영세상인 보호 위한 개정 상가건물임대차보호법
[KBS] 최강 배달꾼
최근 방송에서는 골목상권에서 영업하는 식당들의 모습을 다룬 예능프로그램이 인기몰이 중이다. 프로그램에 등장하는 가게들 대부분은 영업부진에 시달리며 근근이 생계를 이어가고 있는 수준으로 이들은 하나 같이 골목까지 진입하게 된 이유로 맛이나 서비스의 질과는 달리 비싼 임대료를 들고 있다.
상가건물임대차보호법이 있으면서도 이들은 왜 보호받지 못하고 골목까지 내몰리게 된 것일까?
말도 많고 탈도 많은 상가건물임대차보호법.
용산참사를 정점으로 서촌 궁중족발 사장의 망치사건까지 그야말로 생존을 위한 임차인들의 투쟁 아닌 투쟁이 지속되고 있다. 진정 법으로 공정한 상생을 도모할 수 없는 것일까?
#영세상인 #임차인 #상가건물임대차보호법
[KBS] 최강 배달꾼
드라마 ‘최강 배달꾼’은 이정우가 극본을 쓰고 전우성이 연출한 16부작 드라마로 KBS2에서 2017년 8월 4일부터 2017년 9월 23일까지 방영되었다.
△ 이미지 출처 : 한국방송, http://program.kbs.co.kr/2tv/drama/strongestdeliverymanScene
나라는 뺏겨도 그릇은 안 뺏긴다는 배달원 최강수(고경표 분)를 비롯해 한양설렁탕 주인인 정임 할머니(예수정 분)와 중국 요릿집 식구들이 함께 점심을 먹으며 이야기를 나눈다.
“오늘 테이블 몇 번이나 돌았어요?”
“세 번”
“허~ 그러다 제벌 되시겠어요.”
“하하 그래도 소용없어. 월급 주고 월세 내고 나면 없어.”
“하긴 결국 돈 버는 사람은 상가 주인이죠.”
“근데 우리 동네 상가는 누가 다 사는 거야? 아주 싹쓸이한다더만.”
△ 영세상인들의 식사 장면, 화면 캡처한편 정가네 식품 대표 정혜란(김혜리 분)은 자신이 매입한 건물에 임차해 있는 한양설렁탕 정임할머니를 상대로 가게를 비우라며 다그치고 있다.
“이달 말에 계약 끝나시죠? 그때까지 식당 비우세요.”
“응?”
“아직 못 들으셨어요? 이 상가 정가에서 샀어요. 제 날짜에 비우세요. 안 그럼 곧장 강제집행 들어올 거니까.”
“잠깐 법이 바뀌었다고 들었는데. 이렇게 못 쫓아내시네.”
“잘 알고나 얘기하세요. 그거 5년 영업보장에 권리금 보호해 주는 거예요. 사장님처럼 바닥 권리금 없이 들어와서 30년이나 장사하시는 분은 해당사항 없어요.”
“나 여기 못 비워. 당신처럼 돈 좀 있다고 세상 우습게 보는 사람들한텐 정말 못 비켜.”
△ 한양설렁탕 정임할머니와 정가네 식품 대표, 화면 캡처Explanation
극 중 한양설렁탕 정임할머니와 정가네 식품 대표의 말다툼이 벌어지고 있다. 다름 아닌 상가건물임대차보호법에 관한 내용이다.
지난 30년 간 영업을 해 왔으니 이제는 가게를 비우라는 임대인 신분의 정가네 식품 대표와 있는 자들의 횡포로 몰아세우고 있는 임차인 신분의 한양설렁탕 정임할머니.
극은 인정에 호소하는 듯 상황을 전개하고 있지만 사실 법으로만 따지면 한양설렁탕이 가게를 비워줘야 하는 것이 맞다.
우리나라 자영업자 수는 통계청 기준 2019년 1월 말 현재 약 563만 명으로 전체 근로자의 약 25%를 차지하고 있어 미국(6.3%), 일본(10.4%), 독일(10.4%)과 비교해 보아도 월등히 높아 세계 최고의 수준이다.
