부동산 투자는 선택이 아닌 필수다!
부동산은 움직여 옮길 수 없는 재산. 토지나 건물, 수목 등을 말합니다. 그리고 부동산 외의 물건을 동산이라고 합니다. 이건 민법 제99조 2항에 나와 있는 내용입니다.
처음부터 왜 어려운 얘기를 하느냐? 부동산의 기본 특성을 잘 알아야 하기 때문이에요. 결국 부동산이라는 상품의 가장 큰 특징은 움직일 수 없는 ‘부동성’이라는 겁니다. 이는 부동산만의 특징인데요. 반면, 시장에 나와 있는 대부분의 재화는 움직일 수 있습니다. 그리고 움직일 수 있는 상품은 유통과 밀접한 관련이 있습니다. 예를 들어 서울에서 갑자기 과자의 수요가 많아지면 서울뿐 아니라 지방 공장에서도 과자를 만들어 서울로 유통하면 부족한 수요 대비 공급을 금방 채워줄 수 있습니다.
그러나 부동산은 전혀 다릅니다. 서울에서 집을 사려는 수요가 많아진다고 해서 다른 지방에서 집을 만들고 유통할 수가 없습니다. 서울의 집은 서울 내에서 어떻게든 해결해야 합니다. 그런데 만약 서울에 주택을 지을만한 토지가 부족하여 공급이 원활하지 못한다면 필연적으로 가격이 상승하게 되죠. 이것이 바로 부동산이 일반 상품인 동산과 비교했을 때 가지고 있는 중요한 차이점입니다.
부동산은 부동성과 더불어 ‘부증성’이라는 특징을 가지고 있습니다. 말 그대로 더 이상 증가할 수 없다는 성질입니다. 다른 상품은 제조할 곳만 있다면 거의 무한대로 공급할 수 있는 것과 달리 부동산은 부증성의 특징을 가지고 있기에 상대적으로 유한한 자원입니다. 이는 한 마디로 ‘한정된 토지’라고 단순화시켜 설명할 수 있으며, 특히 부동성의 성질과 부증성의 성질을 합쳐보면, 특정 지역의 수요 초과 현상, 해당 지역의 공급은 유한하고, 다른 지역에서 유통도 불가능한 점. 그래서 특정 지역의 수요 초과를 해결할 방법이 거의 없다는 것을 이해하실 수 있습니다.
때문에 부동산은 지역별로 매우 큰 편차를 보이며 가격이 상승합니다. 수요가 많은 곳은 물리적으로 한정된 공급으로 인해 수요가 초과하게 되고 가격이 폭등합니다. 반면 수요가 적은 지역은 가격이 하락하기도 합니다. 때문에 우리는 가능한 핵심입지의 부동산을 구입하는 것이 투자로서는 좋습니다.
부동산 투자를 막상 해보려고 하면 상당히 겁이 납니다. 모든 투자가 마찬가지겠지만 부동산은 특히 투자금액이 크다 보니 한 번의 투자 실패를 하면 만회하기가 무척 어렵습니다. 그래서 부동산 투자를 기피하는 분들도 많습니다. 그러나 우리가 평생 살면서 주식이나 암호화폐를 하지 않는 사람은 보아도, 부동산을 하지 않는 사람은 없습니다. 굳이 매수, 매도를 하지 않더라도 최소한 본인이 거주할 전세 혹은 월세라도 구입해야 하므로 우리는 평생 살면서 부동산과 밀접한 연관이 있습니다.
때문에 부동산에 대한 기본 지식은 누구나 알고 있어야 합니다. 저는 부동산 투자에 앞서 ‘내 집 마련은 반드시 하라’라는 철학을 가지고 있습니다. 현재까지의 시대 흐름을 보면 무주택자는 삶이 많이 힘겨워졌고, 유주택자는 자산 가치가 많이 상승했습니다. 또한 내 집 마련을 하면서 어쩔 수 없이 부동산에 가서 대화도 하고, 임장(현장을 둘러보는 일)도 다니고, 등기부등본을 포함한 부동산 관련 서류도 보게 되고, 이런 일련의 활동을 하다 보면 자연스럽게 부동산에 관심이 생기고 지식이 쌓입니다. 이런 단계를 한 번이라도 해본 사람과 그렇지 않은 사람은 부동산을 보는 시각이 판이하게 다릅니다.
투자를 잘 하는 것에 왕도는 없습니다. 공부하고 노력하고 행동해야 합니다. 이 단계를 거치지 않고 성공적인 투자를 하는 것은 어렵습니다. 대부분은 공부를 하지 않습니다. 혹은 공부를 하는데 열심히 안 하는 부류도 있습니다. 그리고 공부도 하고 노력도 열심히 하지만 최종적으로 행동에 옮기지 못하는 사람도 있습니다. 이 세 부류는 다를 것 같지만 셋 모두 자산 가치 상승이 없었기 때문에 투자 관점에서 보면 결국 똑같은 사람입니다. 공부하고 노력하는 것은 기본, 그리고 행동하는 것은 용기와 자신감이 필요합니다. 용기와 자신감은 얼마나 공부하고 노력하느냐에 따라 점점 커집니다.
