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by 이승훈소장 Dec 09. 2020

부천 중동

이것이 진짜 부동산 투자다 76부

그럼 기댈 수 있는 것은 GTX노선이다. GTX-B 노선이 부천의 아래쪽 부평역을 지난 후, 우측의 부천종합운동장역을 정차한다. 부천의 중심에서는 벗어나 있지만, 부천종합운동장역은 7호선을 이용한 후 환승해서 이용이 가능하므로 향후 부천과 중동은 이를 중심으로 가격이 형성될 것으로 보인다.

위의 지도를 살펴보면, 가운데 7호선 라인이 지나고 있다. 왼쪽부터 상동역, 부천시청역, 신중동역, 춘의역, 부천종합운동장역이다. GTX는 부천종합운동장역을 지나가는데, 주변의 아파트는 부천여월휴먼시아 1~5단지가 있다. 임대아파트도 있고, 매매가 가능한 단지도 있는데 필자는 유튜브 방송을 통해 18년 말경 이 아파트 단지들의 가격이 수혜를 받아 상승할 것이라고 얘기한 바 있다. GTX B노선은 2019년 8월에 예타를 통과하였다. 최근 3 ~ 5년간의 여월휴먼시아 3, 4, 5단지의 가격흐름을 살펴보자.

33평형 기준이며, 큰 평형만 있는 5단지의 경우 38평형이다. 3단지의 경우 네이버시세표에는 3년간의 데이터밖에 없어 3년 데이터, 4, 5단지는 5년간의 시세 흐름표이다. 보시면 18년 연말까지 횡보를 보이다가 18년 연말부터 가격이 상승하는 모습을 볼 수 있다. 특히 4, 5단지의 경우 최근(20년1월)들어 수직급등을 하고 있는 모습이다.

사실 부천종합운동장역 부근은 운동장 외에 아파트가 거의 없다. 주거지로서 좋은 것은 아니다. 그러나 대형호재가 있는 경우에는 주변의 아파트가 별로 없다는 것이 오히려 일부 아파트의 희소성을 올려주어 가격이 상승하게 되는데, 부천여월휴먼시아가 이와 같은 케이스다.

자! 그럼 이 아파트를 투자로서 구입하는 것은 어떨까? 나쁘지 않다. 앞서 말씀드렸듯 부천과 같은 자족기능이 부족한 도시의 가격상승 1순위는 사실상 서울접근성이며 서울을 가장 빠르게 갈 수 있는 방법은 GTX 다. 그러니 GTX 역 인근의 아파트 가격이 상승하는 것은 당연한 결과다. 1년 반 ~ 2년 전쯤 미리 알고 투자하신 분들은 큰 수익을 거두었다. 지금 들어가도 나쁠 건 없지만 아직 덜 올랐으면서 추후 상승할 부동산은 없을까?

있다. 물론 상승폭은 GTX 역세권 아파트만큼은 아니지만, 충분히 오를만한 가치가 있는 아파트들이 아직 있다. 지하철역을 중심으로 살펴보자. GTX 역이 될 부천종합운동장역은 소사-대곡선까지 트리플역세권이 될 예정이다. 만약 이 주변에 아파트가 많았다면 주변의 다른 역에 있는 아파트까지 좋은 영향력을 미칠 여파가 작을 수 있다. 그러나 트리플역세권 주변아파트는 공급이 적다. 그러니 주변으로 미치는 영향이 더 커질 수 있고, 그 수혜를 받을 수 있는 곳은 소사역 인근 아파트들과 7호선 라인의 중동아파트들(상동역, 부천시청역, 신중동역)이다.

이 지하철역에서도 도보권 아파트가 수혜다. 왜냐하면 GTX 는 탑승시 빠르게 이동하지만 대심도철도이므로 탑승까지 시간이 걸린다는 단점이 있다. 7호선을 이용하여 부천종합운동장역에 도착하기까지 소요되는 시간, GTX로 환승하는 것에도 시간이 소요되는 상황에서 지하철역까지 가는 것조차 많은 시간이 허비된다면 빠른 GTX를 이용하는 효과가 반감된다.

그러니까 7호선 역세권과 비역세권의 차이가 더 벌어질 수 있다. 지금도 물론 가격갭이 있겠지만 그 갭이 더 벌어질 것이라는 의미다. 또한 GTX에 가까운 역쪽이 가격이 더 높아질 것다. 신중동역 인근의 아파트가 가장 큰 가격상승을 일굴 것이다. 물론 전체적으로 가격은 다 상승하게 된다.

GTX 라인이 중동의 중심부를 지나갔다면 더욱 좋았겠지만 소사 - 대곡선의 영향을 받아 주거중심지에서 우측으로 벗어났다. 그럼에도 서울접근성의 개선이 눈에 보이므로 아직 저렴한 가격에 머물고 있는 중동의 아파트가격을 끌어올릴 수 있다. 저렴한 가격과 교통개선이 가장 큰 장점이고, 90년대 초반의 아파트로서 높은 용적률은 단점이다. 사실 부천, 중동에서 재건축을 기대할 수 있는 단지는 손에 꼽을 정도이다. 요즘의 가격영향력 중 새아파트 여부는 상당히 크기에 아쉬운 점이다. 그러나 거주 편하고 입지 좋은 대규모 평지의 신도시치고는 현재의 가격은 어울리지 않는다.

또한 어차피 재건축이 힘들다면 리모델링으로 빠르게 선회하는 방법도 있다. 애매한 용적률을 가지면 재건축과 리모델링이 경합을 하며 주민들의 의견일치가 힘든 점이 있다. 그러나 차라리 재건축이 힘들다는 점으로 의견이 합치된다면 리모델링 추진에 속도를 기할 수 있다. 글을 쓰고 있는 현재까지도 리모델링 내력벽 철거에 관한 정부의 공식적인 입장은 없지만 이런 점은 결국 해소되리라 본다. 재건축이 불가한 상태에서 리모델링에 대한 퇴로를 열어두지 않는다면 계속 노후화가 진행되어 주민들의 편의성 감소와 동시에 도시미관에도 좋지 않기 때문이다.

이런 여러 가지 점을 감안하면 부천 및 중동의 가격상승은 충분히 가능할 것으로 보인다. 계속 강조하지만 입지가 좋고 살기 편한데 가격이 저렴하니 내 집 마련에 어려움이 있는 젊은 층은 실거주하면서 투자로서도 충분히 만족하리라 본다.

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