가 검증된 지역이고 경제자유구역인 인천과 미분양의 오명을 씻은 김포 분양시장은 최근 떠오르고 있는 청약 인기 지역입니다. 특히 11만명 이상이 살고 있는 송도국제도시는 지난 4년간 연평균 1만2,970명이 유입될 정도로 인구증가세가 무섭습니다. 여기엔 포스코건설을 비롯 코오롱글로벌·대우인터내셔널·삼성바이오로직스 등 대기업과 녹색기후기금(GCF)·세계은행 한국사무소 등의 국제기구가 있습니다. 삼성그룹이 세계 최대 규모의 바이오의약품 생산공장도 건립 중이고요. 더욱 놀라운 건 아직 50%밖에 개발이 안됐다는 것입니다. 앞으로 송도 최초 관광•레저•휴양•쇼핑복합센터 ‘골든하버’와 복합물류센터 ‘아암물류2단지’, 68전망대와 18홀 골프장이 들어서는 ‘블루코어시티’ 등 서해안쪽 대형 개발사업들이 정상화되면 인구는 더욱 늘어날 것입니다. 이를 증명하듯 최근 송도 랜드마크시티(6·8공구) 내 분양한 3개 단지가 계약을 시작한지 2달도 채 안돼 빠른 속도로 계약이 이뤄졌고요.
| 인구 증가하는 덴 이유가 있다!
올해도 꾸준한 인구 증가로 부동산 상승이 기대되는 지역에 분양 물량이 대기 중이고요. 우선 오는 6월 포스코건설이 송도국제도시 랜드마크시티(6∙8공구) 내 M1블록에서 자사가 역대 분양한 단지 중 가장 큰 규모인 총 3,472가구의 매머드급 복합주거단지 ‘랜드마크시티 센트럴 더샵’을 선보일 예정입니다. 김포 걸포3지구에서는 GS건설이 ‘한강메트로자이’ 분양에 나섰고요. 하반기에는 남양주시에서 인구 유입이 기대되는 물량들이 나옵니다. 남양주시 진건읍에 짓는 ‘다산진건자이’(967가구)와 별내동에 10월경 공급예정인 585가구가 그것입니다. 사람이 몰리는 핫한 지역이라 이들 단지의 청약 성적에 관심이 모아집니다.
| 인구 하나만으로 설명하기 힘든 부동산시장
물론 인구증가 하나만으로 부동산을 설명하기 힘든데요. 집값은 단순히 한가지 요인에 의해 작용한다기 보다는 여러 요소가 유기적으로 상호작용을 일으켜 그 결과로 가격이 결정되기 때문입니다. 하지만 인구 증가 지역은 기업 유치∙지역 개발 등의 호재를 안고 있어 향후 경제 활성화가 점쳐지는 만큼 올해도 어김없이 위력을 발휘할 것으로 전망되는데요. 마지막으로 부동산 전문가의 말을 들어보시죠.
“유입 인구가 늘어난다는 것은 해당 지역이 성장하고 있다는 지표로 해석할 수 있는데요. 탄탄한 주택 수요뿐 아니라 대체로 대기업 이전 등의 호재와 교통·교육·라이프 등 인프라 시설의 확충되기 마련이어서 자연스레 지역 가치 향상 및 부동산 시장 상승을 기대해 볼 수 있습니다.”