그럼, 부동산 투자는 어떤 식으로 해야 할지 살펴보겠습니다. 앞서 설명드린 것처럼 핵심지역에 투자하는 것이 좋기는 하나 우리가 가진 투자금은 한정되어 있습니다. 이럴 경우 개인별로 현금흐름이 상이하겠지만 되도록 최대한 상급지로 구입하는 것이 우선 생각해야 할 투자 원칙입니다.
최근 ‘영끌’ 이라는 용어가 유행하였는데, 방금 말씀드린 투자 원칙에 입각하면 잘 한 투자입니다. 그러나 너무 무리하여 향후 조정기가 왔을 경우 버티지 못하면 손실을 입을 수도 있으니 반드시 자신의 자산 및 자금 상황을 고려하여 버틸 수 있는 수준까지를 한계로 정하면 좋겠습니다.
금액이 정해졌다면 상품을 정해야 합니다. 부동산은 여러 종류가 있습니다. 크게 분류하자면 차익형 부동산과 수익형 부동산으로 나뉩니다. 단어만 듣고도 이해가 가시겠지만 차익형은 취득한 금액보다 양도할 때의 매가가 높아져 차익을 얻는 투자 방법입니다. 반면 수익형 부동산은 월세 수입을 주목적으로 한 투자법입니다. 차익형 부동산은 대표적으로 아파트, 입주권, 분양권, 토지 등이 있고, 수익형 부동산은 상가, 오피스텔, 원룸 등이 있습니다.
내가 어떤 것을 원하는지 정확히 인지한 후 투자에 임해야겠습니다만 우리의 목표는 ‘내 집 마련’ 이기 때문에 수익형 부동산보다는 차익형 부동산인 아파트나 빌라를 노려야겠죠? 아파트와 빌라는 가장 보편적이고 수요가 많은 상품으로 특히 아파트는 정보도 많고 규격화되어 있기에 투자에 적합합니다. 그러나 가격이 비싸고 비용이 많이 들기 때문에 소액투자자들은 빌라 투자를 고려하시면 되겠습니다.
부동산 투자의 루트를 개략적으로 훑어보겠습니다. 일단 종잣돈을 모아야 합니다. 모든 투자의 기본이지요. 그리고 인터넷을 통해 공부하는 것도 좋습니다. 그러나 그보다 부동산 관련 서적을 몇 권 읽어보는 것을 권합니다. 인터넷의 정보는 정교하지 않고 심지어 틀린 것들도 적지 않습니다. 그러나 책은 출간 전 여러 차례 수정을 통해 정확한 정보를 제공하기 때문에 아직 부동산에 대해 잘 모르는 분들은 책을 통해 첫 공부를 하는 것이 좋습니다.
이렇게 어느 정도 기본 지식이 생겼다면 그때부터는 인터넷을 활용합니다. 지금 여러분이 하고 있는 부동산 정규 강의를 듣는 것이 가장 좋고 부담되신다면 부동산 카페, 블로그 등 관련 커뮤니티와 유튜브 등을 통해 공부하는 것도 괜찮습니다. 책을 먼저 보고 인터넷을 보라고 권해드리는 것은 기본적인 지식이 있어야 인터넷의 정보를 필터링할 수 있는 능력이 생기기 때문이에요.
충분한 이론 공부를 했다면 손품과 발품을 팔아야 합니다. 내가 투자하고자 하는 지역을 선정한 후 인터넷을 통해 매물의 장단점과 가격 등을 훑어봅니다. 그리고 해당 지역의 부동산에 가서 생생한 정보를 듣습니다. 집으로 와서 다시 복기합니다. 실제 현장에서 얘기를 듣다 보면 이론과 실무에서 상당히 차이가 나는 것에 놀라실 겁니다. 하지만 여러 번 해보면 나중에는 대충 훑어봐도 쉽게 결론에 다다릅니다. 이렇게 꼼꼼히 분석한 후에 마지막은 실행하는 겁니다. 소위 지르는 거죠. 매우 떨리고 정말 중요한 순간입니다. 계약 이후 잘한 건지 불안해서 잠도 못 주무시는 분도 많을 겁니다. 하지만 너무 걱정 마세요. 누구나 다 그 떨리는 순간을 경험했습니다. 여러분이 특별히 겁이 많아서 그런 것이 아니기 때문에 마음 편히 가지세요.
개략적으로 살펴봤지만 실제로는 할 일이 많습니다. 하지만 하면 할수록 이 과정에 소요되는 시간은 줄어들게 됩니다. 익숙해지는 거죠. 그리고 하면 할수록 수익도 커질 가능성이 무척 큽니다. 결국 시간은 단축되고 수익은 커지는 마법이 생기게 되죠. 듣기만 해도 행복하지 않나요? 여러분들은 그 행복의 여정에 오늘 첫 발을 내딛으신 겁니다. 축하드립니다~
