묻지마 투자는 안 된다.
오피스텔 투자 시 주의할 점
[KBS] 가족끼리 왜 이래
한 때 오피스텔에 살아보는 것이 소원이었던 적이 있었다. 물론 오래전 대학시절의 이야기이다. 드라마에 나오는 멋진 실장님들이 단골로 거주하던 곳, 그곳이 바로 오피스텔이었기 때문이다.
물론 아주 잠깐이었지만 오피스텔을 보유했던 적이 있었다. 당시에 사는 것(투자)을 실패했다는 생각에 사는 곳(주거지)으로 활용해보고자 했지만 사는 곳으로는 이 역시 상당히 부족하다는 생각이 들었다.
그때의 실패를 반면교사 삼아 오피스텔 투자를 고려하는 분들께 나름의 주의할 점에 대해 설명하고자 한다.
#영세상인 #임차인 #상가건물임대차보호법
[KBS] 가족끼리 왜 이래
드라마 ‘가족끼리 왜 이래’는 강은경이 극본을 쓰고 전창근이 연출한 53부작 드라마로 KBS2 채널에서 2014년 8월 16일부터 2015년 2월 15일까지 방영되었으며, 최고시청률이 43.3%에 이를 정도로 높은 인기리에 방영되었다.
△ 이미지 출처 : 한국방송, http://program.kbs.co.kr/2tv/drama/whyfamilyScene
너도나도 부동산투자로 목돈을 챙겼다는 말에 차강심(김현주 분)도 투자를 결심한다. 물론 이면에는 독립에 대한 열망이 자리 잡고 있기도 하다.
쉽사리 투자처를 찾지 못하던 차강심에게도 기회가 오는 듯, 얼마 전 투자할 매물을 물색하러 공인중개사사무소에 들렀던 차강심의 이야기를 들은 오피스텔 소유자가 갭투자를 권유하는 것이 아니겠는가.
크게 흔들리던 차강심, 결국 큰돈 들이지 않고 오피스텔을 소유할 수 있겠다는 생각에 분석도 생략한 채 소유자의 말만을 믿고 계약을 체결하기에 이른다.
“저기요. 방금 안에서 들었는데 집을 구하신다고...”
“네. 그런데요.”
“사실은 제가 급매로 내놓은 주거용 오피스텔이 있는데, 위치는 역세권에 방은 두 개고 주방이랑 붙어 있는 거실도 제법 사이즈가 괜찮아요.”
“그런데요.”
“원래는 이게 4억대까지 갔던 건데 제가 돈이 좀 급해서, 딱 잘라 3억 5천에 드리겠습니다.”
“3억 5천이요?”
“보아하니 그쪽 사정이 그리 넉넉하진 않은 것 같고 우리끼리 직거래하면 부동산비용도 세이브되고 하니까 생각 있으면 이쪽으로 전화 주십시오.”
며칠 후 한통의 전화를 받는 차강심.
- 임차인은 구했으니 보증금은 이분과 처리하시면 됩니다.
△ 오피스텔 소유자의 갭투자 제안에 솔깃한 차강심Explanation
극 중 두부 가게 맏딸인 차강심은 오피스텔에 투자하기 위해 있는 돈 없는 돈을 긁어모았지만 여전히 자금이 부족했다. 급기야 아버지에게 5천만 원을 빌리고 월세 임차인을 인수하는 조건으로 매매가 3억 5천만 원의 오피스텔을 구할 수 있었다. 속칭 갭투자를 감행한 것.
위에서는 언급하지 않았지만 사실 차강심은 매수한 오피스텔의 전 소유자 명의의 근저당 설정내용 등 기본적 사실조차 확인하지 않아 큰 낭패를 보게 될 처지에 놓이게 되었다.
근저당 잡힌 오피스텔을 매입한 차강심
속사정은 이랬다. 오피스텔 전 소유주가 담보로 2억 원을 빌린 상태였고 그 돈을 갚지 못해 경매에 넘어가게 된 것이었다. 잔금을 치를 당시 오피스텔 소유자가 떼어다 준 등기사항증명원을 확인했지만 전혀 이상이 없었다. 사실 이는 전 소유자가 차강심을 속일 요량으로 6개월 전에 미리 떼어놓은 서류였다. 직거래로 오피스텔을 매입한 차강심은 이대로 오피스텔을 날릴 처지가 된 것이다.
직거래는 함정, 거래는 공인중개사에게 맡겨라
사실 차강심이 당한 부동산사기는 현실에선 잘 일어나지 않는 일이다. 요즘에는 등기사항증명원을 떼어보는 것을 간과하는 사람도 거의 없을뿐더러 공인중개사에게도 이를 반드시 확인･설명할 것을 의무화하고 있기 때문이다.
그래도 많은 사람들이 세금도 벅찬데 중개보수까지 지급한다는 것은 부담이 된다는 식으로 이야기를 한다. 그러나 자칫 잘못한다면 소탐대실할 수 있는 것이 부동산거래다.
법률적인 지식이 전무하다면 부동산거래 전문가인 공인중개사의 중개로 거래를 체결하는 것이 안전을 담보할 수 있다. 공인중개사는 자격증을 취득하고 법정교육을 이수한 사람만이 영업을 할 수 있으며, 영업과실로 불측의 손해가 발생할 경우를 대비하여 보증보험과 같은 공제에 가입이 되어 있다.
