부동산계약서와 등기권리증, 계약내용과 권리관계
[KBS] 제빵왕 김탁구
부동산을 거래할 때에는 반드시 계약서라는 것이 수반된다. 사실 민법에 따라 구두(말)로 하는 계약도 가능하지만 보편적으로 입증의 어려움 때문에 통상 계약서를 작성한다.
계약서에는 권리를 양도하는 자와 권리를 양수받는 자의 신원과 함께 계약내용이 구체적으로 담기게 되는데, 매매계약인 경우 계약서를 작성한 후 등기를 신청하면 일정기간 후 등기권리증이라는 것을 받아 볼 수 있다.
아직 많은 사람들이 등기권리증을 보지 못했을 수도 있다. 소위 자조섞인 말로 조물주 위의 건물주가 되어야 가질 수 있기 때문이다.
이런 등기권리증은 계약서와 뭐가 다른 걸까?
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[KBS] 제빵왕 김탁구
드라마 ‘제빵왕 김탁구’는 강은경이 극본을 쓰고 이정섭과 이은진이 연출한 30부작 드라마로 KBS2에서 2010년 6월 9일부터 2010년 9월 16일까지 방영되었으며, 주인공 김탁구가 제빵왕이 되기 위해 성장해 나가는 과정을 그려 당시 큰 화제를 불러일으켰다.
△ 이미지 출처 : 한국방송, http://program.kbs.co.kr/2tv/dramaScene
1960년대 초반 상류층을 배경으로 본 드라마는 시작된다.
재벌그룹 거성가의 정략결혼으로 인한 불행의 시작. 구일중 회장(전광렬 분)과 그의 부인 서인숙(전인화 분)은 결혼 전 각자의 연인을 통해 혼외 자인 김탁구(윤시윤 분)와 구마준(주원 분)을 얻게 된다.
유복한 어린 시절을 보낸 구마준과 달리 김탁구는 홀어머니 밑에서 힘들게 자란다. 가난하지만 늘 긍정적인 사고로 이를 헤쳐 나가는 김탁구는 성인이 된 후 어느 날 아버지의 존재를 알게 되고 그 아버지는 그런 김탁구에게 모든 걸 넘기려 한다.
팔봉제과점 위층에 마련된 숙소에서 아버지가 건넨 편지를 읽고 있는 김탁구. 그의 손엔 아버지 구회장의 위임장과 등기권리증이 들려 있다.
- 탁구야, 만에 하나 나한테 무슨 일이 생긴다면 나를 대신할 사람은 너밖에 없다. 이렇게 나의 모든 권리와 지분을 너에게 일임하는 바이며, 부디 거성을 부탁한다. 탁구야.
△ 아버지가 건넨 위임장과 등기권리증, 화면 캡처Explanation
극 중 성인이 된 김탁구는 아버지의 편지와 함께 전달된 위임장과 부동산 권리증을 받고 천천히 살펴보는 장면이 나온다.
김탁구의 손에 들린 부동산 권리증이라고 표기된 증서는 현재의 부동산 등기권리증이다. 등기권리증은 등기소에서 교부하는 증명서를 말하는데 이는 어떤 부동산에 대해 어떤 사람이 소유권이 있음을 나타내 주는 증명서이다.
이러한 부동산 등기권리증은 계약이 성립하여 이행을 완료한 후 생성이 되는 증명서이기 때문에 먼저 부동산 계약에 대해 살펴보고자 한다.
민법상 계약은 청약과 승낙이 합치하여 성립하는 법률행위로써 부동산 행위에서는 파는 사람과 사는 사람, 세를 주는 사람과 세를 사는 사람 간에 청약하고 승낙하여 성립되며 법률이나 관습에 구속을 받는 일종의 법률적인 약속을 말한다.
부동산계약에서 청약은 철회할 수 없으며, 승낙 기간을 정한 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다. 청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 않은 경우, 예를 들면 공인중개사에게 집을 팔아달라고 구두로 부탁(청약)하였을 때 공인중개사의 승낙 통지가 없어도 거절하지 않았다면 그것은 승낙의 의사표시로 인정되어 중개계약이 성립된다.
또한 부동산 거래행위를 할 때 계약이 성립되면 각 당사자는 계약의 내용을 이행하여야 하는데, 한쪽 당사자는 상대방이 그 채무를 이행하지 않으면 자기 채무이행을 거절할 수 있다. 예를 들면 산 사람이 잔금을 치르지 않으면 판 사람은 등기할 서류(등기부등본)를 주지 않을 수 있다.
