'전세난에 재개발 기대감까지'…
빌라 거래 늘고 가격도 껑충
최근 빌라의 가격 오름폭이 심상치가 않습니다. 이유에 대해서는 여러 차례 말씀드렸는데 크게 3가지 정도입니다.
첫째, 아파트 가격 상승으로 인해 대체재를 구하는 소비자가 많아졌다.
집을 안 사자니 너무 불안하고 아파트는 살 수가 없고, 일단 되는대로 빌라라도 잡자는 겁니다. 좋은 전략입니다. 서울이나 핵심 지방도시의 빌라가격은 앞으로 잘 올라갑니다. 단 아무 지역이나 사면 안 되고 몇 가지 포인트를 짚어가면서 투자해야합니다. 이 점에 대해서는 나중에 알려드리도록 할게요.
둘째, 임대차3법의 영향으로 전셋집을 구하기가 힘들어졌다.
임대차3법은 아파트 뿐 아니라 모든 주택에 영향을 미쳤습니다. 빌라, 주거용 오피스텔 등까지 말입니다.
셋째, 공급부족에 따른 정부의 매입임대 공급대책 발표
정부가 발 벗고 나서서 빌라를 매입해준다고 하니 가격이 안 오를래야 안 오를수가 없겠죠. 빌라, 다가구, 단독주택 등 전부 올랐습니다. 정부는 거의 2조를 훨씬 넘어가는 예산을 준비했습니다. 엄청난 매수자가 나타난거죠. 빌라 지을 당이 평균 24억 정도이고 약 12세대 정도가 지어진다고 가정해보죠. 이 때 건축비를 포함한 제비용은 대략 11억 정도가 소요됩니다. 그리고 세대 당 3억 5천만원이라고 하면 12세대 총 합계액이 42억원 정도로 정부는 매입하게 됩니다. 건축주는 7억원의 세전이익을 얻을 수 있겠죠.
'와~ 돈 쉽게 번다.' 라고 생각하시겠지만 분양이 제대로 될지, 공사 중 사고는 안 날지, 공사 후 하자발생은 없을지, 공사 완료 후에도 수년간 공사보증을 해주면서 나가는 비용은 얼마나 될지, 그 외 예상치 못한 변수는 없을지 그리고 어렵게 수익이 나온다 해도 세금만 거의 절반입니다. 세상에 쉽게 버는 돈은 없죠.
이 중에서 가장 큰 걱정은 역시 분양성입니다. 시행사라면 누구나 분양을 고민하죠. 그런데 확실한 수요자인 정부가 생겼습니다. 마음 놓고 집을 짓겠죠. 리스크가 없으니 7억 아니라 5억, 4억만 남아도 무조건 열심히 일할 겁니다. 그러니 일단 땅부터 사고 보자가 되겠죠. 그러니 땅을 매수하려는 수요자가 늘어나게 되고 결국 땅값이 올라가게 됩니다. 땅값이 올라가면 원재료 값이 올라가는 꼴이니 소비자가격은 당연히 올라갑니다. 결국 빌라 가격도 오르게 되는 거죠.
네번째, 공공재개발입니다.
재개발이 뭔지는 다 아시죠? 쉽게 말해 다 부시고 다시 짓는 겁니다. 그 중 공공(정부)이 관여한 것이 공공재개발입니다. 민간에서 진행하는 기존의 재개발구역은 가격이 매우 비쌉니다. 이렇게 재개발 물건의 가격이 올라간 이유도 따지고 보면 정부의 책임이 큽니다. 정부는 공급이 충분하다고 얘기하는데 실제로는 무척 부족하죠. 그러니 신축 가격이 미친 듯이 올라갑니다. 재개발은 결국 신축 아파트가 될 녀석들인데 주변의 신축 가격이 올라가니 재개발의 가치도 덩달아 올라가는 겁니다. 가치가 올라가면 가격은 자연히 따라가죠.
다섯번째, 역세권 고밀도 개발입니다.
변창흠 장관이 밀고 있는 개발방식이죠. 최근 언론에 나와서 하시는 말씀이 용적률 좀 풀어주면 공급할 곳이 많다고 합니다. 그렇다고 산 밑에 달동네에 주택 밀집해서 지으면 안 가겠죠? 그러니 고밀도로 지어도 공실 없이 채울 수 있는 열세권 지역을 고밀 개발하겠다는 겁니다. 그러니 허름하지만 역세권 지역인 곳의 빌라 가격이 천정부지로 솟았죠.
다섯가지 모두 생각해보면 정부의 잘못된 정책으로 인한 겁니다. 억지가 아니라 사실이 그렇죠.
첫째, 아파트 가격이 상승한 이유는 복합적이지만 역대 최장기간 상승의 원인은 공급을 제 때 해주지 못해서입니다.
둘째, 임대차 3법은 부작용을 시장에서 미리 언급하였음에도 강행 처리하였구요.
셋째, 미리 공급했으면 공급대책이라는 것 자체가 안나왔을텐데 뒤늦게 공급부족을 시장에서 모두 인식한 후에 대책을 내놓게 되니 안 해도 될 매입임대 정책까지 쓰게 된 겁니다. 당장 공급하는 모습과 숫자가 나타나야 하니까요.
네번째와 다섯번째 역시 공급만 적재적소에 공급했다면 굳이 할 필요 없는 것들입니다. 문제는 지금이라도 양도세 완화 및 재개발, 재건축 규제 완화를 해주면 늦게나마 해결될 문제를 굳이 안풀어주면서 다른 방식으로 풀려고 한다는 겁니다. 그러니 쓸데없이 빌라 가격도 엄청나게 상승하는 중입니다.
올 초 신년사를 보니 정부는 규제 완화 따위는 절대 안 할 생각이더군요. 덕분에 올 한 해 부동산가격 상승은 확정입니다. 제가 이런 얘길 하면 투기 조장한다는 분들 있던데, 투기 조장은 제가 아니라 정부입니다. 정부가 조금만 장기적 안목으로 정책을 펴면 시장 안정화는 조기에 나타나게 됩니다. 제가 뭐라고 일개 유튜버가 방송에서 떠든다고 가격이 오르니 마니 하겠습니까? 지금의 가격 상승은 저희 같은 유튜버들의 투기 조장이 아니라 정부의 잘못된 정책이 기인한 것이 대부분이다. 그렇게 보시면 되겠습니다.
다시 강조하지만 즉각 시장에 공급이 될 수 있는 '양도세 완화' 안 해주면 가격은 계속 상승합니다.
이승훈 소장.
