부동산 가격이 오르는 이유 3가지 [세번째, 공급론]
공급론이란?
여러분들께서는 수요와 공급의 원리를 알고 있습니다. 수요가 많으면 가격이 상승, 공급이 많으면 가격이 하락합니다. 지금까지 부동산 가격이 많이 오른 것은 여러가지 요인이 있지만 그 중 '공급이 부족하다' 라는 이유가 매우 크게 작용합니다.
그렇다면 앞으로 공급이 많아지게 될 경우 가격이 하락할까요? 물론 하락합니다. 이는 경제현상으로서 당연한 것입니다. 그렇다면 정부가 수 많은 수 많은 공급을 예고하고 있는데 나중에 실현되어 공급이 많아지면 부동산이 하락할까요? 여기서는 이점에 대해 짚어봅니다.
공급이 부족한 시기에 가격이 오른다는 것은 지난 수년간 우리나라의 가격 상승을 보면서도 느낍니다. 그렇다면 향후 충분한 공급이 이뤄진다면 금액이 떨어질 것이라고 생각하기 쉬운데요. 그런데 시장이 그렇게 단순하게 움직이지는 않습니다. 이는 부동산 사이클을 파악하면 쉽게 이해할 수 있습니다.
아래는 우리가 중, 고등학생 때 배우는 경기순환곡선입니다.
물결처럼 움직이고 등락을 반복하지만 장기적으로 보면 지표가 점점 올라가는 것을 확인할 수 있습니다. 이는 상승할 때는 크게 상승하고 하락할 때는 작게 하락하여 등락폭이 다르기 때문입니다. 부동산도 보통 5~6년 내외로 상승하고 3~4년 정도 조정기를 거치는데요. 하락하는 기간보다 상승하는 기간이 1.5배 정도 더 많습니다. 또한 부동산은 하방경직성의 성격을 가지고 있기 때문에 조정기에도 가격이 하락한다기보다 가격 상승이 더뎌지는 정도라고 보시면 됩니다.
부동산 가격 흐름 주기도 경제 순환 주기와 비슷합니다. 더 정확히 말하자면 계단형 패턴입니다. 이런 형태가 나타나는 이유는 가격 상승기에는 공급이 부족한 상황이기에 건설사에서 많은 물량을 공급하려고 합니다. 이렇게 시장에 실질 공급이 늘어나서 결국 어느 순간 수요를 초과하게 되면 부동산의 가격은 조정기를 맞이합니다. 이 시기는 공급이 많은 상황이니 더 이상 건설사에서는 아파트를 짓지 않습니다. 아파트를 지으면 미분양인데 누가 짓겠어요.
그렇게 추가적인 공급이 나타나지 않는 상황에서 매년 꾸준한 수요가 유입되면서 다시 수요 초과 현상이 나타납니다. 수요 초과가 되면 건설사는 공급을 재개합니다. 이런 식으로 반복되는 것이지요. 그런데 앞서 말씀드렸듯 올라가는 시기가 더 길며 내려가는 시기는 짧습니다. 그래서 장기적으로 보면 우상향을 그리는 것이지요.
이해하셨나요? 향후 공급과잉을 고려해야하는 것은 맞지만 긴 시각으로 보면 공급과잉의 시대는 반드시 끝납니다. 지금 일부에서는 공급과잉의 시기가 오면 부동산이 대폭락할 것이라고 하는데 공급과잉 시기는 과거에도 수차례 있었습니다. 하지만 당연히 시장은 자정기능이 작동하여 몇 년 후에는 공급이 다시 부족해질겁니다.
하지만 여기서 반론을 이야기하는 분들이 계실겁니다. 예전에는 수요가 많았지만 지금은 인구도 곧 줄어들게 되고 경제발전도 정체기기 때문에 수요가 없다는 것입니다. 맞습니다. 그렇기 때문에 우리는 전국적인 수요를 가지고 있어 항상 공급이 부족한 지역을 선별적으로 투자해야 합니다. 이것이 우리가 공급이 부족한 상급지 투자를 해야 하는 이유입니다.
