LTV, DTI, DSR 등 대출관련 용어 정리
LTV, DTI, DSR ...
너무 낯선 용어들이죠. 바로 부동산 대출과 관련된 용어들인데요. 어렵긴 하지만 집을 사고 팔 때 많은 사람들이 대출을 활용하는 만큼 반드시 알고 있어야 하는 내용들입니다. 그리고 모르니까 어려운거지 알면 너무 쉽죠. 딱 10분 뒷면 이 용어들을 다음에 만날 때 무척 반가우실겁니다. 자 시작하겠습니다~
먼저 LTV를 살펴봅니다. 영어로 된 용어니까 어떤 약자인지 풀어서 보죠.
Loan to Value Ratio
Loan은 대출. 빌려줌. 대여 라는 의미의 단어입니다. Value는 다들 아시다시피 가치라는 뜻입니다. Ratio는 비율을 뜻합니다. 그러니까 "돈을 빌릴 때 인정되는 (자산)가치의 비율" 입니다.
LTV가 50%다. 60%다. 이런 말 많이 들어보셨을텐데요. 만약 5억원의 아파트가 있는데 LTV가 50%라면 2억 5천만원까지. 60%라면 3억원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다. 알고 나니까 너무 쉽죠?
이번에는 LTV와 거의 꼭 붙어서 다니는 DTI를 보겠습니다.
Debt To Income
Debt는 빚, 부채 라는 뜻입니다. Income은 소득, 수입 이라는 뜻입니다. 즉 "내 소득 중에서 부채의 비율"을 뜻하는 용어입니다. LTV가 자산에서의 대출비율이라면, DTI는 소득에서의 대출비율이라고 생각하시면 됩니다. 그렇다면 내 연봉이 5000만원인데 DTI가 50%라면 2500만원의 대출이 가능하고, 60%라면 3000만원의 대출을 받을 수 있다는 겁니다.
2500만원~3000만원을 대출받아서는 아파트를 살 수가 없어요. 라고 물으시는 분이 있는데 DTI는 정확하게 총 소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. "연간" 이라는 단어가 중요해요. 우리가 부동산 담보대출을 빌린다면 1년 내로 갚을 수 있는 능력자는 거의 없습니다. 보통 20년~30년 장기 상환의 대출 비중이 가장 높습니다. 그렇다면 20년 짜리로 상환한다고 했을 때 DTI는 연간 3000만원 X 20년 = 6억원. 즉 6억원까지 빌릴 수 있다는 겁니다. 계산상 그렇다는 겁니다. 실제로는 내 연봉에서도 공제할 것들이 많죠. 이런 것을 공제하고 실질 수령액을 기준으로 하고 6억원이라는 금액도 대출 원금이 아닌 원리금 합산액입니다. 그래서 실제 계산하는 것보다는 보수적으로 산정해야 하죠.
어쨌든 5000만원의 연봉소득자가 10억원의 아파트를 구입할 때 해당 지역의 LTV가 40%, DTI는 60%라고 가정하고 20년 원리금균등상환의 방법으로 계산한다고 하면 DTI는 6억이지만 이자 등을 빼고 실질 대출액은 4억 5천만원이 나왔습니다. 그럼 4억 5천만원을 빌릴 수 있느냐. 안되죠. LTV가 40% 밖에 되지 않으니까요. 우리가 영어 배울 때 or냐 and냐 이런 개념을 배우죠. 여기서는 and 의 개념이라서 LTV, DTI 모두 만족을 시켜야 합니다. 결국 LTV까지 따져봤을 때는 4억원까지 대출을 받을 수 있다는 결론이 납니다. 연봉이 1억원인 사람이라도 DTI는 높아도 LTV 비율이 같다면 대출액은 동일합니다.
반대의 상황을 볼게요. LTV가 60%이고, DTI는 40% 입니다. 이 경우 LTV로는 6억원까지 대출이 승인되지만 DTI는 연간 2000만원 (5000만 X 40%) 밖에 되지 않습니다. 그래서 20년 상환으로 해도 4억원이 한계죠. 그래서 4억까지만 대출이 됩니다. 하지만 상환 기간을 늘리면 됩니다. 만약 30년으로 늘리게 되면 2000만 X 30년 = 6억원이 됩니다. 이렇게 되면 LTV, DTI 모두 6억원이 되어 4억의 자금으로 10억원의 집을 구입할 수 있게 됩니다.
물론 개념 이해를 위해 아주 단순화시킨 겁니다. LTV를 정할 때에도 10억원의 아파트라고 기준액이 10억이 되지는 않습니다. 은행에서 자체 감정을 통해 기준을 정하는데 시세보다는 보통 보수적으로 정하죠. 일반적으로 90%라고 한다면 10억의 아파트지만 9억원을 기준으로 대출이 나오므로 60% LTV라고 해도 5억4천만원 대출만 승인됩니다. 이럴 경우 4억이 아니라 4억6천만원의 자금이 필요합니다. 또한 실무에서는 취득세 및 부동산수수료, 법무사수수료 등도 준비가 되어야 하므로 실제로 투자할 경우에는 반드시 대출도 미리 알아보시고 자세한 자금 계획을 짜보신 후 실행하셔야 합니다.
이번에는 DSR 이라는 용어를 배우겠습니다. 이 용어는 비교적 최근에 나온거라 생소하신 분도 많으실 것 같습니다. Debt-Service Ratio 이것은 "총부채원리금상환비율"이라고 불립니다. 시사상식사전에 정의가 아주 명확하게 나와 있어서 이해하기 좋을 것 같아 발췌했습니다.
총부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다. DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다.
< DTI와 DSR 산출 >
• DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
• DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
주택담보대출 외에 이자만 더하는 것과 달리 DTI와 달리 DSR은 나의 모든 부채의 원리금을 합산하여 상환능력을 심사합니다. 그러니 나의 부채액이 커지므로 추가로 받을 수 있는 대출 한도가 줄어들게 되는 것이죠. 정부는 가계 부채가 급증하고 시중 유동성이 급격히 커지면서 가계 대출이 과도할 경우 위험하다고 판단하여 이런 정책을 시행하게 되었습니다.
이 밖에 DTI에서 조금 더 발전하여 미래의 소득까지 반영하는 신(new)DTI 라는 것도 있습니다. 최근에는 이 제도를 많이 사용하는데 DTI의 개념만 이해하면 여기서 약간씩 변형된 것이므로 이해하는 것에 무리가 없습니다. RTI라는 용어도 최근 많이 나오는데, 임대업이자상환비율이라는 뜻입니다. 여기까지 하면 머리 아프니까 이건 부동산 임대업자가 된 이후에 공부하시면 될 듯 합니다. 어차피 당장 나랑 관련없는 내용은 지금 공부해도 다 잊어버리실 거에요~ ^ ^
감사합니다.
