이승훈소장의 부동산투자 4부 #인구문제

인구문제 

                                                                                                                    한국고용정보원의 '한국의 지방 소멸 2018' 이라는 보고서를 살펴보자.

전국 시군구의 40% 정도가 저출산 고령화로 인한 소멸위험지역에 해당된다. 2018년 6월을 기준으로 전구 228개 시군구 가운데 시군구 가운데 약 40%인 39곳이 소멸위험지역이다. 전국으로 확대하면 3463개 읍면동 가운데 1503개가 소멸위험지역으로 43%를 넘는다. 그런데 소멸위험지역 중 비수도권에 위치한 것이 96%로 대부분 지방도시이며, 지방에서도 광역시를 제외한 도지역은 소멸위험지역 비중이 70%를 상회한다. 10년 기다릴 것도 없이 사실상 대도시권을 제외한 대부분의 지역이 이미 소멸될 위기에 처한 상황이다. 

 

그나마 해당 지역에서 오래 거주하신 어르신들이 대부분인데, 이 분들이 돌아가시면 사실상 도시기능이 마비되어 소멸될 것이 거의 확실시된다. 이렇게 지방의 인구가 급격한 감소를 맞이하게 된 가장 근본적인 이유는 젊은 층이 더 나은 삶을 위해 대부분 수도권으로 이동을 했기 때문이다. 2017년을 기준으로 20~30대의 인구비중은 수도권 대비 비수도권은 47% 수준으로 인구는 오히려 더 많으면서 젊은 청년들은 반도 되지 않는 상황일 만큼 심각하다. 그럼 왜 이런 현상이 생기는 것이며, 막을 수 있는 방법은 없을까? 이런 현상이 생기는 이유는 간단하며, 그 해결책 역시 너무 쉽다. 하지만 해결책대로 실행하기는 무척이나 어려우며, 사실상 불가능에 가깝다.                         

                                                                                                                                                                     

먼저 수도권에 젊은 층이 몰리는 것은 더 나은 삶을 위해서다. 지방보다 수도권에 더 많은 인프라와 더 많은 일자리와 더 많은 창업의 기회가 있다. 이는 비단 우리나라만의 현상이 아니며, 오히려 전세계 대부분 나라의 공통된 현상이다. 인구가 수도권에 몰리니 인구를 분산시키면 해결이 된다. 그런데 인구를 분산시키기 위해서는 인구가 몰리는 원인을 찾아 그 부분을 지방에 심어주면 된다. 즉 지방에도 일자리가 많고 인프라가 풍족하며 창업의 기회도 많다면 굳이 본인들의 고향을 떠나 타지로 갈 이유가 없다. 하지만 현실적으로 매우 어렵다. 그리고 지금부터 뭔가를 하기에도 늦은감이 없지 않다. 그렇다고 자포자기하자는 것은 아니다. 지방소멸을 막기 위해 무엇이든 해볼 일이다. 하지만 냉정하게 이 부분은 우리가 적극적으로 나서 뭔가를 할 문제는 아니다. 다만 우리는 현재 상황을 파악하고 이에 대응할 뿐이다.

                                                                                                                                         

얘기가 잠시 다른 쪽으로 갔는데, 말하고자 하는 내용은 우리가 부동산의 가격하락 요인으로 끊임없이 제기되는 인구감소의 문제는 해당되는 지역과 그렇지 않은 지역으로 구분된다는 것이다. 여기서 지역별로 상세히 기술하기는 힘들지만, 크게 보자면 현시점 기준 인구감소로 인해 광역도시가 아닌 지방은 위험하고 수도권은 안전하다고 할 수 있다. 이를 조금 더 전문적으로 풀어쓰면 '인구감소의 영향이 지역적으로 비대칭적이다' 라고 한다. 물론 향후에 어떤 변화가 일어날지는 정확히 예측하기 힘들다. 하지만 인구감소의 문제가 수도권, 광역 도심, 서울에 가장 늦게 나타날 현상이라는 것은 확실해보인다.                                              

                                                                              

그럼 좀 더 구체적으로 

부동산의 변화 양상은 어떻게 될지 알아보자.

우리나라의 인구가 줄어들면서 가장 우려스러운 점은 전체적인 내수 경기의 위축이다. 물론 아직 시간이 꽤 걸릴 문제지만, 분명한 것은 언젠가는 반드시 인구 감소로 인해 이런 현상은 나타날 것이라는 점이다. 이럴 경우, 서울과 지방 중 어느쪽이 더 어려움을 겪게 될까? 당연히 지방이 먼저 힘들어진다. 이렇게 지방의 활력이 떨어지면 더 이상 해당 지역에서 거주하기는 힘들것이고, 더 나은 일자리와 삶을 찾아서 활력이 넘치는 곳으로 이동하게 된다. 서울은 우리나라에서 가장 활력이 넘치는 도시이다. 그래서 서울은 최종적으로 남게 될 도시라고 보면 된다. 인구 감소도 가장 더딜 것이고, 끝까지 살아남는 최상위 포식자라고 이해하면 좋겠다. 그러므로 전국의 인구가 줄어드는 것은 사실이고, 장기적으로 보면 내수경기 위축 또한 예상되지만 그로 인한 영향이 가장 적은건 서울이고, 오히려 지방에서 유입되는 사람들로 인해 인구가 늘어나거나 혹은 더 활력을 갖춘 도시로 변모할 가능성도 있다고 생각된다.