부동산은 과연 오를까요? 내릴까요?
상승론 VS 하락론
집값에 대한 전망은 수 십년째 지속되고 있으며 최근 수년간은 이에 대한 논쟁이 더욱 치열해지는 것 같습니다. 사실 우리가 단편적인 모습만 보면 누구의 주장도 맞습니다. 예를 들어 앞으로 인구가 줄어든다고 하면 수요가 줄어들므로 부동산 가격이 하락한다는 주장이나 특정 지역의 가격하락 예를 들면서 하락이 시작됐다고 얘기하는 것 등입니다. 이런 것들만 보면 하락을 믿게 됩니다. 그 반대로 올라가는 특성을 설명하면 부동산이 오를 것처럼 느껴집니다. 공급부족 저금리로 인한 유동성 등입니다.
상승론이든 하락론이든 유튜브에서 그들의 영상을 좋아하는 사람이 많습니다. 이는 내가 상승론자라면 내 생각에 맞는 영상을 찾아볼 것이고, 하락론자라면 그에 맞는 영상을 보고 싶기 때문입니다. 그렇기에 상승과 하락은 전혀 반대의 내용이지만 둘 모두 좋아하는 사람들이 보므로 그 영상들은 모두 인기가 있는 것이죠.
앞으로 정확한 집값의 예측은 모릅니다. 세상 그 누구도 모르죠. 다만 본인이 믿고 있는 대로 행동하게 됩니다. 상승을 믿는 사람은 집을 살 것이고, 반대인 사람은 계속 안하거나 혹은 집을 팔겠죠. 제가 스스로 확신하고 있는 것은 '좋은 지역의 좋은 부동산은 가격이 계속 상승한다' 입니다. 왜냐하면 전세계 어떤 나라에서도 장기적으로 보았을 때 핵심 지역의 좋은 부동산은 꾸준히 가격이 상승했거든요. 그것이 일본이나 심지어 베네수엘라에서도 그렇습니다. 일본의 경우 전국적으로 하락세를 보인 해에도 유일하게 도쿄는 가격이 상승했습니다. 거의 나라가 없어진 수준이라고 할 수 있는 베네수엘라도 우리나라의 강남에 해당하는 지역의 집값은 여전히 10억원이 넘는다고 합니다. 이는 외국의 자본들이 베네수엘라가 언젠가 회복되면 그 지역의 부동산이 폭등할 것을 예측해서 가격을 낮추기 않고 보유하기 때문이라고 하는군요.
우리나라에서 가장 부자동네는 강남입니다. 강남 주민들은 소득수준도 높고 자산도 많습니다. 이런 사람들로 형성된 곳은 가격이 떨어지기 매우 힘듭니다. 일각에서는 종부세가 높아지니 매도하지 않겠냐고 하는데, 이 역시 단편적인 면만 바라본 해석입니다. 종부세 부담이 높아지지만 양도세 부담은 훨씬 더 높아졌습니다. 양도세를 낼 바에는 종부세를 내면서 버티는 것이 훨씬 더 나은 선택이라고 생각들을 합니다.
또한 증여 등을 통해 우회적으로 전략을 모색하기도 합니다. 여하튼 종부세만 보면 매도할 것처럼 생각되시겠지만 양도세율이 낮춰지지 않는 이상 대부분 버티기모드를 유지하게 됩니다. 이렇게 되어 시장공급은 해결되지 않고 계속 거래량 가뭄 속에 최고가격을 경신하고 있는 상황입니다.
한편 종부세가 1000만원 더 나왔다고 해서 우리가 느끼는 부담을 그들이 느낄 거라고 생각하시면 오산입니다. 앞서 언급했듯 강남 주민들은 자산과 소득이 많습니다. 그들이 1000만원을 세금으로 내야할 부담 수준은 사실 우리가 100만원 정도를 내는 심적부담과 비슷하다고 생각하시면 됩니다. 만약 우리가 자산이 어느 정도 있고 이 때문에 세금이 100만원 정도만 더 내야 한다면 우리도 내면서 버틸 수 있습니다. 굳이 100만원 아끼자고 1억원의 세금을 내지는 않습니다. 그러니 ‘종부세 부담이 높아지면 물량이 많이 나와서 결국 가격이 하락할 것’ 이라는 말은 단편적인 시각의 해석입니다.
앞으로는 양극화가 심해지는 시기입니다. 결국 하락하는 부동산, 상승하는 부동산이 공존하게 됩니다. 70년 ~ 90년대까지만 해도 전국의 어떤 부동산을 구입해도 올랐었습니다. 하지만 이제는 옥석을 가려야 할 시기입니다. 어느 지역의 부동산이 오를지 떨어질지 잘 구분하여 구입해야 합니다. 예전보다 투자가 어려워졌지만 예전보다 더 많은 정보와 데이터가 있으므로 이런 지역을 어렵지 않게 구분할 수 있습니다.
그러니 ‘앞으로 부동산은 하락한다’ 와 같은 뜬구름 잡는 말에 현혹되지 마시고, 투자에 대한 공부를 하세요. 향후 실제 전국 평균 부동산가격이 하락하더라도 계속 오르는 부동산이 분명히 있습니다. 우리는 이런 부동산을 투자하는 것을 목표로 삼고 꾸준히 공부하시면 경제적 부를 달성하고 넉넉한 생활을 즐기실 수 있습니다. 파이팅입니다~^ ^
이승훈 소장.
