부동산 가격이 오르는 이유 3가지 [첫번째, 인구론]
인구론
인구론을 이해하기 쉽게 말씀드리자면 인구수가 줄어들고 수요가 줄어들면 수급 변화로 인해 부동산 가격이 하락하는 주장을 말합니다.
이 이야기를 얼핏 들으면 틀린 말이 아닙니다. 하지만 세상이 이렇게만 흘러가진 않겠죠? 한 가지 예를 들어서 설명하겠습니다. 우리나라는 오래 전부터 인구가 지속적으로 감소하고 있습니다. 제가 학생일 때만 해도 수능을 보는 학생수가 80만명에 가까웠는데 지금은 60만명 수준이라고 합니다. 그리고 지금 어린 친구들이 성인이 될 즈음에는 40만명으로 반토막이 난다고 합니다. 수능을 보는 학생들이 적어지면 일부 대학교는 사라지겠지요? 사라지는 대학에 서울대, 고려대, 연세대가 포함이 될까요?
당연히 아닐겁니다. 사라지는 대학은 수험생들이 입학을 희망하지 않는 대학들일겁니다. 부동산도 이와 똑같이 생각하시면 됩니다. 인구가 점차 줄어들어 수요까지 줄어드는 것은 일부 지방에 한정된 것이지 서울과 수도권 및 광역시에 해당하는 것은 아닙니다. 그런데 이렇게 생각하지 않고 부동산은 모두 같다고 해석하니 오류가 나는 겁니다.
우리나라는 이미 자연감소가 진행중이고 10년 내에 실질 총 인구도 감소합니다. 자연감소란 단순히 출생자, 사망자만 비교한 것이고, 총인 구는 외국인의 귀화나 이민 등 기타 조건까지 포함한 수치입니다.
2019년 통계청 자료에 의하면 우리나라의 인구는 2029년경 정점을 찍고 총 인구의 감소가 시작된다고 합니다. 위에서 말씀드린 것처럼 인구의 감소가 시작되면 지방의 부동산 먼저 타격을 입습니다. 도심은 가장 늦게 영향을 받습니다. 사견으로는 인구 감소의 영향을 받는 시기는 최소 50년 후가 될 거라 생각합니다. 그렇기 때문에 부동산 투자를 소홀히 하시면 안 됩니다.
인구가 줄어들게 되면 부동산 뿐만 아니라 경제 전반에 심각한 위기가 찾아옵니다. 이 이야기는 인구가 감소하므로 부동산 투자를 하지 않겠다는 것은 인구가 감소하여 경제가 어려워져 아무런 경제활동을 하지 않겠다는 것과 다를 것이 없습니다. 심지어 이런 인구 감소론에 의한 부동산 폭락론은 2000년대 초반부터 시작되었습니다. 당시 이 인구론을 믿고 부동산 투자를 하지 않은 분들은 현재의 부동산 가치를 보며 무슨 생각을 하고 있을까요?
2부에서는 [가격론]에 대해 알아보도록 하겠습니다.
