부동산 가격이 오르는 이유 3가지 [두번째, 가격론]
[가격론]
가격론은 현재의 부동산 가격이 감당하기 힘들만큼 비싸기 때문에 수요자가 없어 향후 가격이 하락한다고 주장하는 내용을 말합니다.
최근까지도 부동산 가격이 많이 올랐기 때문에 이제는 가격이 하락할 것이라는 얘기가 계속 나옵니다. 한 없이 올라가는 것은 없다. 올라갔으면 내려가기 마련이라는 말도 합니다. 과연 그럴까요? 오늘은 이 주제에 대해서 얘기해봅니다.
여러분들이 헷갈리시는 것 중 하나가 많이 올랐으니까 떨어진다는 말입니다. 이 말은 그럴싸 합니다. 맞는 말처럼 들리기도 합니다. 그런데 잘 생각해보면 부동산은 실물자산입니다. 실물자산의 가격이 너무 올랐으니 떨어질 것이라는 이야기처럼 말이 안되는 이야기가 또 있을가요? 여러분들은 예전에 비해 라면 값이 비싸졌으니 앞으로 싸질 수 있을 거라 생각하시나요? 부동산 가격이 너무 많이 올랐으니 이제는 내려갈 것이라는 말은 이 말과 같습니다. 부동산의 가격은 단기적으로는 수급 상황, 장기적으로는 화폐량의 발행 정도에 영향을 받습니다. 길게 보았을 때 시중에 도는 화폐량이 줄지 않으면 가격 역시 내려갈 리가 없습니다.
물론, 거품이 아주 많이 껴있을 때는 하락하는 경우도 있긴 합니다. 대표적으로 많이들 알고 계시는 일본의 잃어버린 20년이 있지요. 그래서 부동산 가격이 떨어질 것이라 주장하시는 분들은 일본의 예를 자주 드는 편입니다.
하지만 개인적인 의견으로는 우리나라 부동산은 거품이 끼려면 아직 멀었습니다. 미국, 영국, 프랑스, 홍콩, 중국 대만 및 심지어 일본 등 상당수 국가들의 핵심 지역 아파트 가격은 평당 2억원을 육박합니다. 일본이 디스플레이션을 맞이한 90년대 초 일본의 강남이라 불리는 지역의 평당 가격은 16억원 정도였습니다. 하지만 우리나라는 30여년이 지났음에도 최고로 비싸다고 불리는 강남대로의 땅도 여전히 6억원 내외 수준입니다. 90년대 초기 일본 도쿄 아파트 가격은 10억엔(100억원) 수준의 아파트도 많았습니다. 거품이라고 말하려면 90년대 초기 일본 도쿄 아파트 가격 정도는 되어야 거품이라고 할 수 있지 않을까요? 게다가 일본의 장기 디플레이션에는 시대적인 배경 뿐만 아니라 일본 정부의 미흡한 대책도 일조를 했습니다. 그러니 우리는 일본의 사례를 잊지 말고 똑같은 전철을 밟지만 않는다면 거품이 끼더라도 일본과 같은 경기 장기 침체는 걱정하지 않아도 될겁니다.
상품의 가격은 시간이 흐를수록 조금씩이라도 계속해서 올라가는 것이 정상인 수순이지, 올라갔기 때문에 당연히 내려가야 하는 것은 아닙니다. 만약 금융위기, 과도한 공급, 시장 안정화를 위한 정책 등이 모두 맞아 떨어진다면 일시적인 보합 또는 하락이 일어나는 것은 맞습니다.
하지만 장기적인 관점으로 봤을 때 부동산은 결국 우상향한다는 의견에 이의를 달 수는 없습니다. 지금까지 수백년 간의 역사를 거슬러 보아도 시간이 지나면 부동산 가격은 늘 상승했습니다. 이것들이 왜 이제 와서 갑자기 가격이 떨어진다는 걸까요? 오히려, 하락하는 것이 더 이상한 겁니다.
