일산신도시

이것이 진짜 부동산 투자다 61부

필자가 일산신도시를 처음 가 본 것은 1997년 대학교 1학년 때이다. 당시 2학년 선배의 집에 놀러간 적이 있는데 근처였던 호수공원도 가보고 같이 농구도 했던 기억이 난다. 당시의 일산신도시는 깨끗하고 쾌적한 아름다운 도시였다. 지금도 쾌적한 환경은 그대로이다. 그러나 20년 남짓한 세월이 흐른 지금 아파트는 낡아 예전과 같은 신선함은 사라졌다. 모든 1기 신도시가 마찬가지지만 계획도시이므로 인프라, 주거한경, 도로망, 교통여건 등은 모두 훌륭하다. 그러나 유일하게 아파트가 감가되는 부분은 막을 방법이 없다. 그래서 오래된 신도시에서 새아파트가 들어오면 인기가 무척 많은 것이다.

일산신도시는 1기 신도시 5개 중 중동, 평촌, 산본신도시 건설계획 발표 (1988년) 후 에도 서울 집값이 안정되지 않자 이듬해 분당과 더불어 추가 건설이 발표되었다. 일산신도시는 자연환경이 잘 보존되어 있으며 전원도시 스타일로 개발되었다. 때문에 고층아파트보다는 중저층 아파트가 많고 정발산공원 주변으로는 1종전용주거지역, 1종일반주거지역, 2종일반주거지역으로 지정한 후 연립주택, 다가구, 다세대로 조성하였다. 이렇듯 인구밀도가 낮고 공원비율이 높아서 거주자들의 만족도는 대단히 높은 편이다.

위 그림에서와 같이 일산은 아파트 외에도 단독, 다가구 비율이 높아 주거 형태의 다양성이 큰 곳이며 그렇기에 타 도시에서 일산 신도시를 도시계획의 모델로 삼기도 한다.

교통

일산의 지하철 노선은 현재 경의 중앙선과 3호선이 지나간다. 향후 GTX-A노선이 들어올 예정이다. A노선의 경우, B와 C와 다르게 착공이 되었기에 예정역사 부근의 부동산들의 가격은 상승하였다.

그러나 GTX 노선이 들어오는 킨텍스역 부근은 일산신도시의 끝자락 하단에 자리잡아 실제 도보권으로 이용이 가능하여 편의성의 증대로 인한 수혜를 받을 수 있는 단지는 많지 않다고 본다. 그러나 최근 GTX가 들어오는 지역은 GTX를 최고의 홍보 수단으로 활용하여 집값 올리기에 혈안이 되어 있고 그 외에는 실질적인 상승 효과가 뚜렷하지 않음에도 과도한 과장광고일 수 있으니 주의를 요한다.

GTX는 우리나라에서 수도권과 서울 등의 도심지에 출퇴근용으로는 처음인 고속열차라서 실제 어느 정도의 편의성 증가와 효과가 있을지는 미지수다. 전편 (10년 후 이곳은 제2의 강남이 된다) 에서 자세히 밝혔지만 GTX는 지하 깊숙한 곳에서 이동하므로 실제 열차의 속도는 빠르지만 탑승하기까지 그리고 다시 지상으로 나오기까지의 시간이 더 걸리는 단점이 있으며 요금에 대해서도 아직은 구체화 되지 못했으므로 실제 이용객수가 어느 정도가 될 것인지 등 검증해야 할 것들이 남아있다.

일산신도시의 현행 지하철 노선은 경의중앙선과 3호선인데, 3호선은 서울의 남북을 연결하는 노선으로 도심과 강남까지 지나가는 노선이기는 하나 실제로 일산에서 강남까지 출퇴근을 하는 경우는 드물며, 서울의 서북쪽 신도시인만큼 주로 서울의 북쪽 핵심업무지역인 종로 도심권에 근무하는 분들이 많이 거주하는 도시이다.

지도를 보면 3호선의 경우 덕양구, 원당지구, 삼송지구, 지축지구 등을 모두 거치는 라인이므로 서울까지 도달하는데 시간이 많이 걸린다. 또한 경의중앙선도 예전에 비하면 배차 간격이 많이 줄었다고는 해도 다른 라인에 비하면 여전히 운행간격이 15분 정도여서 길다. 반면 버스 노선이 잘 정비되어 있고 서울 도심을 관통하는 시간이 적어 30분이면 핵심업무지역까지 도달할 수 있기에 아직까지는 지하철보다 버스를 이용하는 분들이 더 많다. 그래서 일산신도시는 지하철역세권보다 버스정류장 가까운 아파트의 가격이 더 높은 다른 지역과 다른 모습을 보이기도 한다. 그러나 꾸준히 지하철 수요가 늘어나고 있으며, GTX가 들어서면 더 많아질 것이므로 장기적 투자 관점에서는 오히려 현재 가격이 저렴한 역세권 위주의 아파트 단지에 투자를 해야한다는 것은 일산신도시에서도 변함이 없다.