고덕신도시 2

이것이 진짜 부동산 투자다 59부

고덕신도시의 경우 시범 단지 4곳이 입주를 했는데, 동양파라곤 아파트(19년 6월 입주, 752세대), 제일 풍경채 아파트(19년 11월 입주, 1022세대), 자연앤 자이 아파트(19년 8월 입주, 755세대), 신동아 파밀리에 아파트(19년 9월 입주, 719세대)이다. 이 시범 단지 중 4곳 중 공공임대인 신동아를 제외한 청약 경쟁률은 동양파라곤(380:1), 제일 풍경채(128:1), 자연앤 자이(101:1)으로 엄청난 인기를 자랑했다. 보편적으로 신도시의 시범 단지들은 신도시에 첫 선을 보이는 얼굴이므로 더 심혈을 기울여 아파트를 완성하며, 더 많은 언론의 마케팅 효과를 누리기도 하기에 보통 경쟁률이 높다. 

엄청난 경쟁률에 힘입어 프리미엄(이하 P)도 붙어 현재 수천만 원의 P가 형성되어 있다. 고덕 신도시 중에서도 역에서 가까운 입지가 좋은 곳에 자리 잡고 있어 향후에도 고덕 신도시 내에서는 좋은 가격을 형성할 것이 분명하다. 다만 당장은 거주가 불편하다. 신도시에서 처음 탄생하는 아파트인 만큼 주변 인프라가 너무 부족하다. 내 집 주변이 휑한 벌판이고 당분간은 공사 소음도 견뎌내야 한다. 교통도 아직은 불편하며, 상가들이 속속 들어서고 있지만 지금은 많이 어수선하다. 그러나 정말 중요한 것은 주변에 아직 학교가 없다는 것이다. 다른 것들이야 불편함을 감수하면 되지만 내 아이가 다녀야 할 학교가 없으면 우리나라 부모들 대부분은 이 지역을 실거주로서 거들떠보지 않을 것이다. 

 실제로 신도시 건너편 구도심의 전세가격 2억 중반에 형성된 것과는 다르게 신도시 시범 단지의 전세가격은 1억 중반으로 약 1억 원 이상의 차이가 난다. 매매가는 미래가치를 반영하므로 신도시 쪽이 가격이 더 높음에도 당장의 사용가치를 대변하는 전세가는 훨씬 더 낮게 형성된 것이다. 이는 투자자들을 유인하는 힘이 약해졌다는 의미도 된다. 부동산 투자자는 여러 가지를 고려하여 최종적인 투자처를 물색하는데 어차피 본인이 거주할 것이 아니므로 투자자는 크게 신경 쓰지 않을 거라 말하는 분들도 있다. 그러나 내가 거주하고 말고의 문제가 아니라 전세가격이 지금과 같이 낮다면 매가와 전세가의 갭이 벌어져 투자 자금의 증대로 인해 투자금이 부족하거나 여유가 된다고 해도 투자를 꺼려 하고 다른 대체재를 찾게 된다. 

이렇게 투자수요가 부족하다면 가격이 오르기는 어렵다. 실수요자들도 학교가 없다는 점 때문에 학부모 가정을 매수하기 힘들다. 이렇게 수요가 약해진 상황이 지속되면 가격이 유지되기가 어렵다. 그러므로 고덕 신도시는 학교를 필두로 인프라 확충이 시급하다. 학교 및 인프라가 빨리 될수록 가격은 상승할 것이며 그렇지 않을 경우 지금보다 가격이 하락하는 것도 배제할 수는 없다. 다만 필자 개인적으로는 입지가 좋아 미래가치가 있기에 가격이 하락하리라고는 생각하지 않는다.

평택 고덕 신도시 "말만 자급자족... 학교가 없다" 

<평택=뉴시스> 정승환 · 조성필 기자 

경기 평택 고덕국제 신도시에는 오는 2023년까지 학교가 들어서지 않는 것으로 19일 확인됐다. 경기 평택시와 LH 평택사업본부, 평택교육지원청은 고덕국제 신도시 내 초 중 고교 등 단 한 곳의 학교도 개교하지 않은 채 오는 6월부터 첫 입주가 시작되지만 별다른 대책은 마련하지 못하고 있다. 고덕은 부지면적 1342만 2000㎡(406만 평) 계획인구 14만 명 규모로 자급자족 도시를 표방하고 있다. 고덕에는 유치원 14곳, 초교 11곳, 중학교 5곳, 고교 5곳이 들어설 계획이다. 하지만 아파트 입주를 하더라도 자녀들이 갈 학교가 아예 없다. 초등학생들은 오는 2020년 3월 지역 내 초교가 개교될 때까지는 직선거리 3km 가량 떨어진 서정 초교로 통학해야 한다. 중학생들은 4km가량 떨어진 송탄 중학교에 다녀야 하고 고교생들은 평택 시내 원하는 학교를 배정받아 다녀야 한다. 

고교는 아예 2021년까진 설립 계획이 없다. 경기도 교육청은 빠르면 올해 하반기 고교 5곳 중 1곳을 검토해 내년 상반기 중앙투자 위원회 심사에 올릴 예정이다. 최소 오는 2023년까진 중투 심사 후 학교 개교까지 평균 3년이 소요되는 점을 감안하면 고덕 신도시 내 학교는 없다. 

신도시 개발 시 교육청과 협의를 진행하는 만큼 학교 건립 문제는 지자체 계획과 협의를 통해 진행해야만 입주민들의 불편을 방지할 수 있다고 밝히고 있다. 

(출처 : http://www.newsis.com/view/?id=NISX20190319_0000592259&cID=14001&pID=14000)

고덕 신도시는 평택의 부동산 시장을 말할 때 빼놓을 수 없는 곳이다. 앞서 말했듯 고덕 신도시는 평택의 랜드마크이며, 어느 지역이든 랜드마크를 필두로 줄을 서며 가격을 형성하는 모습을 보이므로 가장 관심을 보이는 랜드마크 가격 움직임을 살펴야 그 지역 시장의 전체적인 흐름을 관망할 수 있다. 그렇기에 이 책에서도 고덕에 대한 내용을 많이 살펴보는 것이다. 지면의 한계로 평택을 지역별로 일일이 다루기가 어렵기도 하지만 대체로 그 지역의 랜드마크의 움직임을 나머지 지역이나 단지가 적정 수준으로 따라간다고 이해하면 된다.