권리이전의 다양한 모습,
점유이전과 점유개정이란?
[KBS] 월계수 양복점 신사들
아파트나 주택과 같은 집을 구입할 때 혹은 전세든 월세든 임대로 얻을 때, 기존에 살고 있던 사람들이 이사를 가고 다른 사람들이 들어가 살게 된다. 사람이 들고 나는 이와 같은 행위들은 어떤 법과 절차에 따라 움직여야 하는 것이며, 이런 행위들은 법률적으로 어떤 의미를 갖게 되는 것일까?
대부분 돈 없고 빽 없는 사람들의 전유물처럼 여겨지는 옥탑방. 옥탑방을 경험해 보지 못한 이들은 낭만이라는 단어로 치장을 하고 옥탑방을 경험해 본 사람들은 고개를 절레절레 흔들게 된다. 오죽하면 2018년 그 뜨겁던 여름, 박원순 서울시장이 강북구 삼양동 옥탑방 체험을 다 해보았을까?
드라마 속 이야기이긴 하지만 이런 옥탑방도 없는 사람들에겐 한 편의 꿈이 되기도 한다.
#점유 #점유이전 #점유개정
[KBS] 월계수 양복점 신사들
드라마 ‘월계수 양복점 신사들’은 구현숙이 극본을 쓰고 황인혁이 연출한 54부작 드라마로 KBS2 채널에서 2016년 8월 27일부터 2017년 2월 26일까지 방영되었으며, 최고 시청률이 36.2%에 이를 정도로 높은 인기리에 방영되었다.
△ 사진출처 : 한국방송 http://www.kbs.co.kr/drama/gentleScene
한가로운 주말 오후, 자신의 옥탑방에 엎드린 채 신문을 보던 연실(조윤희 분). 연실은 맞춤양복협회의 소식지를 보며 부러운 듯 나지막하게 혼잣말을 내뱉는다. 그날 밤 연실에게 전할 것이 있다던 동진(이동건 분)이 연실의 옥탑방 현관문을 두드리는데...
“밤늦게 무슨 일이에요?”
말없이 웃던 동진이 뭔가를 슬며시 내미는데...
“사실 아까 낮에 석양이 물든 바닷가에서 쫙 걸어주려고 했는데 바다에 빠트리는 바람에 계획에 좀 차질이 있었어요. 그 줄에 걸린 반지 하나는 연실씨꺼고 하나는 내 거예요. 우리 앞에 놓여 있는 현실, 하나하나 해결한 다음에 우리 손가락에 끼워주기로 해요.”
“동진씨”
“그때까지 연실씨가 보관해줘요. 그럴 수 있죠?”
△ 연실의 옥탑방에서 마주한 동진과 연실, 화면 캡처고된 일과를 마치고 귀가를 하던 중 자신의 옥탑방에 기표엄마(정경순 분)가 와있는 걸 발견한 연실. 연실이 기표엄마에게 나가 달라고 요구해도 기표엄마는 미동조차 하지 않는다. 급기야 아예 바닥에 드러눕는다.
결국 연실은 기표엄마를 피해 찜질방에서 지내게 된다.
△ 연실의 옥탑방을 무단 점유하려 누워버린 기표엄마, 화면 캡처
△ 기표엄마를 피해 찜질방으로 간 연실, 화면 캡쳐한편 연실의 옥탑방을 무단으로 점유하고 있던 기표엄마가 빨래를 걷고 있다. 이때 출소한 기표(지승현 분)가 나타나자 둘은 서로를 안은 채 반가움에 어쩔 줄 몰라한다.
연실의 옥탑방으로 들어간 기표와 기표엄마는 밥상을 마주하며 앉았다.
“오랜만에 아들이 왔는데 고기반찬 좀 하지. 죄 두부반찬이야?”
“시끄러워. 이거 다 먹고 이제 다시는 교도소 근처도 가지 마.”
△ 연실의 옥탑방에서 기표와 기표엄마, 화면 캡쳐꽤 오랜 기간이 지나 동진의 집으로 들어간 연실의 빈 옥탑방을 친구인 태양(현우 분)이 신혼집으로 사용하게 된다.
