고덕신도시

이것이 진짜 부동산 투자다 60부

고덕국제 신도시의 미래가치를 살펴보면서 정리해보자. 약점은 신도시의 초기라 어수선한 분위기. 학교 및 인프라 부족. 강점은 삼성의 입성, 평택의 수많은 개발 호재이다. 학교가 없으니 학부모 가정의 이탈, 수요 감소로 전세가 하락, 전세가 하락으로 인한 투자금의 증가로 투자자 이탈, 이 점을 해소하려면 학교를 필두로 인프라 확충이 돼야 한다. 그렇게 되면 전세가 회복 및 투자금 감소로 인한 투자자 증가가 일어날 것이다. 시범 단지의 경우 기본적인 입지는 훌륭하므로 장기적으로 볼 때 가격은 우상향 할 것이다. 다만 언제부터 오를지는 앞서 말했듯 학교와 인프라 확충 시기와 밀접하게 연관되어 있으며 고덕의 상승이 시차를 두고 평택 시장 전체로 온기가 퍼질 것이다. 

 단, 현재 구도심 중 일부가 신도시의 학교 부족으로 밀려온 임대차 수요가 많아지면서 전세가격이 상승하여 갭이 줄어든 점을 고려하여 투자를 하는 분들이 있는데, 그다지 바람직하지 않다. 지금 구도심은 신도시가 생기면 가격에서 무조건 밀리게 되어 있다. 다만 지금은 현황이 특별한 시점이다 보니 일시적으로 갭이 줄어든 것이다. 신도시가 정상화되면 임차수요가 줄어 역전세가 발생할 수 있다. 매매가는 신도시가 힘을 내주면 따라가겠지만 시일이 걸리며, 그 사이 역전세가 나오는 것도 대비해야 하는 등 투자의 효율성이 떨어질 것으로 판단한다.  

평택의 장점은 수많은 개발호재이고, 단점은 꾸준히 지속되는 공급물량이다. 현장에 가보면 서울과는 완연히 다르게 매도 물량이 많다. 이래서는 가격이 쉽게 올라가기 힘들뿐더러 오른다고 해도 매우 천천히 점진적으로 간다. 다른 지역의 상승 속도보다 뒤처진다면 가격이 올라도 마냥 기뻐만 하고 있을 일은 아니다. 

 평택은 분명 인지도는 있는 도시이다. 누구나 평택을 잘 알고 있다. 그러나 솔직히 말하면 누구나 긍정적인 모습으로만 인식하고 있는 것은 아니다. 

평택은 많은 개발호재가 있어 관심이 크다. 그러나 그런 만큼 공급도 많은데 현재까지는 공급이 수요보다 더 커 가격 상승에 걸림돌이 되고 있다.

 평택에 관심을 가지는 수요가 누군지 판단해보자. 필자는 서울에서 부동산 컨설팅을 하고 있는데 적어도 서울에서 평택을 투자하겠다고 하는 사람은 의외로 드물다. 서울에서는 어떻게든 서울에 투자하려고 하고 돈이 부족하면 최대한 서울 인근 지역에 투자를 한다. 인근 지역도 힘들다고 판단하면 금액에 맞춰 서울의 빌라를 구입한다. 즉 서울과 먼 곳은 투자처가 아니라고 인식하는 사람들이 많다.   

서울은 대한민국의 수도이자 경제중심지이다. 고소득자의 비중이 가장 많은 곳인 서울의 투자자들이 외면하는 지역이라면 가격이 상승하는 것에 제약이 크다. 평택은 비록 국내 최대의 기업이 최대 규모의 공장을 만든 지역이며 개발호재도 여럿 있지만 서울투자자들의 관심을 끌기에는 입지가 너무 멀었다. 현재 평택 투자에 관심을 보이는 투자자들은 인근 지역인 동탄, 수원 등이다. 냉정하게 말해 이 지역의 투자자들이 보유한 현금과 서울지역 투자자들의 현금 보유는 차이가 크다. 즉 평택은 입지로 인해 가격 상승에 많은 손해를 보는 것이다. 

 때문에 평택의 가격이 상승하기 위해서는 더 많은 관심을 받아야 하며, 이를 위해서는 고덕 신도시의 성공적인 안착, 여러 개발 사업의 원활한 진행, 삼성 공장의 효과 극대화 등이 어우러져야 한다. 평택은 분명히 잠재력이 넘치는 멋진 도시임에는 틀림없지만 그 잠재력이 승화되려면 시간이 좀 걸릴지도 모를 일이다. 

 결국 많은 시간이 필요한 것들이다. 그러므로 평택은 긴 안목의 투자를 고려해야 하며, 여러 가지 개발사업 진행 여부가 부동산가격에 가장 큰 영향을 끼치는 지역이므로 진행이 어떻게 되어 가는지 심도 있게 살펴보면서 투자에 임해야 한다.