임대인 vs 임차인
계약갱신청구권 · 전원세상한제 · 전월세신고제
위의 3가지는 임대차3법의 핵심입니다. 최근 계약갱신청구권으로 말이 많습니다. 간단한 내용은 기존 2년 보장 전세가 2년이 더 연장되어 2+2년, 총 4년이 법으로 보장된다는 것입니다. 이 때 임대인은 기존 임차료의 5% 상한 내에서 증액할 수 있고, 이 또한 임차인과의 협의가 이루어져야 합니다.
부동산 투기를 막기 위해 겹겹이 정책을 발표하면서 시장에서는 혼란이 일어나고 있습니다. 모름지기 법이란 단순명료해야 지키기 쉬운 것인데, 부동산 법의 내용이 워낙 복잡해져 모르고 위반하는 사례가 많이 나올 것으로 예상됩니다. 그러나 위법을 하게 되면 이에 대해 몰라서 벌어진 일이라고 해도 법은 우리를 보호해주지 않습니다. 더구나 부동산은 우리 자산의 많은 부분을 차지하고 있는 중요한 것이라서 공부가 꼭 필요하다고 생각되는 요즘입니다.
20년 8월 관련 내용들이 국회를 통과하면서 이제는 임차인이 계약갱신청구권을 사용하게 되면 임대인은 특별한 사유가 없는 한 인정해야 합니다. 관련된 내용이 복잡한데 한 가지 표를 첨부해 드릴게요.
쉽게 말해 임대인이 추가 2년을 거부하기 위해서는 직접 실거주하는 방법 외에는 없습니다. 또한 임대인과 임차인이 기존에 합의를 통해 임차인이 퇴거한다고 했더라도 번복하여 2년 추가 거주할 수 있으며, 심지어 계약서상 특약을 적는다고 하더라도 임차인에 불리한 특약은 무효가 되는 임차인 보호규정으로 인해 역시 효력을 주장할 수 없습니다.
새로 집을 구입하여 입주하려는 분들도 이제는 이래저래 따져봐야 할 것이 많습니다. 기존에는 매수하려는 집의 세입자의 만기시점을 파악하여 이에 맞춰 매수를 하고 이사를 가면 됐습니다. 그러나 이제는 임차인이 계약갱신청구권을 사용했는지, 사용할건지 등 임차인의 의사를 정확히 알고 또한 문서로 남겨두어야 합니다. 그리고 나서 매수를 해야 만기 시점에 맞춰 세입자가 퇴거할 수 있습니다.
반면 기존 집주인의 경우에는 상단의 표 마지막에서 보듯, 갱신요구권 행사 기간 내에서는 퇴거 의사가 번복이 가능하므로 그 전에 합의를 했건 말건 마지막까지 세입자의 눈치를 봐야 할 듯 합니다. 임대인 입장에서는 일단 세입자에게 퇴거의사에 대한 즉 갱신요구권 미행사에 대한 증거(녹취, 문자, 문서화 등)를 확보한 후 매매 혹은 또 다른 전세계약을 서둘러 체결해야 할 듯 합니다.
저는 정부의 임차인 보호를 위한 정책에 반대하는 것은 아닙니다. 투기세력을 잡기 위한 정책도 지향합니다. 그러나 임차인 보호가 과하여 임대인에게 역차별이 되고, 투기꾼을 잡기 위한 정책에 애꿎은 1주택자 혹은 무주택자들이 집을 구입하기 힘들어지는 부작용이 발생하는 것은 철저히 막아야 합니다. 지금은 투기꾼이 아닌 성실한 많은 국민들이 정책의 피해를 입고 있습니다. 조금 더 지켜봐야겠지만 여전히 집값은 상승하고 있습니다. 지난 3년간 23번의 대책에도 불구하고 가격은 천정부지로 뛰었습니다.
그럼에도 정부는 현재의 정책기조를 강행하고 있습니다. 지금도 놀랄만한 법이 만들어졌는데 대기하고 있는 법안은 더욱 기가 막힌 것이 많습니다. 심지어 계약갱신청구권의 무제한 연장법 등도 있습니다. 반시장적인 정책입니다. 누군가를 보호하기 위해 그 외의 사람들을 적으로 규정짓는 행태는 분명 잘못된 것입니다. 정부가 너무 많은 일을 하고 있습니다. 시장은 시장에 맡겨야 합니다. 우리가 언제부터 부총리의 이름과 장관들의 이름에 이렇게 익숙해졌습니까? 솔직히 저는 기존 정부에서 총리가 누구였는지 장관이 누구였는지 거의 모릅니다. 하지만 현 정부에서는 거의 매일 언론에 노출되시니 모르고 싶어도 모를 수가 없는 지경입니다. 단편적인 예지만 정부가 너무 많이 시장에 관여하기 때문에 그렇습니다.
지금부터라도 조금 더 시장친화적인 정책이 나왔으면 좋겠지만 큰 기대는 하지 않습니다. 과연 어디까지 강화된 부동산 정책을 만들지 우려가 됩니다. 사유재산이 인정되는 나라에서 억지로 뺏으려 하면 반발만 심해집니다. 재산권 침해에 대한 걱정도 많아지고 있습니다. 이는 정말로 경험해보지 못한 일들입니다. 정부가 현명한 정책을 내주시기를 기원합니다.
감사합니다.
이승훈 소장.