17세기 네덜란드의 17세기 네덜란드의 튤립버블에 대한 얘기도 많이 나옵니다. 하지만 튤립은 당시 단순 사치품이지 필수재가 아니었습니다. 필수재가 아니라면 거품이 꺼지는 것은 더 급격해집니다. 그러나 부동산은 의식주의 하나로 누구나 반드시 필요한 필수품입니다. 사치품은 공급이 부족하여 가격이 너무 올라가면 안 사면 그만이지만, 필수품은 공급이 부족해 가격이 올라가도 필요한 재화라 사야 하므로 계속 상승할 수밖에 없는 겁니다. 그렇기에 정부는 필수재의 공급을 충분히 원활하게 해주어 가격 폭등을 막아야 하는 것이죠. 정부가 이 역할을 소홀히 할 경우 가격의 상승이 필연적으로 나타납니다.
부동산에서 적정가격이 존재할까요? ○○구 ○○동 에서 가장 좋은 아파트의 가격은 5억원이 적정하다 라고 말할 수 있는 사람이 있나요? 그 말은 타당할까요? 타당하지 않지요. 부동산은 매도와 매수를 위한 시장 가격만 존재할 뿐 적정 가격은 없습니다. 있다고 해도 우리는 알 수 없습니다. 그러면 최고 아파트가 기준 가격도 없이 싸다, 비싸다 라고 판단하는 것은 어떻게 가능한 것일까요? 이것은 모두가 각자의 기준점이 있기 때문입니다. 이 기준점은 각자 모두 다르기 때문에 똑같은 아파트를 보더라도 누군가는 비싸다고 생각하고, 누군가는 싸다고 생각하고, 또 누군가는 적정하다고 생각합니다.
강남 아파트의 가격을 물어보면 어떨까요? 아마 대다수가 비싸다고 말할겁니다. 그런데 일부의 사람들은 비싸다고 생각하지 않습니다. 이 사람들은 부자들이겠죠. 부자들은 30억원이 넘는 가격이라도 마음에 들면 매수합니다. 보통 사람들이 생각하는 '30억원이 넘는 아파트는 비싸기 때문에 더이상 가격이 올라가기 힘들다' 라는 것은 온전히 자신의 기준점에서 파생된 생각이고 주관적인겁니다.
대한민국의 상위 1%는 단순 수치로만 보면 50만명 정도 된다고 합니다. 그런데 30억원이 넘는 고가 주택과 아파트는 몇 채나 될까요? 많아야 10만채 정도 될 겁니다. 그러니 대다수의 사람들이 강남 아파트를 비싸다 생각하더라도 부자들이 원하는 지역의 공급량에 비해서는 수요초과 현상이 생기는 겁니다. 그래서 보통 사람들 기준에서는 도저히 올라갈 수 없을 것 같은 금액에서도 매번 신고가를 경신하며 가격이 상승하는 것이지요.
강남의 아파트의 가격이 얼마여야 적당한지 알 수 있는 사람은 없습니다. 그러나 적어도 강남의 수요층은 우리보다 주택기준점이 월등히 높게 설정되어 있기에 꾸준한 추가 상승이 가능 할 것으로 보여집니다.
최근 영끌이라는 단어가 판을 칩니다. 뜻은 다 아시지요? 왜 이런 단어가 만들어진 걸까요? 그들은 그동안 뭘 하다가 최근 들어 영끌을 하려는 걸까요? 영끌을 한 사람들에 대한 저의 의견을 말씀드려 볼게요.
