보증금이 전부인 임차인의 대항력과 최우선변제금액
[MBC] 불어라 미풍아
내 집 한 칸 마련하기 위해 인고의 노력을 다할 수밖에 없는 대부분의 가정에서는 집과 관련된 비용이 그들 재산의 전부라고 해도 과언이 아닐 것이다. 최근 전반적 사회적 분위기가 집은 사는 것이 아닌 사는 곳이라는 인식이 확산되어 과거처럼 수입의 모든 걸 집에 투자하던 그런 시대적 흐름은 지났지만 여전히 집을 사거나 얻을 때 큰돈이 들어가는 건 여전하다.
그래서 전부일 수도, 전부일 수밖에 없는 보증금을 철저히 잘 지켜야 하는 법.
우리 법에서는 이러한 전 재산이라고 볼 수 있는 돈을 담보로 집을 빌려 살고 있는 세입자(임차인)에 대한 특별한 보호규정을 두고 있다.
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[MBC] 불어라 미풍아
드라마 ‘불어라 미풍아’는 김사경이 극본을 쓰고 윤재문이 연출하여 MBC에서 2016년 8월 27일부터 2017년 2월 26일까지 방영되었다.
△ 이미지 출처 : 문화방송, http://www.imbc.com/broad/tv/drama/mipoong/Scene
어렵사리 탈북에 성공한 김미풍(임지연 분)의 가족은 엄마 주영애(이일화 분)가 정부에서 지급한 정착금을 사기당하게 되면서 거리에 내몰릴 위기에 처해 있다.
마침 김미풍은 어린 시절 인연이 있던 변호사 이장고(손호준 분)를 우연히 만나게 되면서 그의 도움을 받게 된다. 서류를 보던 이장고가 천천히 말을 꺼내는데...
“가능하겠는데요. 주택임대차보호법에 따라서 일부는 돌려받을 수 있을 것 같아요.”
“남조선에 그런 법이 다 있습니까? 나중에 딴소리 없기입니다.”
“그러게요. 그런 법이 있네요. 나중에 딴소리 안 할 테니까. 너무 걱정하지 마세요.”
“근데, 전부 아니면 얼마나...”
“전입신고를 미리 해두신 게 천만다행인 거 같아요. 확정일자 받아 두신 것도 잘하셨고, 주임법에 의하면 보증금이 1억 원 이하일 경우 최우선변제권에 해당이 되거든요. 그래서 3,400까지는 받을 수 있겠는데요.”
“3,400만 원이요? 감사합니다.”
△ 김미풍을 위한 이장고 변호사의 법률상담 장면, 화면 캡처Explanation
극 중에서도 알 수 있듯이 집 없는 서민들은 대부분 보증금이 전 재산일 수 있다.
서민들의 전 재산과도 같은 보증금은 특별하게 관리되어야 할 필요가 있는데 법에서도 이런 점을 고려하여 주택임대차보호법이라는 특별법을 만들어 보호하고 있으며, 주택임대차보호법을 설명하기에 앞서 민법을 먼저 확인해 볼 필요가 있다.
우리 민법은 생활 속에서 발생하는 다양한 법리적 해석을 정리하고 있는데 그중 하나로 다른 사람의 주택을 이용하는 방법의 두 가지, 즉 임대차와 전세권에 대한 규정을 두어 세입자인 임차인이 보호받을 수 있도록 하고 있다. 그러나 집주인인 임대인이 임차권등기나 전세권등기에 동의하지 않는 등 부정적인 면들이 많아 민법에 대한 특별법 성격의 주택임대차보호법이 탄생하게 된 것이다.
주택임대차보호법은 1981년 3월 5일 제정되어 시행되고 있으며, 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 목적으로 하고 있다.
민법보다 우선 적용되는 특별법인 주택임대차보호법에는 최우선변제나 확정일자, 대항력 등 소액임차인을 보호하기 위한 다양한 내용들이 규정되어 있다.
최우선변제란, 세입자가 거주하고 있는 주택이 경매나 공매에 넘어가는 경우에도 보증금의 일정 부분을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말하는데 민법의 규정에 따른 임차권의 경우 채권이기 때문에 임차하고 있는 주택이 제3자에게 이전되면 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없지만 주택임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 세입자를 최우선적으로 보호하고 있다.
최우선변제의 요건은 전입신고 시 확정일자를 부여받고 소액보증금 이하여야 하며 2018년 9월 18일 개정된 주택임대차보호법은 서울시의 경우 1억 1천만 원 이하의 보증금은 3,700만 원을 최우선적으로 변제받을 수 있다.
확정일자란, 계약서에 완전한 증거력을 부여하는 법률상의 일자를 말하며, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 그 시점에 그 계약서가 실제 하고 있었다는 완전한 증거력을 확보하게 된다. 확정일자는 반드시 전입신고와 함께 받을 수 있는 것은 아니라서 나중에 받아도 되지만, 그만큼 다른 채권자들에 비해 순위가 뒤로 밀릴 수 도 있으니 세입자는 되도록 전입신고와 동시에 확정일자를 받아두는 것이 좋다.
우선변제권은 확정일자의 효력이 발생하는 것으로 후순위 권리자나 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 이때 부여받은 확정일자와 다른 권리들의 설정된 이자의 선후를 따져 배당의 순위가 결정된다.
이러한 우선변제권 발생 시점은 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득하게 된다. 다시 말해 확정일자만으로는 우선변제권을 취득할 수 없고 반드시 대항요건을 갖추어야 효력도 인정받는다는 뜻이다.
대항력은 확정일자와 주택의 점유이며, 이런 요건을 구비하였다면 그다음 날 0시부터 효력이 발생한다.
한편 주택의 점유가 실제 있었는지 없었는지 어떻게 알 수 있냐고 반문하는 경우가 종종 있는데 물론 많은 방법들이 있지만 가스계량기나 전기계량기만으로도 충분히 점유 유무를 알 수 있다.
‣ 경매 시 내 보증금의 안전여부 따져 보기
(실거래가 × 경매 낙찰가율) - (근저당금액의 합 + 보증금의 합) = 나머지 금액
근저당금액의 합 중 대출원금 = 일반적 은행의 근저당권 비율 ÷ 12 × 10
경매의 평균 낙찰가율은 수도권이면서 역세권일 경우 80~90% 이상이며, 교통이나 시내로의 접근성이 떨어지는 외곽지역이나 노후화된 건물일 경우 60~70% 정도의 낙찰가율을 보인다. 또한 일반적으로 은행은 120%의 근저당을 설정하는데 110%인 경우에는 ÷11, 120%인 경우에는 ÷12, 130%인 경우에는 ÷13을 한 후 10을 곱하면 대출원금이 계산된다.
예를 들어 다가구 건물의 경우 실거래가에 경매 낙찰가율을 곱한 금액에서 근저당금액의 합과 보증금의 합을 빼야 하며, 아파트의 경우 한 세대만 거주하기 때문에 근저당금액의 합만 빼면 된다. 이 경우 나머지 금액이 내 보증금보다 크다면 안심해도 되고 반대로 나머지 금액이 내 보증금보다 적다면 위험하다고 인식해야 한다.