반면에 자영업자의 폐업률 또한 불경기가 지속될수록 높아지고 있어 상황은 지속적으로 악화되고 있다. 창업 5년 내 폐업률이 80% 이상이라는 암울한 통계가 있음에도 정부는 취업이 안 되면 창업이라는 인식으로 각종 지원책을 내놓고 있다. 게다가 금융기반도 지난 10년간 초저금리 시대가 유지되면서 마구잡이식 창업을 부추기는 데 일조를 가했다.
그러나 정작 이러한 창업에 따른 상가건물임대차보호법은 창업자(임차인)입장을 잘 이해하고 그들을 적절하게 보호하고 있는지는 확실하지 않다.
상가건물임대차보호법은 제1조에서 ‘이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.’고 그 목적을 분명히 하여 상가 임차인, 즉 영세상인을 보호하고자 한다.
그러나 현실은 이 목적을 달성하기에 충분하지 않았다. 오죽하면 용산참사가 발생하고 서래마을 궁중족발 사건처럼 사고로 비화되었을지는 생각해 볼 문제이다.
그나마 최근 상가건물임대차보호법이 현실을 반영한 개정이 이루어져 시행되고 있어 그 내용을 살펴보고자 한다.
기존 계약갱신 요구권이 5년에서 10년으로 연장되었다.
이는 기존 5년간 행사할 수 있었던 임차인의 계약갱신요구권을 10년으로 연장하면서 법 시행 후 최초로 체결하거나 갱신되는 임대차계약에 적용하도록 하였다. 개정 시행 이전 체결된 임대차계약의 경우, 개정 시행 후 계약갱신을 요구할 권리가 있는지에 따라 상가건물임대차보호법상 10년의 계약갱신요구권 적용 여부가 달라질 수 있다.
권리금 회수 기회 보호기간이 6개월로 늘었다.
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 기존 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 되며, 이는 현재 존속 중인 임대차계약에도 적용할 수 있도록 명시하였다.
전통시장도 권리금 관련 규정을 적용받는다.
기존 전통시장에 대하여는 권리금 보호 규정을 적용하지 않았던 개정 전과 달리, 개정 시행되고 있는 상가건물임대차보호법은 전통시장에 대하여도 권리금 보호 규정을 적용하도록 하였다.
상가건물임대차분쟁조정위원회가 신설되었다.
주택임대차계약보다 많은 소송이 발생하는 것이 상가건물임대차계약이다. 따라서 소송보다 적은 비용으로 효율적인 분쟁해결이 가능하도록 위원회가 신설되어 2019년 4월 17일부터 본격적으로 운영된다.
계약갱신요구권 적용 구체적 사례
사례 1. 2013년 11월 1일 최초로 체결한 임대차계약의 경우 : 기존 계약갱신요구권(5년)을 행사할 수 없는 임대차의 경우
개정 시행 후 계약이 만료되는 시점에 총 임대차 기간이 5년을 넘어 임차인에게 기존 법에서 보장하던 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없다.
따라서 계약기간이 만료하더라도 갱신을 요구할 수 없으므로, 임대인과 임차인의 합의로 임대차계약을 갱신하지 못하면 임대차계약은 종료한다. 반면 상호 합의 하에 법 시행 이후 갱신 내지 재계약을 체결하면, ‘법 시행 후 갱신되는 임대차’에 해당하므로, 개정된 상가건물임대차보호법이 적용되어 최초계약시점으로부터 10년간(2013년 체결임대차인 사례 1의 경우 2023년까지) 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
사례 2. 2015년 11월 1일 최초로 체결한 임대차로 개정법 시행 후 계약 갱신 : 개정 시행 전 체결된 임대차계약이지만 기존 계약갱신요구권(5년)을 행사할 수 있는 임대차의 경우
개정 시행 이전 체결된 임대차로 5년의 계약갱신요구권을 갖는 상태지만, 개정 시행 후 계약갱신요구권의 행사로 ‘법 시행 후 갱신되는 임대차’에 해당하므로, 최초계약시점으로부터 10년간(2015년 체결임대차인 사례 2의 경우 2025년까지) 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
사례 3. 2018년 11월 1일 최초로 체결한 임대차의 경우
개정 시행일인 2018년 10월 16일 이후부터 최초로 체결되는 임대차의 경우는 최초 계약 체결시점부터 10년 간 계약갱신요구권이 보장된다.
