너도 나도 창업 열풍, 점포 인수 시 적정 권리금은?
[tvN] 나의 아저씨
너도 나도 창업 열풍, 점포 인수 시 적정 권리금은?
공시족, 취준생, 88세대... 언젠가부터 우리에게 익숙한 단어들이 되어 버렸다.
아무리 발버둥을 쳐봐도 끝을 알 수 없는 취업의 길, 대학 입학이 아니라 고등학교에 입학하면서부터 스펙관리에 돌입해야 하는 버거운 현실 앞에 청년창업이 큰 흐름을 보이고 있다.
이제는 은퇴세대만의 전유물이 아닌 창업. 창업을 준비하면서 제일 많이 드는 비용 중 하나는 권리금일 것이다.
권리금은 창업할 때나 폐업할 때나 늘 고민이 된다. 또 밀당의 고수가 되어야만 손해를 최소로 줄이거나 이익을 많이 볼 수 있다.
그렇다면 창업을 위한 점포 인수 시 적정한 권리금의 수준은 얼마나 될까?
#창업 #권리금 #임대료
[tvN] 나의 아저씨
드라마 ‘나의 아저씨’는 박해영이 극본을 쓰고 김원석이 연출한 16부작 드라마로 tvN에서 2018년 3월 21일부터 2018년 5월 17일까지 방영되었다. 삶의 무게를 간신히 버티며 살아가는 아저씨 삼 형제와 거칠게 살아온 젊은 여성이 서로를 통해 그 상처를 치유하게 되는 이야기를 다루고 있다.
△ 이미지출처 : tvN, http://program.tving.com/tvn/mymisterScene
한때는 천재로 불리던 영화계의 신임 감독 박기훈(송새벽 분). 그러나 시간이 가면 갈수록 독단적인 연출 방식과 제작사와의 마찰 등으로 영화계의 외면을 받고 있다.
그러던 어느 날 자신의 형이 부부청소방이라는 간판을 단 차량을 끌고 등장한다.
“제철이는 와이프가 족발집 하젠데. 망해도 장사하는 게 맞겠데. 이거 내가 넘겨받았어. 권리금은 다달이 갚기로 하고. 기훈아 같이 안 할래?”
그렇잖아도 마음 상한 박기훈은 형의 제안에 못 이기는 척 받아들인다.
“에이. 아휴~ 그래 잘해보자.”
△ 친구가 운영하던 부부청소방을 인수받은 형제, 화면 캡쳐Explanation
창업이란, 원래 창의적인 생각을 실현할 수 있는 방안을 찾아가는 창조적 경제활동이다. 그러나 최근의 창업은 점포를 이용한 서비스 제공업이나 판매업 정도로 인식되고 있다. 이러한 창업활동에 기존 은퇴세대는 물론 취업을 포기한 혹은 벤처를 꿈꾸는 젊은 청년세대까지 합세하면서 그 열풍이 거세게 불고 있다.
창업은 창조적인 경제활동이다.
점포형 창업이나 기업형 창업이나 제일 중요한 것은 영업활동을 할 수 있는 공간이 필요하다는 것이다. 근린생활시설로 불리는 이러한 시설에는 대부분 권리금이 책정되어 있다. 물론 오피스 건물의 고층 사무실이나 외진 곳의 점포 등은 권리금이 없는 경우도 있다. 그렇지만 통상적으로 2층이나 3층에도 권리금이 붙어 있으니 대부분 근린생활시설에는 권리금이 책정되어 있다고 보아야 한다. 그러나 권리금을 요구한 대로 지급할 수는 없는 법. 창업을 고려중이라면 보증금의 규모는 물론 권리금의 정확한 책정이 필요하다.
누구나 하는 말이겠지만, 창업의 핵심은 비용절감이라고 할 수 있다. 비용을 절감하기 위해서는 나중에 임대인으로부터 돌려받을 수 있는 보증금보다 권리금에 대한 정확한 분석과 판단이 필요하다. 권리금이라는 것은 임대인이 아닌 현재 영업을 하고 있는 임차인이 제시하는 금액으로 지역별, 업종별 차이가 많고 또한 손해를 보기 싫은 임차인이 현재의 시세보다 더 높여 책정할 수도 있기 때문이다.
권리금은 영업권리금과 시설권리금 그리고 바닥권리금이 있다.
영업권리금은 통상 점포당 매출에 따라 형성되는 권리금으로 12개월 동안의 평균 매출에 따른 수익이 그 기준이 된다. 영업권리금을 책정할 때 주의할 점은 정확한 데이터를 기반으로 책정을 해야 하며, 영업권을 매도하려는 사람이 일방적으로 산출한 매출액을 보는 것 이외에 장부나 거래내역서와 같은 객관적인 자료를 토대로 계산해 보아야만 손해를 덜 수 있다.
시설권리금은 영업권을 매도하고자 하는 사람이 투자했던 시설비용에 대한 권리금을 말하는데 대표적으로 인테리어를 생각하면 된다. 시설권리금을 책정할 때 반드시 기억해야 할 사항은 감가상각을 들 수 있다. 감가상각은 통상 3년에서 5년을 기준으로 하는데 투자시점부터 1년에 약 2~30% 정도의 비용을 삭감하는 식으로 계산하면 된다.
바닥권리금은 점포가 위치한 특성에 따라 지불해야 하는 프리미엄적 성격을 가진 금액을 말하며, 속칭 자릿세라고 하는 것이 바닥권리금이다. 이는 창업 시 일정 수준의 매출이 발생할 것이라는 예상 아래 지불해야 하는 금액인 만큼 임대인에 의해 신축건물에서도 간혹 요구되고 있다.
때로는 권리금이란 것이 보증금과 같은 것이 아니냐고 반문하는 사람들이 있다. 그러나 중요한 것은 권리금이라는 것은 보증금처럼 후에 돌려받을 수 있는 돈이 아니다. 성공을 꿈꾸는 예비창업가라면 지역적 특성과 함께 권리금의 규모를 객관적으로 분석할 줄 알아야 한다.
권리금에 대한 분석과 판단을 마쳤다면 계약할 때 반드시 권리금계약서를 따로 작성해 두어야 한다. 최근 개정된 상가건물임대차보호법은 표준권리금계약서 사용을 권장하고 있으며, 계약서에는 권리금액과 임대차계약 현황, 권리금의 대가로 받아야 할 대상의 범위를 기재할 수 있도록 되어 있다. 또한 권리금계약 체결 이후에 ‘임대차계약이 체결되지 않으면 권리금계약이 무효가 된다.’는 내용을 넣어둬야 한다.
계약을 마친 후 영업을 시작하였다면 절대 잊어서는 안 되는 한 가지가 있는데 월차임을 연체하면 안 된다. 지난해 개정된 상가건물임대차보호법에는 임대인이 임차인의 권리금 회수에 협력하지 않을 경우 손해배상을 청구할 수 있는 조항이 신설되었다. 하지만 예외적으로 ‘3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우’에는 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 된다. 그렇기 때문에 나중에 권리금을 보장받기 위해서라도 절대 월차임을 연체하면 안 된다.
상가건물임대차보호법 권리금 조항
제10조의3(권리금의 정의 등) 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항에 의거 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우’와 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우’, ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’, ‘임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우’에는 예외로 한다.
제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
