이승훈소장의 완벽한 부동산투자 3부 #인구감소

19년도에 정부는 인구통계를 다시 발표하였다. 2년이나 앞당겨 인구조사 발표를 한 것으로 보아 급변하는 상황에 대처하기 위해서는 5년이라는 시간이 길었다고 판단했거나 지난 발표와는 많이 다른 결과를 예상했던 것으로 보인다. 어쨌든 이번 발표에서 가장 눈에 띄는 점은 인구의 '자연감소'가 올해(19년)부터 시작되었다는 것이다. 자연감소가 시작된다는 의미는 사망자보다 출생자가 더 적어 인구가 줄어듦을 의미한다. 현재 우리나라의 출산율을 1명이 채 되지 않는 0.98명 이다. 이 말은 우리나라 여성 1명이 평생 동안 채 1명의 아이를 낳지 않는다는 것을 의미한다. 통계마다 조금 상이하긴 하지만 1명 미만의 출산율은 우리나라가 유일하다고 한다. 이렇듯 출산율이 줄어드니 의학의 발달로 인한 평균 연령의 지속적인 증가에도 불구하고 인구의 자연감소가 시작된 것이다.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

인구의 자연감소가 시작되었지만 총인구수가 줄어드는 것과 동일시되지는 않는다. 자연감소가 시작됐음에도 총인구수가 여전히 증가하는 대표적인 이유는 외국인 인구의 유입 때문이다. 그러나 이러한 모든 점을 감안한 총인구수도 10년 뒤인 2029년에는 하락추세로 전환된다.

(19년 발표자료 기준) 

가장 최근의 자료를 기준으로 불과 10년 뒤면 인구의 감소가 시작된다. 그리고 이후 발표에 따라 약간의 정점시점의 변화는 있을지언정 공통점은 결국 인구가 정점을 찍고 줄어들게 된다는 것이다. 그리고 인구가 줄어들면 수요가 줄어들게 된다. 여기까지만 보면 우울한 전망이다. 하지만 수요가 줄어들게 됨으로써 일어나는 변화를 좀 더 디테일하게 살펴보면 내용이 다르다.                                              

앞으로 우리나라에서 출산율이 급등하기는 힘들어 보이니 신생아수는 점점 줄어들게 될 것이다. 그럼 이에 연관된 산업은 위축이 될 것이다. 먼저 산부인과와 산후조리원, 어린이집, 유치원 등을 생각해보자. 누구나 유추할 수 있듯 이런 시설들은 타격이 불가피할 것으로 예상된다.

이해를 돕기 위해 단순화하여 전국에 5개의 산후조리원이 있다고 해보자. 이들은 1년 매출이 대략 1억~5억이었다. 그렇다면 앞으로 신생아수가 절반으로 줄었다고 가정하면 이들의 매출도 절반으로 줄어 5000~25000만원으로 떨어질까?

                                                                                                                                                               

설마 !! 이렇게 단순하지 않다는 것쯤은 여러분들도 이미 알고 있다. 그럼 50%의 신생아가 줄었을 때 조사 결과 산후조리원 업계에 30%의 매출 감소가 있을 것으로 추정되었다. 그럼 이제 3천만원 ~ 3억5천만원으로 매출이 집계될까? 아니 틀렸다고 본다. 이 예상매출도 틀렸다고 생각한다. 저자의 생각은 대략 이렇다. 일단 가장 좋은 A산후조리원은 매출의 변동이 크게 없을 것으로 판단한다. 그래서 이 A산후조리원은 5억원 수준의 매출을 유지한다. 다음 B산후조리원은 크게 변화가 없거나 10% 수준의 낮은 매출만 기록한다. C산후조리원은 그보다 더 많은 30%의 매출하락. D산후조리원은 50% 매출하락. E산후조리원은 못 버티고 폐업한다.                              

                                                                                                                                                                            이게 처음에 나타날 변화이다. 그 이후에는 D산후조리원도 50% 매출하락으로 인해 얼마 버티지 못하고 폐업한다. A,B,C만 남은 상태에서는 C산후조리원은 그저 그런 매출로 근근히 머티게 되고 A산후조리원은 오히려 더 성장할 가능성이 높다. 이 곳은 가장 높은 매출을 기록한 것으로 보아 가장 좋은 곳이라 예상되는데, 가장 좋은 곳은 언제나 끝까지 살아남게 된다. 출산율이 낮아지는 시대의 아이들 세대는 숫자가 적은데 당연히 그 아이들이 커서도 그 숫자는 동일하게 적다. 그러니 현 시점을 기준으로 공급된 여러 가지 사회적인 시설들은 앞으로 구조조정을 받을 수 밖에 없다.                                              

대학교를 한 번 보자. 지금은 엄청나게 많은 대학교가 난립해있다. 그런데 상당수는 아직은 적지 않다. 그래서 대학교의 수가 어느 정도 유지되고 있다. 하지만 나중에는 학생이 현저히 부족하게 될 것이다. 그렇다면 아까의 산후조리원과 같은 현상이 나타난다. 수비게 말해서 서울대와 지방의 이름 없는 대학 중 어디가 먼저 도태될까? 그리고 학생이 많이 줄었다고 한들 서울대의 위상이 흔들리게 될까? 그렇지 않다. 여전히 높은 경쟁률을 뚫고 피나는노력을 해야 서울대에 들어갈 수 있다. 그래서 어느 분야든 수요가 줄어도 상위에 있는 그룹들은 살아남게 된다. 그리고 시간이 지나면서 하위 계층부터 하나둘씩 소멸되며 공급도 줄어들게 되고 결국 서울대의 위상은 더 높아지게 된다. 이러한 과정을 우리는 "양극화"로 표현할 수 있다. 그리고 실제로 인구가 줄어 지역의 기반시설이 무너지는 경우가 종종 생겨나고 있는데 이를 "지방소멸" 이라고 표현하기도 한다.