결국 부동산 등기권리증은 거래가 완전히 완료되어 서류를 받고 등기소에 등기를 신청해야 받을 수 있는 것으로 계약이 완료되었다는 것을 증명하는 것으로 볼 수 있다.
사실 부동산 등기권리증을 가지고 있으면 등기사항증명서(등기부등본)와 같이 권리자라고 추정력은 인정되지만 법률상 등기소에서 발행한 하나의 증명서에 불과해 진실한 권리자에게 대항할 수는 없다.
등기권리증에는 성명이나 접수일자, 등기의 목적과 그 원인 및 일자 등 등기한 사람, 즉 권리자에 대한 정보가 담겨 있다. 그리고 표지 다음 장에는 등기필정보 보안스티커가 붙어 있으며, 살짝 들추어 보면 50개의 비밀번호 조합이 설정이 되어 있다. 이는 등기소에서 일련번호를 부여하여 관리하기 때문인데 해당 부동산을 등기할 때마다 하나의 비밀번호 조합이 사용된다.
부동산거래 전자계약시스템의 도입
최근 부동산계약에 부동산거래 전자계약시스템이 도입되었다. 부동산 전자계약은 종이 서류와 인감 없이 온라인상으로 부동산 계약을 체결하는 시스템을 말하며, 주택, 상가, 오피스텔, 토지 등 부동산 계약 시 태블릿 PC, 스마트폰을 통해 계약서를 작성하는 시스템으로 종이 계약서로 이뤄지던 부동산 매매와 임대차 거래를 공인인증서, 전자서명으로 대체한다. 2016년 8월 서울부터 도입되어 6대 광역시, 경기, 세종 지역에서 시행하다 2017년 8월 1일부터는 전국으로 확대되었다.
거래 당사자가 이 시스템에 가입한 공인중개사에 전자계약을 의뢰하면 공인중개사가 전자계약서를 작성한다. 당사자는 태블릿 PC나 스마트폰 등으로 계약서를 확인하고 전자서명한다. 계약이 체결되면 휴대전화 메시지로 결과가 통보되며 공인전자문서센터에 계약서류가 보관되고 온라인으로 열람 및 출력이 가능하다.
이 시스템을 이용하면 매매 계약을 하는 동시에 부동산 거래 신고가 자동 처리되고 임대차계약 시에도 확정일자가 자동으로 부여되기 때문에 따로 주민센터를 방문하지 않아도 된다. 또 전자서명을 이용해 도장이 없어도 거래가 가능하며 계약서를 따로 보관할 필요가 없다. 일부 은행에서는 주택구입자금이나 전세자금 대출 시 거래계약번호를 제시하면 대출금리를 0.2% 포인트 할인해 주며 전세권설정등기, 소유권이전등기 등을 전자계약 시스템을 통해 하면 등기수수료도 30% 낮아진다. 대학생, 사회초년생, 신혼부부가 임대차 거래 시(전용 면적 85m² 및 전세금 3억 원 이하인 집) 전자계약을 이용하면 한국감정원이 중개보수 20만 원을 바우처로 지원한다.
등기권리증을 분실했을 경우
등기권리증은 다음번 거래로 인한 등기실행 시 제출해야 하지만 한 번 발행하면 재발행되지 않기 때문에 만일 분실했을 경우 권리를 양도하고자 하는 사람이 등기소에서 본인여부를 확인하고 확인서면을 발급받아 등기권리증을 대체해야만 한다.
△ 등기권리증과 확인서면
한편 위에서 살펴본 바와 같이 등기권리증은 상속이나 증여 시에도 발급받을 수 있지만 대부분 부동산 매매계약을 통해 발급받게 된다. 다시 말해 등기권리증은 부동산계약서 작성 후 받게 되는 증명서인 것이다.
부동산 관련 계약서를 분실했을 경우
만일 부동산 관련 계약서를 분실했을 경우에는 조금 복잡해진다.
분양계약서의 경우 경찰서에 분실신고를 하고 일간지에 주소와 호실 그리고 분실자의 성명이 나타나게 하여 분실공고를 낸 후 이를 근거로 분양사무실에서 재발급을 받아야 한다. 이때 분실신고접수증, 공고된 일간지, 인감도장, 신분증 등을 지참해야 한다.
임대차계약서를 분실했을 경우에는 공인중개사사무소에서 5년간 보관의 의무가 있으므로 비교적 신분만 확인된다면 수월하게 처리할 수 있다.
