brunch

브런치북 드라마로 쉽게 알아보는 부동산 07화

라이킷 9 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 임시우 Jan 07. 2019

주택구입 시 필요한 담보대출과 지렛대효과란?

[MBC] 전생에 웬수들

어느 가장의 꿈이 아닌 우리 모두의 꿈이랄 수 있는 내 집 마련

내 집을 소유하고자 하는 소망은 끝이 없지만 이런 소망이 욕망이 되어 투자가 아닌 투기를 부추기는 사회가 되어버린 지 이미 오래다.

투자가 되었든 투기가 되었든 주택을 자신이 가지고 있는 자금만으로 구입하는 사람은 그리 많지 않을 것이다. 대부분 은행의 자금을 지렛대 삼아 구입한다.

그렇다면 지렛대효과는 무엇이고 또 주택담보대출 시 알아두어야 할 것들은 무엇이 있을까?

#대출 #주택담보대출 #LTV #DTI #신DTI #DSR

[MBC] 전생에 웬수들

드라마 ‘전생에 웬수들’은 김지은이 극본을 쓰고 김흥동이 연출한 하여 MBC에서 2017년 11월 27일부터 2018년 6월 1일까지 방영된 일일드라마이다.

△ 이미지출처 : 문화방송, http://www.imbc.com/broad/tv/drama/enemies/

Scene

사업에 대한 미련을 떨치지 못한 최태평(한진희 분)은 투자금을 마련하기 위해 오래 전 버리고 떠났던 가족이 살고 있는 옛집을 찾았다. 마침 집 앞 골목을 청소하던 동생 최태란(이상아 분)을 만나게 된다.

△ 집을 담보로 대출을 받기 위해 옛집을 찾은 최태평, 화면 캡쳐

사실 최태평이 옛집을 찾은 목적은 가족이 아닌 가족이 살고 있기는 하지만 자신 명의로 되어 있는 집 때문이었다. 가족이 살고 있는 주택을 담보로 자금을 융통하려 했던 것.

그러나 뜻대로 일이 잘 풀리지 않고 쫓기듯 옛집을 나와 골목어귀에 있는 놀이터에서 이런 저런 생각에 잠긴 채 혼잣말을 내뱉고 있다.

“아~ 그래 저 집만 있으면 투자금을 받을 수 있는데. 아니 근데 뭐라고 말을 하지? 집 좀 담.보.대.출 받아 달라. 아니 내 할아버지가 지은 내 집이니까 돌려달라? 아 그랬다간 고야 걔가 내 심장을 빼먹으려 들 텐데. 그렇지만 이것만 대박나면 그깟 집 열채쯤은 사줄 수 있을 텐데.”

△ 공원에서 대출받을 방법을 궁리중인 최태평, 화면 캡쳐

Explanation

드라마 속 장면은 집도 가족도 포기한 채 집을 떠났던 한 남자가 투자자들로부터 자금압박에 시달리게 되면서 자신 소유의 집을 담보로 대출을 받으려 궁리하는 장면이다.

정권이 바뀌어도 가파르게 상승하는 주택가격을 잡기 위해 각종 대출에 대한 규제책을 마련했지만 그래도 여전히 자가 소유를 꿈꾸는 많은 사람들로부터 주택담보대출은 지속되고 있다.

주택담보대출은 말 그대로 주택을 담보로 제공하고 돌을 빌리는 것을 말한다. 대출은 1금융권인 은행, 2금융권인 저축은행, 보험사 등에서 상품을 취급하고 있으며, 이러한 주택담보대출은 건전한 부동산투자에 있어 지렛대효과의 정석으로 상징되고 있다.

물론 지렛대가 주택담보대출만을 의미하지는 않는다. 흔히 갭투자로 알고 있는 전세입자를 낀 주택거래도 전세입자라는 지렛대를 이용하여 효과를 보는 것이기 때문이다.

