인테리어 비용은 유익비나 필요비로 인정되지 않는다.
유치권도 불인정!
이번 이야기는 계약 시 정한 특약사항에 따라 유익비와 필요비가 인정되지 않고 그에 따라 유치권도 주장할 수 없음을 확인해 주는 이야기이다.
지난 실패를 곱씹으며 마음을 다 잡은 다복 씨는 새로운 영업장에서 밝은 미래를 꿈꾸고 있다. 그런 다복 씨가 자신만의 색깔을 입히기 위해 내부 시설보수는 물론 미적 효과를 배가시키기 위한 인테리어 공사를 단행했다. 생각보다 만만찮은 인테리어 비용을 지출한 다복 씨는 내심 과다한 지출이 걱정도 되지만 시설을 보수한 만큼 나중에 임대인이 비용을 지급해 줄 것이라는 생각이다.
그런대로 버티던 어느 날 만기로 인해 사업장을 다시 옮기게 되는 다복 씨. 그런 다복 씨는 건물주인 오복 씨에게 시설비를 청구하게 된다.
과연 다복 씨는 개업 초기 지출한 인테리어 비용을 받을 수 있을까?
위와 같은 사안에서는 먼저 용어부터 정리해 둘 필요가 있다.
먼저 인테리어(interior)는 쾌적한 실내 환경을 위해 천정이나 벽면 등에 마감재나 액자 등을 활용하여 공간을 조화롭게 꾸미는 것을 말하며, 조명기구나 가구 등을 모두 포함하는 개념의 총칭으로 볼 수 있다.
인테리어에는 공사의 개념과 배치의 개념이 쓰이며, 이들은 모두 비용을 수반하게 된다. 유익비의 경우에는 물건을 개량하여 객관적인 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용으로 이중창 설치, 발코니 확장 등에 소요된 비용을 말하고 필요비는 보일러 수리비용 등 부동산을 보존하기 위해 지출한 유지비용을 말한다. 이러한 유익비나 필요비를 지출했을 경우 임대인에게 무조건 청구해서 받을 수 있는 것은 아니다.
예를 들어 임차인이 임차목적물을 반환할 때 원상회복을 하겠다는 약정을 한 경우에는 유익비 청구가 어려울 수 있다.
한편 유치권은 그 물건에 관해서 생기게 된 채권에 대해 법률상 당연히 생기는 법정 담보물권으로 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 이에 관해 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.
위의 상황에서 보듯 이전 영업장에서의 실패를 디딤돌 삼아 새로운 사업을 구상하던 다복 씨는 어렵게 구한 입지가 꽤 괜찮은 곳에서 두 번째 사업장인 막걸리 가게를 개업하였다. 개업 시 인테리어 비용에 만만찮은 비용이 들었지만 내심 가게를 깨끗하고 이롭게 만들면 건물의 가격도 덩달아 오를 것이고, 그렇다면 임대인도 일부라도 보전을 해 줄 것이라고 믿었기에 상당한 비용 지출을 감내하고 인테리어 공사를 진행한 것이었다.
그러나 다복 씨가 간과한 한 가지가 있었으니 그것은 바로 계약 시 약속한 다음과 같은 하나의 특약조건이었다.
“이거 싸게 드리는 대신 나갈 때 반드시 원상회복하셔야 합니다.”
결국 계약 시 특약 한 줄로 인해 다복 씨는 임대인인 오복 씨에게 필요비로도 볼 수 있을 법한 그 어떠한 유익비도 받을 수 없었다. 물론 부동산 유치권도 인정되지 않았다.
가게 임차인인 다복 씨가 임대인인 오복 씨를 상대로 하는 유치권이 인정되기 위해서는 다복 씨가 가진 피담보채권과 유치권 목적물인 가게 사이에 물리적이고 사실적인 견련관계가 인정되어야 하는데 이를 법원에서는 인정하지 않았는데, 법원은 위 특약사항처럼 임대차 계약서상 계약기간 종료 시 원상회복을 약정했다면 임차인인 다복 씨는 임대인인 오복 씨에게 유익비와 필요비 상환청구권을 가지고 유치권을 주장할 수 없다고 판결하였다.
법원의 태도
수원지방법원 2019가합 28259 판결
건물 임차인이 임차건물에 인테리어 공사비용 등을 지출하였다고 하더라도 임차인이 임차건물에서의 영업을 위하여 지출한 시설개수비용이나 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 아니하므로 건물 임차인에게 그 공사비용을 피담보채권으로 하는 유치권은 인정되지 않는다.