영끌자들은 부동산을 가치투자 형태로 바라보는 사람들은 아닐 것이라고 생각합니다. 그보다는 계속 오르는 상황을 지켜보다 더는 안되겠다 싶어 추격 매수를 하고 있는 겁니다. 굳이 말하자면 추세적 투자자 혹은 쉽게 말해 추격 매수자라고도 합니다. 이런 추격매수자가 많아질수록 가격의 오름폭은 더 크고 길어집니다. 나름의 기준을 가지고 투자를 하는 가치투자자들은 '이 아파트는 내 생각에 8억원이 적당한데 아직 7억원에 머물러있네. 매수해야겠다' 라고 생각합니다. 같은 맥락에서 저마다 평가 가치는 다르므로 '이 아파트는 9억원이 적당해 보이는데 아직 7억원이네. 매수해야겠다' 이렇게 생각하는 사람들도 있을거구요. 또, 같은 아파트를 10억원이 적당하다고 생각하다고 생각하는 사람도 있을 겁니다. 이 상황에서 그 7억원 아파트가 8억원이 되었을 경우 적정 가치를 8억원으로 생각한 사람들은 매수를 멈춥니다. 그러나 9억원, 10억원이라고 생각하는 사람들 중 구입을 하지 못한 사람들은 여전히 매수할 의향이 있겠죠. 이런 식으로 가치투자자들이 당시 얼마까지 평가하는지에 따라 가격은 올라갑니다. 이렇게 최종적으로 10억원이 되었다고 해봅시다. 이 경우 가치투자자들은 더 이상 이 아파트를 매수하지 않습니다. 아파트가 적정 가치를 넘었거나 다 채웠다고 생각하기 때문이죠. 여기서 적정가치를 8억원으로 생각한 사람들은 10억원까지 오른 아파트를 팔아야 한다고 생각합니다. 왜냐하면 스스로 정한 기준치에서 2억원이나 더 올랐거든요. 그래서 시장을 예의주시 합니다. 가격의 변동에 촉각을 곤두세우고요. 그랬더니 놀랍게도 10억원에서 가격이 더 상승합니다. 이내 11억원의 호가가 나오기 시작합니다. 이런 상황에서 더 이상 가격이 올라가지 않을 것이라고 생각하면서 먼저 매도하겠다고 마음 먹은 매도자는 극소수가 됩니다. 당연히 상승추세인 상황이니깐요.
그런데 어떻게 된 것이죠? 10억원이 가치투자의 최고 금액이었는데 더 올랐다니요? 도대체 누가 산걸까요? 이 때 나타나는 사람들이 바로 추세적 투자자 입니다. 상승 랠리를 보며 부동산 가격이 더 오르면 소외될까봐 늦게라도 구입에 나선 사람들입니다. 이렇게 해서 이 아파트는 12억원까지 갑니다. 12억원까지 올라오면 잠시 숨고르기를 하거나 약간의 조정이 되는 경우도 있지만 일시적입니다. 이러한 추격 매수자들이 많을수록 가격은 더 많이 그리고 더 길게 상승합니다.
또한 상승이 길어지고 상승폭이 커질수록 보유자들은 거의 대부분 매도를 하지 않고 시장을 지켜봅니다. 이것이 시장에 파는 사람이 없는 공급 부족을 만들어내면서 시장에서 아직 구입하지 못한 매수자들의 마음을 더 급하게 만듭니다. 그래서 그때까지도 고민만 하던 사람들이 또 다시 진입을 합니다. 그러면서 가격은 떨어지지 않고 더 상승하게 됩니다. 지금까지 말씀드린 건 현 시점까지의 상황이라고 보시면 됩니다.
지금부터는 앞으로
어떤 움직임이 있을지 예상을 해보겠습니다.
잘 봐주세요.
예전에 아파트 가격이 7억원을 할 당시 절반의 사람들은 비싸다고 느꼈습니다. 이들은 부동산에 관심이 없으니 아파트를 사지 않습니다. 나머지 절반은 관심은 있으나 비싸다고 느낀 사람, 적정하다고 느낀 사람, 싸다고 느낀 사람으로 분류됩니다. 그러니까 관심 있으면서 싸다고 느낀 사람은 반의 반도 안 되는 겁니다. 그럼에도 가격이 올랐습니다. 싸다고 생각한 사람들도 당시 확신을 가졌던 건 아니에요. 사면서도 과연 내 판단이 맞을까? 밤새 고민하고 용기를 내어 최종적으로 구입한 거지요.
