3기신도시 #일산신도시 #장항지구 #창릉지구

이것이 진짜 부동산 투자다 62부

신도시 주변에 새로운 신도시가 들어설 경우 기존 신도시는 기분이 좋을리 없다. 특히 서울의 집값을 잡겠다며 일산보다 더 위치가 좋은 창룡신도시나 일산의 바로 옆인 고양장항주택지구 등이 개발하려하자 일산 주민들의 저항은 더욱 거세지고 있다. 그리고 주민들의 우려를 반영하듯 실제로 일산의 집값은 2019년에 상당히 많이 하락했다. 

하지만 현 시점에서 일산신도시의 가격 하락은 일시적일 것이다. 일부 아파트는 5000만원 가까이 하락한 곳도 있는데, 평소에도 1억 미만의 매가와 전세가의 차이에서 5000만원이 하락하면 현재 갭은 5000만원 내외 정도의 수준이다. (2019년 12월 기준). 필자의 판단으로는 이 정도라면 더 이상 하락할 곳이 없는 저점이다. 그러니 5000만원 수준으로 20평 초반의 일산의 아파트를 구입할 수 있다면 투자하셔도 된다.

신도시 주변에 신도시 주변에 새로운 신도시가 들어오면 기존 신도시의 가격이 빠지는 것을 우려하는 이유는 당연하게도 공급이 많아져서 공급물량이 해소되지 못하는 것이다. 이럴 경우 가격에 영향을 미치게 되는데, 고양장항이나 창릉신도시 발표 전에 일산은 소액으로 소형아파트 투자를 할 수 있는 지역으로 주목받으면서 상당히 많이 가격이 상승했다. 그러나 당시로서는 추후 이 부근에 신도시가 개발될 예정일지 어떻게 알았겠는가? 그러니 향후 전망이나 성공적인 투자는 노력도 중요하고, 운도 많이 따라야한다. 그러나 필자는 일산의 전망을 나쁘게 보지 않는다. 1기 신도시 중에서는 전체적인 용적률이 낮다. 일부 아파트는 130% 내외의 것들도 있다. 이런 단지들은 30년 연한이 지나면 재건축을 적극적으로 추진할 것이다. 

3기 신도시를 비롯하여 주변에 아파트 공급이 많겠지만 정부의 계획대로라면 고양장항지구는 조만간, 창릉신도시도 2025년부터 본격적인 공급 물량을 쏟아낼 것이다. 일산신도시의 아파트들은 재건축을 진행하여 새아파트가 되는 시점은 2035년~2040년경이 될 것이다. 서울접근성은 창릉신도시가 더 낫지만 규모에서는 일산신도시가 압도한다. 부동산은 제로섬 게임이 아니다. 일부 수요가 창릉신도시로 갈 수 있겠지만 새로운 수요가 유입될 수 있는 쾌적한 친환경 도시가 일산이다. 입지가 뛰어나다고 할 수는 없지만 사업성 좋은 아파트들은 충분히 현재 가격보다 상승할 저력이 있다. 그러니 역세권의 소형아파트 중 대지지분이 큰 것들 위주로 구입하면 충분히 투자에 성공할 수 있으리라 생각한다.