“예쁜 신혼부부들이 소꿉장난하며 사니까 내가 뭘 도와줄 게 없나 자꾸 신경 쓰게 되네.”
“감사합니다.”
“보일러는 속 안 썩이지?”
“네 완전 따뜻해요.”
주인아주머니가 내려가고 우편함을 살펴본 효원(이세영 분)은 엄마의 반찬을 발견한다. 저녁을 준비하는 동안에도 신혼부부의 사랑은 식을 줄 모르는데...
△ 연실의 옥탑방을 신혼집으로 사용 중인 태양과 효원, 화면 캡처Explanation
극에서 전개되는 내용을 정리해 보면 동진과의 사랑이 자라던 연실의 옥탑방을 기표엄마가 무단으로 들어와 살게 되고 이후 출소한 아들 기표까지 합류하며 연실의 방을 무단으로 점유하게 된다.
그러나 결국엔 연실과 동진의 결혼식이 진행되고 연실이 동진의 집으로 들어가게 되면서 기표와 기표엄마는 고향인 안성으로 떠난다.
한편 임대차 기한 만료 전인 연실의 옥탑방을 친구인 태양이 효원과의 신혼집으로 꾸미게 되면서 새로운 점유가 시작된다.
연실의 옥탑방 >> 기표와 기표엄마가 무단 점유 >> 태양의 신혼집
여기서 먼저 점유라는 뜻을 알아둘 필요가 있다.
점유는 어떠한 물건, 즉 동산이나 부동산을 사실상 지배할 수 있는 사실상 직접 통제할 수 있는 권리를 갖고 있는 것을 말한다.
이러한 점유는 직접점유와 간접점유로 나눌 수 있으며, 직접점유는 점유자와 물건 사이에 점유자가 물건을 직접적으로 지배하거나 점유보조자를 통하여 지배하는 것을 말하고 반면에 어떤 자가 타인과의 일정한 법률관계에 따라 그 타인에게 점유를 이전한 경우에 그에게 인정되는 점유를 간접점유라고 한다.
간접점유가 성립하려면 민법상 점유매개자가 물건을 점유할 것과 간접점유자와 점유매개자 사이에 지상권이나 전세권, 질권이나 사용대차 혹은 임대차나 임치 등 물건에 대한 반환청구권의 존재를 전제로 하여 점유매개관계가 성립할 것을 필요로 한다. 다만 도난 등의 관계에서는 점유가 인정되지 않는다.
극 중 연실의 옥탑방을 점유하는 사람들이 바뀌게 되는 건
법률적으로 하자가 없는 것일까?
결론부터 말하면 기표와 기표엄마는 점유권이 인정되지 않으며, 연실의 친구인 태양이는 점유권이 인정될 수 있다. 자세한 법리 관계를 살펴보아야 정확한 결론을 도출할 수 있겠지만 일단 극 중 보이는 단적인 사실만으로는 그렇다.
연실이 사용하던 옥탑방을 기표와 기표엄마가 무단으로 점유하여 사용하고 후에 태양이 점유하기에 이르는 이러한 점유가 이동되는 것을 법률행위상 점유이전이라고 표현한다.
점유이전은 통상 아파트나 주택 등 집을 거래할 때 수반되는 법률행위로 집을 사거나 혹은 빌리는 등의 계약을 체결한 후 이삿날이 정해지면 살던 사람은 이사를 가고 살고자 하는 사람이 이사를 오게 된다. 이렇게 점유하는 사람이 변동되는 현상, 그러한 행위 전체를 점유이전이라고 하는 것이다.
점유개정은 뭘까?
쉽게 말해서 점유개정은 매도인이 어떤 부동산을 매수인에게 팔고 그것을 계속 임차하는 경우, 예를 들어 집을 팔 때 파는 사람이 들어가게 될 분양받은 아파트가 아직 준공이 되지 않아 준공될 때까지 당분간 거주하기로 하는 계약을 체결한 후 계속 그 집에 거주하는 것과 같은 행위를 말한다.
점유개정은 양도인이 양수인을 위하여 점유한다는 의사표시를 함으로써 인도의 효력이 생기는 간편한 인도방법이다.