그런데 그 아파트의 시세가 요즘 12억원이 되었습니다. 7억원에 구입한 사람은 8억원이나 9억원에 매도할까요? 그 금액에 팔아도 차익은 1억~2억 수준으로 수익이 크죠. 하지만 절대로 그 금액에 안 팔겠죠. 아무리 7억원에 매수했어도 12억원까지 가격이 올라왔으니 최소한 11~12억원을 받으려고 합니다. 아주 급한 사정이 있어도 11억원 이하로는 안 팔고, 또 그럴 필요도 없습니다. 그 정도만 급매로 내놔도 시장에서 금세 거래가 되니까요. 이제 시장에서는 이 아파트를 7억원 ~ 8억원 수준이라고 생각하는 사람은 없습니다. 예전에는 분명히 그 금액이었지만요. 즉 모든 국민이 이 아파트 가격의 기준점이 올라간 겁니다. 이런 식으로 아파트의 가격은 계단형 장기우상향의 모습이 되는 겁니다. 12억원이 되었을 때 처음에 사람들은 비싸다는 인식을 합니다. 이는 과거의 금액과 비교를 하기 때문에 그렇습니다. ‘아, 저 아파트 예전엔 7억원이었는데.. 이 생각을 하면 당연히 12억원의 금액은 엄청 비싸보이죠.’
하지만 이게 함정이에요. 우리의 머리 속에는 미래에 대한 경험이 없기 때문에 생각하지 못합니다. 과거의 모습만 선명하게 있죠. 그러니까 항상 현재 시점의 가격은 억울하게도 과거의 가격과만 비교되니 현재의 가격은 언제나 비싸다는 오명을 쓰게 됩니다. 하지만 의도적으로 미래의 모습을 생각해야 합니다. ‘12억원 아파트의 (과거금액 7억원을 생각하는 것이 아니라) 5년 후 미래는 15억원이 될 테니까 지금 사야겠구나’ 라는 생각을 할 줄 아셔야 합니다. 그럼 현재의 금액이 비싸 보이지 않습니다. 지금까지 부동산은 장기우상향이었고, 앞으로도 바뀔 뚜렷한 이유는 없습니다. 그러니 이러한 믿음을 가지고 투자하셔야 합니다. 그렇지 못하면 항상 집값은 비싸 보이고 평생 집을 구입하지 못할 수도 있으니까요.
부동산을 투자해서 돈을 버는 방법은 생각해보면 아주 쉬우면서도 어렵습니다. 모순되는 말인데 사실입니다. 쉽다고 말한 이유는 부동산은 그냥 구입한다, 보유한다, 필요할 때 매도한다. 이렇게만 실행하면 됩니다. 누구나 할 수 있는 아주 쉬운 겁니다. 그런데 어렵다는 것은 이런 생각에 도달하기가 어렵다는 겁니다. 과연 오를까? 앞으로 내린다던데. 금융위기가 오지 않을까? 각종 생각이 많아지면 부동산으로 돈 벌기가 어렵게 됩니다. 지난 5년간 서울의 아파트를 구입한 사람 중 가격이 떨어진 아파트를 구입한 사람이 있나요? 아마 단 한명도 없을겁니다. 그러니 어떤 아파트를 구입할지 너무 고민만 하지 마시고 내가 구입할 수 있는 가장 최선의 선택을 하면 됩니다. 그럼 최소한 집을 사지 않은 사람 보다는 앞서가게 됩니다. 여러분이 원하는 것이 경제적인 자유라면 집을 사세요. 그것이 경제적 자유를 달성하기 위한 제일 밑거름이 될겁니다.
