이승훈소장의 완벽한 부동산투자 1부

부동산 투자처에 대한 분석과 투자 방법 이야기 

* 본 칼럼은 이승훈부동산연구소 네이버 공식 블로그에 2019년 5월 27일부터 연재되었던 칼럼입니다.

금일부터 브런치에도 연재될 예정입니다. 많은 구독과 관심 부탁드립니다. 

2019년 현재 우리나라의 부동산 경기는 좋지 못하다. 당연히 부동산에 대한 대중들의 관심은 식어있다. 지난수 년간 대한민국의 부동산은 거침없이 달려왔다는 표현이 부족할 만큼 세계 금융위기의 여파를 극복하고 큰 폭의 상승을 일궈냈다.

그러나 18년 9월 발표한 9.13 대책의 강렬한 효과로 인해 이 날을 기점으로 상승에 제약이 걸렸고, 이후 지역별로 차등이 있지만 전반적으로 가격이 조정기에 접어들고 거래량은 급감하는 상황에 이르렀다. 이에 그동안 잠잠하던 부동산 대폭락에 대한 주장들이 다시 주목받고 있다. 과도한 가계부채로 인한 위험성 증대, 금리인상으로 이난 부동산 하락의 가속, 호경기에 인허가 받은 공급의 입주물량 증가, 인구감소에 의한 수요감소, 중국발 위기론에 의한 대한민국 경제위기 대두 등 그 이유도 각양각색이다.

사람들은 대중심에 무척이나 약하다. 때문에 가격이 한창 오르고 있을때야 이런 주장들이 소수의견으로 그다지 주목받지 못하고 묻혀버리는 경우가 많지만 지금의 부동산 경기에서는 관심을 받기에 충분한 내용들이다. 이런 내용을 많은 사람들이 믿는다면 사회 전체적으로 활력이 떨어질 것이고, 무엇보다 개개인의 피해 역시 클 것으로 생각된다. 그래서 오히려 지금부터 칼럼을 써야 하는 적기로 판단했다.

이 연재 칼럼은 투자처에 대한 분석과 투자 방법에 대한 노하우 등 투자를 전제로 한 내용까지 기술할 예정이다. 허나 이에 앞서 우리가 "왜" 투자하는지에 대한 이유도 상세히 다룰 것이다. 그래서 이 칼럼을 읽는 모든분들이 부동산 투자자라면 어디를, 어떻게 투자해야 자산을 증식할 수 있는지에 대한 내용과 더불어, 비투자자라면 "왜" 무동산 투자를 해야 하는지에 대한 합당한 근거도 제시할 것이다.

부동산 투자라면 무조건 싫어하는 사람들이 있다.  둘 중 하나다.  부동산에 투자했다가 실패했거나, 부동산에 투자해 본 경험이 없거나, 당연하게도 부동산에 투자해서 돈을 벌었다면 부동산 투자를 싫어할 리가 없다.  부동산 비 투자자는 위의 두 부류외에 투자금이 없어 투자를 못하는 경우다. 하지만 이런 사람들도 앞으로의 본 연재칼럼 " 이승훈의 완벽한 부동산 투자" 를 자세히 읽었으면 좋겠다.  유비무환이라고 하지 않았던가.  투자금은 결국 시간이 지나면 만들어지게 된다.  그 때가서 부랴부랴 부동산 투자를 준비하면 남들보다 한 발 늦는다. 정보의 시대다.  부동산의 가격 변동은 정보값의 변화이다.  실제로 부동산의 가치와 가격이 정확하게 일치하는 경우는 드물다.  가치에 비해 가격이 낮으면 저평가라고 한다.  이런 부동산은 구입해야 한다.  가치에 비해 가격이 높으면 고평가 라고 한다. 이런 매물을 보유했다면 팔아야 한다.  그러나 가격이 시장에서 정확한 수치로 공개되어 있는 것에 비해 가치는 스스로 공부해서 알아내야 한다.  그리고 이 가치를 판별 할 수 있는 내용의 기초가 되는 것이 정확한 정보이며 이를 토대로 해당 부동산의 적정 가치를 산출 할 수 있다.  이것을 할 수 있다면 어디의 어떤 매물을 언제 구입 할 수 있을지 알 수 있게 된다.  

다시 한 번 강조하지만, 이 부분만 정확히 알면 부동산 투자는 성공할 수 있다.

매번 성공 할 수는 없지만 10번 중 7번은 수익을 낼 수 있다. 이런 과정을 꾸준히 반복하면서 자산이 증식되는 것이고 점점 자신이 늘어나 나중에는 똑같은 수익률로도 수천, 수억원 이상의 수익을 낼 수 있는 것이다. 이렇게 성공한 사람들이 전문 투자자들이다. 이들은 경제적 자유를 누리고 있다. 그리고 경제적 자유를 누리고 있다는 뜻은 시간적 자유도 가졌다는 의미이다. 별도의 직장을 다니거나 사업을 하지 않아도 생활하는데 불편 없는 수입, 투자에 대한 지식과 노하우를 통한 꾸준한 수익창출. 이것이 진정 우리가 원하는 생활 중 하나일 것이다.

부동산은 큰 돈이 들어가는 매우 중요한 투자이기 때문에 많은 준비를 하고 임해야 한다.

특히 앞서 설명했듯 처음 한 두번의 부동산 실패는 부동산을 멀리하게 만든다. 필자는 부동산업을 십수년간 하면서 많은 부자들을 만나왔지만 부동산 부자가 아닌 사람을 보지 못했다. 이 부분은 많은 사람들이 공감하리라 본다. 수 많은 개인 부자와 기업들은 부동산 보유가 상당하고 그 비중 또한 크다. 부자가 되려면 부동산을 반드시 알아야 한다. 내 목표가 그저 밥 먹고 살면 되는 것에 만족하는 분은 이 책을 시간 내서 읽을 필요가 없다. 그저 노동을 열심히 하시라. 하지만 부자가 되고 싶고, 더 쉽게 돈을 벌고 싶고, 경제적 자유를 꿈꾸는 이들이라면 이 책이 그저 첫 발을 내딛는데 큰 도움을 줄 수 있으리라 확신한다.