부천, 중동신도시
이것이 진짜 부동산 투자다 75부
부천 중동은 90년대 초반의 1기 신도시이다. 부천시에 있는 이 곳은 부천시 면적의 10%에 불과하지만, 인구수는 약 30%에 육박하는 곳이다. 생각보다 작다고 생각할 수 있는데 이는 중동신도시 이후 조성된 상동지구까지 하나의 신도시로 간주하기 때문이다. 정확한 중동신도시는 아래의 개발계획도를 보듯이 크지 않지만 2000년대 전후로 주변이 개발되면서 연접되어 사실상 하나의 도시로 구분한다.
중동신도시의 특징은 타 1기 신도시와 다르게 평지로 지어졌다는 점이다. 중동을 높게 평가하는 전문가는 완전한 평지인 점을 강조한다. 향후 개발의 용이함과 확장성이 좋기 때문이다. 또한 평지이다보니 도로가 반듯하고, 자전거를 이용한다거나 유모차를 동반할시 이동이 편하다. 반대로 산지가 없어서 녹지비율이 적다는 점은 단점으로 꼽힌다. 그렇기 때문에 중동의 곳곳에는 공원을 조성한 모습이 눈에 띈다.
중동신도시의 현장 느낌은 빽빽한 아파트단지 속에서도 정교하게 정리된 듯 복잡한 느낌이 없고, 상권이 잘 발달되어 있다는 점이다. 실제로 현대백화점과 현대유플렉스, 이마트, 롯데백화점, 홈플러스, 버스터미널 등이 신중동역과 부천시청역에 늘어서 있어 이용이 편리하다.
중동신도시의 아파트 가격은 많이 저렴한 편이다. 부천시청역과 신중동역 사이의 동성아파트 (93년 2월, 970세대)를 살펴보자. 바로 옆은 부천중앙공원이 있고, 길 건너 바로 로데오거리 및 상권시설이 있어 쾌적함과 편의성을 누릴 수 있는 곳이다. 33평 기준 최종 실거래가는 4억 4800만원(19년 12월, 14층) 이다. 전세는 3억 4000만원 수준으로 갭은 약 1억원 남짓이다. 부동산의 대세상승이 시작되었던 14년 1월 기준 실거래가격이 약 3억원 남짓이었으니 확실히 타 도시에 비해 상승이 더뎠다. 당시 전세가는 2억원 남짓으로 역시 갭은 1억원 수준. 그러니까 전세가격이 오른 만큼만 매매가격이 상승한 것이다. 이는 중동 실거주자만 관심을 갖는 시장이라서 그렇다. 달리 표현하면 투자자들이 그다지 큰 관심이 없는 지역이었다.
1~2년 전에 25평형이나 20평형 전후의 소형은 갭이 불과 2000~3000만원 수준이었다. 16년~17년도까지는 매가 대비 전세가의 비율이 최고치에 다다를 때였다. 그러면서 갭투자자라는 용어가 생기면서 말 그대로 소액의 갭으로 투자할 수 있는 부동산을 대량으로 구매하는 투자자들이 생겼다. 당시만해도, 다주택자에 대한 규제가 거의 없었기에 소액의 주택을 여러 채 구입하는 투자자들이 많았는데 이런 투자자에게 중동신도시의 아파트 갭은 딱 좋은상품이었다. 그들이 이 지역에 투자를 많이 하면서 가격은 수천만원이 상승하였다. 이런 특이한 환경에 놓일 경우 가격이 상승하긴 했지만 보편적으로 중동의 가격은 이상하리만치 잘 오르지 않는 편이다. 이는 배경을 살펴보면 조금 이해가 가는데, 중동신도시의 위치를 보면 서울과 인천의 중심이다. 즉 경인축의 중심지이므로 초기에 이 지역을 개발할 때의 계획은 지리적 이점을 잘 활용하여, 경제상업 및 업무중심지로 개발하려는 목적이 강했다. 이렇듯 상업용지의 비중이 높다보니 이에 맞게 주거시설 공급이 필요하였다. 한정된 땅에 주거시설을 늘리려다 보니 대부분 아파트로 계획되었고 또한 신도시 치고는 높은 용적률을 적용하여 고층화되었다. 이는 인구밀도가 상승하는 원인이 되었다. 다행히 평지에 지어진 신도시라 타 지역으로 이동하는대도로 교통 인프라가 좋은 편이지만 그럼에도 도시 내부의 도로는 좁아 복잡하며, 도시의 주차공간이 부족한 모습을 자주 연출한다.그러나 종합적으로 보면 계획도시이며 상업시설 이용이 편리하고, 입지가 탁월한만큼 거주편의성이 매우 높고, 이는 실거주자 비율이 높다는 점에서도 확인할 수 있다.
중동이 업무타운이 많이 계획되었지만 실제로 업무용 건물의 비중이 많지는 않다. 도시의 우상단에 일반공업지역이 넓은 대지에 분포되어 있지만 집약도가 떨어져 규모에 비해 근무 인원이 많지 않고 상대적 소득이 적은 근로자가 많기에 자족도시라고 보기는 조금 어렵다.
이에 중동 및 부천의 가격이 상승하기 위한 가장 좋은 점은 교통인프라를 확충하여 타 지역의 핵심업무지역으로의 이동을 수월하게 해주는 것이다. 당연히 1순위는 서울접근성이 되는데, 다행히 2012년 하반기에 7호선이 개통해서 강남접근성이 개선되었다. 또한 가산디지털단지역의 개발로 7호선을 통해 또 하나의 대단지 업무타운을 갈 수 있게 되었다. 그러나 이 정도로는 부천의 가격을 상승시키기에는 부족한 감이 있다. 또한 7호선 개통시기에 부동산 경기가 극도로 좋지 않았기에 실제 7호선 개통시 가격상승의 효과가 거의 없었다. 똑같은 호재라고 해도 호경기에 나타나주면 그 효과가 더 크고 반대로 불경기에 나오면 효과가 반감된다. 이런 관점에서 보면 부천과 중동의 경우 운이 없었다.