위에 설명한 것처럼 지렛대효과(leverage effect)는 경제적 측면에서 기업이나 개인이 다른 사람으로부터 빌린 차입금을 지렛대처럼 이용하여 적은 자기자본만으로 자기자본이익률을 높이는 효과를 말한다. 예를 들어 부동산투자에서 미래에 가격이 오를 것이 예상될 경우 은행이나 타인에게 투자금의 일부를 차입하여 투자하면 자신의 적은 투자금액만으로도 적당한 이익을 얻을 수 있을 것이다. 이때 차입금이 바로 지렛대인 것이고 적당한 이익이 효과가 된다. 하지만 유의해야 할 부분이 있는데 부동산투자에서 차입금에 대한 금리비용보다 높은 수익률이 기대될 때 활용하는 것이 유리하며, 예상과 달리 부동산경기가 나빠져 기대수익을 올리지 못했을 경우에는 손실을 입게 될 수도 있다.

이러한 지렛대 원리를 충실히 활용할 수 있는 주택담보대출은 금융기관 등에서 대출받는 사람이 잘 갚겠다는 뜻으로 자신의 주택을 약속의 징표인 담보로 제시하게 되는 것이다. 돈을 제 때 갚지 못하면 주택을 팔아서라도 갚겠다는 일종의 약속인데 이것이 바로 주택담보대출이다.

한편 주택담보대출이 늘어나는 것은 국가적으로 경제적 위험부담이 늘어나는 것으로 보아야 하는데, 그렇지 않아도 유동적인 주택가격이 자못 정책적인 실기로 인하여 ‘서브프라임 모기지 사태’와 같은 악영향이 전해질 수 있기 때문에 정책과 제도적으로 철저한 관리가 필요하다고 볼 수 있다. 현 정부가 강력히 추진하고 있는 주택담보대출 총량규제(금융감독 당국이 주택담보대출의 한도를 금융회사 별로 강제 규제하는 제도)도 이러한 위험성이 도사리고 있기 때문이다.

이러한 주택담보대출을 받기에 앞서 꼭 알아두어야 할 내용들을 용어별로 정리하자면 다음과 같다.

1. LTV(Loan to value ratio), 주택담보대출비율

부동산 주로 주택을 담보로 대출을 받을 때 집의 가치를 얼마까지로 보느냐에 따른 비율을 의미한다. 예를 들어 20억 원 상당의 주택에 LTV 60%를 적용하면 최대 12억 원까지 대출을 받을 수 있다.

△ 자료출처 : 금융감독원

2. DTI(Debt to income), 총부채상환비율

연간 소득에서 부채(원금과 이자)가 차지하는 비중을 말한다. LTV가 부동산의 가치를 기준으로 삼는다면, DTI는 개인의 경제적 능력을 기준으로 삼는데 기존의 DTI 적용방식은 대출의 이자만을 합한 총액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 고려하는 반면, 현 정부는 최근 부동산정책을 추진하며 신DTI, 즉 대출의 이자와 원금을 합한 원리금 총액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 고려하는 방식으로 DTI적용방식을 바꿨다.

원래 DTI는 정부가 부동산 거래시장의 과열을 막기 위해 2005년 도입한 이후 투기지역에서만 40%로 적용되었던 것으로 부동산 경기가 과열양상을 보이자 2009년 9월 7일부터 확대 적용되어 2014년 8월부터는 60%로 단일화 되었다. 이후 부동산 거래시장의 안정적인 관리를 위해 DTI 한도를 하향하는 등 규제를 강화해 왔다.

그러나 계속적으로 가계부채가 증가하자 정부는 2017년 10∙24 가계부채 종합대책을 발표하면서 2018년 1월부터 신DTI를 적용하기로 하였다.

이는 투기 수요를 억제하기 위해 다주택자를 대상으로 한 일종의 핀셋규제(일부 과열지역만을 특정해 투기과열지구 등으로 지정해 수요를 규제하는 것을 이르는 용어다. 즉 일괄적이거나 광범위한 규제가 아닌 규제가 필요한 일부 특정지역만을 선별하여 규제한다고 해서 이러한 명칭이 붙었다.)에 해당된다.