이승훈소장의 완벽한 부동산투자 2부 #인구문제

인구문제

10년 후면 대략 2030년이다. 한 치 앞도 알기 힘든 환경에서 10년후를 예견하는건 사실 불가능에 가깝다고 생각한다. 하지만 그렇다고 손 놓고 있을 수는 없다. 예측을 하는 이유는 정확하게 맞추기 위해서라기보다는 여러 가지 시나리오를 상정한 후 향후 나타날 여러 가지 변수의 변동성을 조금이나마 줄여 리스크를 낮추기 위함이다.      

나보다 덩치가 큰 상대방이 주먹을 나의 얼굴 어디로 가격할지는 알 수 없겠지만, 그 사람이 왼손잡이라는 정보를 파악하고 대비하면 내 얼굴의 오른쪽으로 가격할 확률이 더 높아지게 되고 우리는 이에 더 잘 대비할 수 있게 된다. 물론 왼손잡이라는 정보를 얻었다 해도 오른손으로 가격할 수 있으므로 완벽하게 오른쪽이다 라고 단정하여 대비하면 안된다. 하지만 더 많은 노력을 통해 상대방이 얼마 전 오른쪽 어깨를 다쳤다는걸 알게 되면, 이제는 더 높은 확률로 왼손으로 공격할것이고 내 얼굴 오른쪽을 방어하는 것이 효과적인 대응방법이다. 하지만 상대방이 스트레이트를 날릴 수도 있다. 그러면 왼쪽, 오른쪽 중 어디를 방어할까 라는 우리의 생각은 별 의미 없는 것이 된다.   

스트레이트도 고려하여 얼굴 전체를 더 열심히 방어하고 있었는데, 상대방이 발로 로우킥을 차서 내 허벅지를 가격할 수도 있다. 생각지도 못한 변수다. 혹은 옷 속에서 흉기를 꺼낼 수도 있다. 이런 건 방어한다고 될 문제가 아니다. 이런 강한 변수는 "블랙스완"으로 표현하기도 한다. 이 밖에도 이 상황에서 나타날 수 있는 조건은 수십 가지는 될 것이다. 하물며 더욱 복잡다단한 현실세계에서 그것도 10년 뒤를 예측하기는 무척이나 까다롭다.  

하지만 리스크를 조금이라도 줄일 수 있다면 유의미한 행동이 된다. 그리고 우리의 예측이 맞을 수도 있는데, 그렇게 되면 우리에게 큰 보상을 준다. 정말로 상대방이 우리가 예상한대로 우리의 얼굴 오른쪽으로 훅을 날렸고, 우리가 이를 예상하여 피했다면 다음은 우리가 반격을 가할 것이고 상대방은 쓰러질 것이다.   

싸움에서는 상대방을 쓰러트리는 것으로 마무리되지만, 투자에서는 우리가 예측한대로 된다면 내 투자금 대비 더 큰 수익을 얻게 됨으로써 보상을 얻게 된다. 그리고 이 수익으로 무엇을 할지 더 많은 선택지가 우리 앞에 펼쳐지게 된다. 

글을 쓰는 지금 이 순간, 2030년 이라는 단어를 들었을 때 가장 먼저 머릿속에 생각나는 단어는 '인구'이다. 인구론에 대한 얘기는 부동산에 관심여부를 떠나 1~2번 정도 들어보셨으리라 짐작된다. 통계청(http://kosis.kr/index/index.do)에 들어가면 우리나라에 관련된 대부분의 통계가 기록되어 있다. 2019년 현재 우리나라의 인구는 약 5170만명으로 집계된다. 이 수치는 조금씩 상승하여, 2028년~2030년에 5190만명으로 정점을 찍고, 이후 조금씩 하락하여 2044년에 5000만명 이하로 떨어지게 된다. 

이렇듯 2030년경의 우리나라는 서서히 인구가 줄어드는 시점에 접어든다. 인구가 줄어들면 부동산 수요가 줄어들게 되고 수요가 줄어들면 가격이 떨어진다. 이런 논리 전개는 언뜻 보면 맞는 것처럼 보인다. 그러나 디테일한 변수를 살피지 못하고, 모든 것을 하나의 결과물로 보여주는 전형적인 성급한 일반화의 오류이다.   

일단 사실 관계부터 확인해보자. 우리나라는 5년에 한 번씩 인구총조사를 발표한다. 2001년, 2006년, 2011년, 2016년에 발표했다. 다음 발표시점은 2021년이 될 것이다. 그런데 발표할 때마다 우리나라의 인구정점 시기가 계속 변해왔다. 2006년 발표는 2018년이 인구정점이라 했고, 2011년 발표는 2031년, 가장 최근 자료인 2016년 자료는 정확하게는 2028년이 인구 정점으로 발표했다. 발표때마다 들쭉날쭉한 이유는 그만큼 사회가 변하고 있기 때문이다. 지난 5년간의 변동 데이터를 향후에도 비슷하게 적용하여 예상인구를 산출하는 방식인데, 과겨 5년간 출산율 및 사망률의 변화, 외국인의 귀화나 이민 등의 수치가 변해 보정하다보면 인구정점의 시점도 달라지게 되는 것이다.