살 때는 중도금 주고, 팔 때는 받지 마라
부동산을 거래할 때, 특히 매매계약의 경우에는 중도금 조항을 삽입하는 경우가 대부분인데 이러한 중도금과 관련해서도 유의할 점이 있다. 통상 부동산 매매계약은 계약금과 중도금 그리고 잔금의 순으로 진행이 되는데 중도금 단계 없이 계약금과 잔금만으로 거래할 수도 있기 때문이다.
부동산을 파는 사람의 입장에서는 중도금을 받지 않는 것이 유리하다고 볼 수 있기 때문에 잔금 일에 잔금이 들어오지 않아도 큰 걱정을 하지 않게 된다. 이유는 ‘내용증명’을 보낸 뒤 계약금을 몰수하고 계약을 해지할 수 있기 때문이다.
반면 중도금을 받은 상황이라면 잔금을 제때 받지 못해도 그저 기다리는 것밖에는 사실상 해결할 방법이 없기 때문이다. 만일 중도금을 꼭 거쳐야 하는 상황이라면 계약서에 ‘잔금이 제때 들어오지 않았을 경우에는 계약금은 몰수하고 중도금은 돌려주기로 한다.’는 등의 조항을 삽입하는 것이 좋다.
오피스텔 투자 시 꼭 기억해야 할 다섯 가지
주택법이 2009년도에 개정된 후 도시형생활주택의 공급과 함께 소형가구 위주로 임대(투자)물건이 급증한 것이 현재 오피스텔의 매매가격이나 임대차가격이 하락하게 된 원인 중 하나라고 볼 수 있다. 그러나 사실 이때가 오피스텔 투자에 있어서는 가장 주의해야 할 시기이면서 동시에 예비 투자자로서는 투자적기라고 할 수 있다.
1. 역 출구와 연결된 오피스텔은 주변 시세보다 20% 정도 높은 가격으로 거래된다. 그러나 이런 입지만으로 너무 높은 가격을 책정하는 곳들이 있다는 점은 주의해야 한다. 주변의 시세와 신규 분양가를 살펴보고 투자할 오피스텔의 가격을 비교해 본 후 투자여부를 결정해야 한다.
2. 건물의 치안 및 관리상태가 좋아야 한다. 오피스텔의 경우 남성보다 여성이 더 선호하는 주거시설로 볼 수 있다. 여성들의 경우 치안상태와 편의성 그리고 접근성 순으로 주거지를 선택하는 성향이 있어 여성들이 선호하는 주거지인 오피스텔을 선택할 때 우선적으로 고려해야 하는 부분 중 하나가 바로 치안 및 관리상태인 것이다.
3. 대학가, 산업단지 등 1~2인 가구의 배후 수요가 충분한 곳인지도 살펴보아야 할 중요한 항목 중 하나이다.
역세권도 좋지만 간혹 비역세권이라도 인기 있는 오피스텔이 있다. 이런 지역 대부분은 대학가 인근 또는 직장인 수요가 꾸준한 지역으로 1~2인 가구가 대부분이다. 가령 가산디지털단지는 오가는 직장인이 엄청난 곳이다. 지방의 산업단지 주변, 대학가 인근 또한 마찬가지다. 역세권 주변이라면 더할 나위 없겠지만 아니라고 해도 문제가 되지는 않는다. 다만 역 근처에 경쟁할만한 오피스텔이 생길 경우에는 수요가 다소 떨어질 가능성은 있다.
4. 은행이자와 함께 4% 이상의 수익률이 나오는 오피스텔을 선택해야 한다.
그냥 무턱대고 매월 받는 임대료에 만족하는 사람이 있다. 그렇지만 조금 더 세심하게 금액을 살펴야 하는 이유는 분명하다.
오피스텔은 공실의 위험 외에도 세금 부담, 중개보수, 세대 내 유지보수비용 등이 소요되기 때문이다. 이를 수익가격환원법으로 환산해 본다면 무위험 수익률인 은행이자와 월 4% 정도의 수익이 나와야만 한다는 공식이 성립된다.
5. 100세대 이상, 2010년 이후에 건축된 오피스텔에 투자해야 한다.
빌라와 원룸, 다가구 주택과 오피스텔은 똑같이 공동주택으로 구분한다. 비슷한 듯 보이지만 차이는 분명하다. 가장 큰 차이가 바로 관리의 차이다.
오피스텔의 관리는 다른 소형 공동주택보다 체계적으로 잘 관리되어진다. 이는 큰 장점이자 부담이 될 수도 있다. 즉 세대수가 100세대 이상은 되어야 공유부분 관리비의 지출을 줄일 수 있다. 또한 협소한 주차시설로 인한 불편이 줄어들게 된다. 이는 관련 법규를 살펴보면 쉽게 알 수 있다.
한편 2010년 이전에 지은 오피스텔은 보통 겨울에 춥고 여름에 더울 수 있다. 또한 방음이 잘 안 되었다거나 관리비가 많이 나올 수 있다. 이는 2010년 이전에 지은 오피스텔들은 업무용 시설을 기준으로 건축되었기 때문이다.
결국 오피스텔을 투자할 때에는 위에서 언급한 다섯 가지의 체크리스트를 기준으로 직거래가 아닌 공인중개사의 전문 중개를 통해 거래를 하되 중도금을 지급하는 거래유형으로 진행하는 것이 안전하다고 볼 수 있다.
