명의수탁 관련 대리권 미확인에 따른 손해배상의 책임
부동산 중개사고사례
[해당 판례]
대법원 2008다 63970 손해배상(기)
부산지방법원 2007나 5721 손해배상(기)
부산지방법원 2006가단 107513 손해배상(기)
[해당 조문]
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조[중개대상물의 확인⋅설명] 및 제29조[중개업자등의 기본윤리], 제30조[손해배상책임의 보장]
대법원 전경Ⅰ. 사건의 개요
이번 사건은 중개업자의 중개로 임대차 계약 체결 후 거주하던 임차인이 계약 자체에 대하여 사문서를 위조한 대리권 없는 자와의 계약을 체결하여 임차인이 보증금 중 상당액을 손해 본 사건으로 당시 ｢중개업자의 대리권 확인 소홀｣ 및 ｢임대인의 절묘한 사문서 위조｣의 결과로 발생한 사건으로 대리권 확인 여부에 대한 경각심을 재삼 확인할 수 있는 사건으로 볼 수 있습니다.
Ⅱ. 당사자 및 사실관계
• 당사자 관계
원고 문OO, 사건 부동산의 임차인, 부동산의 사고의 피해자
피고 이OO, 사건 부동산의 임대차 계약을 중개한 중개업자
소외 최OO, 실제 임대인
소외 강OO, 임대인 최OO를 가장한 자, 즉 임대인 사칭자, 실제 임대인 최OO의 친구
• 사실관계
이 사건의 원고 문OO(이하 ‘임차인 문모씨’라고 한다)는 피고인 중개업자 이OO(이하 ‘중개업자 이모씨’라고 한다)의 중개로 부산광역시 부산진구 소재 아파트에 대하여 2005년 3월 29일부터 2006년 3월 28일까지 보증금을 3,500만원으로 하는 부동산임대차계약을 2005년 3월 26일 체결하고 거주하던 중 실제 임대인이라는 최OO(이하 ‘임대인 최모씨’라고 한다)가 임차목적물에 대하여 명도를 요구하여 사실을 파악해본바, 부동산임대차계약 당시의 임대인은 실제 임대인이 아닌 임대목적물관련 서류를 위조 및 임의행사하고 임대인의 행세를 한 강OO(이하 ‘사칭 임대인 강모씨’라고 한다)으로 드러났다.
실제 임대인 최모씨와 친구관계인 임대인 사칭자 강모씨는 최모씨의 분양계약서, 인감증명서, 인감도장, 이 사건 임대차목적물인 부동산의 열쇠를 가지고 중개사무소를 방문하여 본인이 마치 임대인 최모씨인 것처럼 중개의뢰를 하였던 것이며 당시 중개업자 이모씨가 주민등록확인을 요구하자 분실하였다고 하여 이에 중개업자 이모씨 및 임차인 문모씨는 최모씨로 행세한 강모씨의 말만을 믿고 계약을 했던 것이다.
이에 중개업자 이모씨 및 임차인 문모씨는 사칭 임대인 강모씨를 만나 이 사건 부동산 임대차계약서 대리인란에 강모씨의 기명날인을 받고 아울러 “이 사건 부동산의 등기부상 소유자는 최모씨이나 실제 소유자는 본인 강모씨”라는 취지의 확인서를 작성하였으며 임대차보증금에 대한 민사적 책임을 지겠다는 각서도 함께 작성하게 되었다.
그러나 이에 반해 실제 임대인 최모씨는 친구이자 자신을 사칭한 강모씨를 사문서위조 및 행사죄로 형사고소 하였으며, 임차인 문모씨를 상대로 하여 부동산 명도소송을 제기하기에 이르렀다(부동산 명도소송은 임차인 문모씨와 실제 임대인 최모씨의 합의로 취하됨).
Ⅲ. 쟁점사항
• 원고인 임차인의 주장
임차인 문모씨는 타인의 재산권을 취급하는 전문자격사인 중개업자가 임대인의 정당한 대리권의 수여여부도 확인하지 않았으며 더 나아가 실제 임대인 최모씨의 친구인 강모씨가 임대인으로 행세하는데 있어 정확한 신분확인을 하지 않았으며 특히 신분확인의 기본인 신분증을 확인하지 않아 사고가 발생했다고 주장한다.
• 피고인 중개업자의 주장
중개업자 이모씨는 등기부등본상 명의인이 아니더라도 즉, 타인의 물건이라도 거래의 대상이 될 수 있으며 중개업자에게 보증금의 반환을 구하는 것은 부당하며 실제 임대보증금을 수령해간 강모씨에게 보증금 반환을 요구할 것을 주장하며 최모씨는 이 사건 주택에 대한 명의수탁자에 불과하고 실제 소유자는 강모씨이며, 그렇지 않다 하더라도 최모씨가 자신의 대리인이 강모씨가 맞다고 인정, 이는 표현대리의 성립이므로 임차인의 피해에 대해 배상해 줄 책임이 없다고 항변한다.
Ⅳ. 법원의 판단
피고는 [공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률]상의 중개업자로서 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무가 있고, 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다고 규정하고 있는 바, 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 임대 등 처분을 하려는 자가 그 부동산의 진정한 권리자로서 적법하게 임대할 수 있는지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등으로 조사 확인하여 임차인에게 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다고 할 것이다.
또한 피고는 임대인이라고 주장하는 강모씨가 등기필증이나 인감도장, 인감증명서, 열쇠를 제시하기는 하였으나, 본인 확인의 가장 기본이라 할 수 있는 신분증의 제시를 하지 않았음에도 불구하고 이를 확인하지 않고 강모씨의 말만 믿고 더 이상 실제 소유주 최모씨 본인임을 확인하는 절차를 취하지 아니한 채 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 중개함으로써 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 못한 과실이 있으므로 법 제30조에 의하여 원고가 입은 재산상 손해를 배상할 의무가 있으며 이 사건의 경우 강모씨가 최모씨인양 행세하였을뿐 최모씨의 대리인임을 현명하고 대리행위를 한 바 없으므로 표현대리의 법리는 적용될 수 없고, 그 밖에 이 사건에 있어 일반거래관념에 근거한 당시의 구체적 상황에서 강모씨가 최모씨 본인이라고 믿는 것이 무리가 아니라는 등의 특별한 사정이 있다고 인정할 증거가 없다.
