고덕신도시

이것이 진짜 부동산 투자다 58부

고덕국제신도시

신도시 고덕국제신도시

위치 : 경기도 평택시 서정동, 모곡동, 장당동, 지제동, 고덕면 일원

사업면적 : 13,421,644m²

사업 규모 : 134,680명 / 54,499세대사업 기간 : 2008.05 ~ 2020.12

위 사진은 고덕국제 신도시의 조감도이다. 406만 평 (삼성 평택공장 제외) 규모의 신도시로서, 총 3단계의 진행과정을 거쳐 최종 완성될 예정이다. 판교, 분당, 성남이 실은 행정구역 상 모두 성남시 분당구에 있지만, 같은 시 같은 구라고 해도 판교, 분당, 성남에 대해 인식이 완전히 다른 것처럼, 평택도 평택 구시가지와 일반택지 개발 지구, 고덕국제 신도시를 별개로 보는 인식이 강해지고 있다.

이 중 가장 가격이 강세를 띠고 있는 곳은 고덕국제 신도시이다. 이유는 아직은 인프라가 부족하지만 대규모 신도시로서 기대감을 가지고 있고, 국내 최대의 기업인 삼성전자의 평택공장의 인근으로서의 후광 효과로 해석할 수 있다. 

삼성전자는 2012년 7월 평택에 공장을 세울 계획을 발표하고, 2015년 5월에 착공하였으며, 2017년에 1기를 첫 가동하였다. 다만 현재까지 삼성전자의 후광을 얻고는 있지만 지속적인 수혜를 얻을 수 있을지는 미지수다. 아직은 평택공장 전체가 가동한 것은 아니긴 하나, 착공 후 1기가 가동되고 있는 현시점에서의 삼성전자 수혜는 기대한 것과는 분위기가 많이 다르기 때문이다. 

현장의 공인중개사들 말로는 삼성전자 직원들이 임대차로 많은 문의가 있다고는 하나 그럼에도 공급량에 비해서는 부족한 수준이며 기대한 수준의 수요와는 많은 괴리가 있다. 아직 1기만 가동되어 상황은 더 지켜봐야겠지만 4차 산업혁명 등으로 일컬어지는 기계화 시스템이 특히 제조업을 중심으로 활발하게 보이고 있는 점, 생산직 근무자들은 한 곳에서 오랜 기간 근무하지 않는 점, 삼성이라는 회사의 통근버스 시스템이 매우 편리한 점 등을 감안하면 평택이나 고덕 신도시에서 기대하는 수요의 수준을 삼성이 공급해 주기는 힘들다고 판단된다. 

평택에는 삼성 외에도 여러 가지 호재가 겹겹이 있지만 그중에서도 으뜸은 삼성의 평택 입성이었기에 이 부분이 예상 밖의 수요 창출을 하지 못한다면 평택시장 전체에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 왜냐하면 부동산은 수급 상황, 호재, 교통 등 여러 가지 요인으로 움직이지만 ‘심리’에 의한 가격 변동이나 왜곡이 심하므로 삼성이라는 대형 호재가 흔들릴 경우, 투자자들의 심리가 많이 꺾일 것이 자명하기 때문이다. 평택에서 가장 높은 가격이 형성된 고덕 신도시가 하향세를 보이면 평택 전체 시장도 암울해질 수 있다. 그러므로 고덕 신도시의 변동성 여부가 평택 시장 전체를 가늠하는 하나의 잣대로 볼 수 있다. 

고덕 신도시는 앞서 밝혔든 3단계의 진행 단계를 통해 조성되는데 아직 시범 단지 (고덕 신도시의 경우 정식 명칭은 아니지만 첫 입주 아파트를 이해하기 쉽게 관례적으로 지칭함)만 입주를 한 시작 단계이다. 향후 5~10년 정도의 기간이 더 소요되어야 어느 정도 신도시로서의 모습을 갖출 것으로 보인다. 지금 현장을 가보면 엄청나게 많은 아파트 및 주택, 상가를 건축하는 모습을 볼 수 있다. 인프라가 모두 갖춰지면 고덕 신도시는 평택의 랜드마크로서 자리매김할 것이다. 

평택은 매년 꾸준한 인구 유입으로 수요가 증가하고 있다. 다만 현재는 이에 맞춰 공급 역시 늘어나고 있으므로 당분간 가격 상승이 수요 증가에 맞춰 올라가지는 않을 것이다. 그러나 지역의 인구가 증가한다는 것은 모든 인프라 시설이 확충되고 더 많은 수요의 유입을 유도할 수 있기에 장기적으로 부동산 가격 상승에 도움이 된다. 

평택은 삼성 평택공장 외 송탄산업단지, 쌍용자동차 공장, 평택종합 물류 단지, 평택산업단지 등 여러 산업단지와 공장이 있다 때문에 주변으로 집을 구할 수요자는 있는 편이나 냉정하게 말해서 고소득 직군이 아니기 때문에 주변 집값을 견인할 만큼의 힘이 부족한 것은 사실이다. 그러므로 교통이 획기적으로 개선되어 서울 접근성이 좋아져야 하며 공급량에 대한 조절도 필요한 시점이다.