부린이들이 가장 착각하는, 모르는 사실 TOP 3
1. 큰돈이 있어야 부동산을 구입할 수 있다.
2. 빌라는 가격이 오르지 않는다.
3. 세금이 너무 올라 수익이 없다.
부동산은 주식이나 코인 등 일반적인 다른 자산보다 많은 자금이 소요된다고 알고 있습니다. 보통은 맞는 말이에요. 하지만 부동산도 얼마든지 소액 투자가 가능합니다. 부동산 가격이 도대체 얼만데 소액 투자가 가능하냐고 말씀하시나요?라고 물으신다면 수백만 원만 가지고도 투자할 수 있는 것들도 적지 않아요. 어떻게 하는 건지 살펴보도록 하죠.
부동산 투자의 종류는 매우 많습니다. 가장 보편적인 것은 아파트입니다. 그러나 지난 수년간 가격이 많이 올라 사고 싶어도 살 수가 없는 환경에 놓인 분들도 많을 겁니다. 이런 분들은 아파트의 대체재인 빌라 투자를 고려해 보시면 좋겠습니다. “빌라는 시간이 지날수록 가격이 떨어지는 거 아닌가요?”라고 물어보시고 싶죠? 하지만 전혀 그렇지 않습니다. 일단 위와 같은 말이 나온 배경을 알아볼 건데 그에 앞서 이해의 편의를 이해 용어를 몇 가지 정리하고 가겠습니다.
법적 용어로 ‘빌라’라는 단어는 .... 없습니다.
물론 빌라를 검색하면 국어사전에는 당연히 등재가 되어 있죠. 하지만 법에 명시된 말은 아닌데요, 법률적으로 주택의 구분을 할 때 아파트, 다가구주택, 다세대주택, 단독주택, 다중주택, 연립주택, 오피스텔 등등이 나오지만 빌라라는 명칭은 없습니다. 그러나 사전적 의미로 빌라는 이렇게 나옵니다.
빌라
1) 별장식 주택
2) 교외의 별장
3) 다세대주택이나 연립주택을 이르는 말
첫 번째, 두 번째에서 별장이라고 나오죠. 별장 하면 우리는 고급스러운 이미지를 생각합니다. 맞습니다. 빌라는 사실 고급 주택을 의미하는 단어였습니다. 여기에 비해 일반적인 다세대나 연립은 별장의 느낌이 아니죠. 그래서 고급스러운 이미지를 부각시키기 위해 00빌라, **빌라, @@빌라 등의 이름을 가진 다세대가 많이 지어졌고, 그것이 시간이 흘러 그냥 다세대를 빌라라고 부르게 된 배경이 되었습니다. 지금은 빌라 하면 별장보다는 오히려 다세대주택을 의미합니다. 그런데 예전의 다세대주택은 날림으로 짓는 경우가 많았습니다. 지금보다 건축기술도 부족했고 무엇보다 건축법도 지금처럼 정교하게 정비되지 못하다 보니 ‘대충 짓고 분양하면 끝’이라는 생각이 많았어요.
반면 아파트에 대한 선호도는 날이 갈수록 좋아지고 대규모로 짓는 아파트가 수익이 크다 보니 건설사도 아파트에만 관심을 가지게 됩니다. 빌라는 소규모 개인업자 위주로 만들어지죠. 이러니 당연히 아파트와 빌라의 질적 차이자 생겨나게 됩니다. 가격도 점차 벌어지게 되죠.
이런 식으로 한참의 시간이 흐르다 보니 ‘빌라’ 하면 집이 낡았고 가난한 사람들이 사는 곳이라는 인식마저 자리 잡게 됩니다. 분명 이런 시절이 있었음은 부인할 수 없죠. 그러나 이후에도 아파트의 가격은 꾸준히 상승했고, 인식이 좋지 않은 빌라는 가격이 적게나마 오르는 것은커녕 떨어지는 지역도 많았습니다. 이렇게 빌라는 투자대상에서 거리가 점점 멀어집니다.
그러나 2010년대에 들어와 빌라는 많은 변신을 하게 됩니다. 08년 세계 금융위기를 맞아 전 세계의 부동산이 하락하게 됩니다. 우리나라도 예외가 아니었죠. 가격 조정기는 2013년까지 지속됩니다. 정부는 오랜 기간 부동산이 침체기를 맞자 여러 가지 부양책을 시행합니다. 부양책을 시행하고 금융위기를 극복하기 시작하면서 부동산은 다시 상승하기 시작합니다. 부동산 수요가 많아지니 공급도 필요하겠죠. 정부는 공급을 원활하게 할 수 있는 정책도 병행합니다. 주차장 기준을 완화해 준다거나 다세대보다 조건이 완화된 도시형생활주택 등이 나오면서 빌라의 공급량이 대폭 늘어나게 됩니다.
2010년대 중반 전까지만 해도 예전처럼 빌라를 짓는 경우가 많았으나 점점 발전을 합니다. 공급량이 폭발적으로 늘어나니 분양이 잘 되려면 남들보다 좋아야겠죠. 이렇게 시장에서 경쟁이 되다 보니 빌라의 모습은 점점 좋아집니다. 2010년도 전까지만 해도 빌라에 옵션이 들어간 경우는 드물었습니다. 옵션은 으레 오피스텔에나 들어가는 것으로 알고 있었죠.
하지만 빌라에 옵션이 생기기 시작합니다. 처음에는 에어컨을 설치해 줍니다. 당연히 빌트인은 아니죠. 그러나 얼마 하지도 않는 에어컨 하나 넣어주니 분양성이 좋아집니다. 어쨌든 다른 집에는 없는 경쟁력을 하나 더 가지게 된 것이니까요. 그러니 너도 나도 에어컨을 옵션에 넣어줍니다. 그러다가 이것이 발전해서 벽걸이 에어컨이 나옵니다. 아무래도 스탠드형보다는 바닥 공간을 차지하지 않는 벽걸이를 선호하죠. 그렇게 모두 벽걸이 에어컨으로 발전합니다. 그러다가 벽걸이 에어컨에 세탁기를 포함시키는 건축업자가 등장합니다. 수요자들은 열광합니다. “와~ 이 집은 세탁기도 있다” 이것도 시작은 소위 말하는 통돌이 세탁기. 그러다가 여러분이 쉽게 예상하시는 것처럼 드럼세탁기로 바뀌게 됩니다. 드럼세탁기로 바뀌니 베란다 면적도 넓어지고 집이 훨씬 더 깔끔해집니다. 당연히 모두가 드럼세탁기가 기본 옵션이 되죠. 그리고 이때까지만 해도 냉장고는 옵션이 아니었습니다. 자리만 만들어주죠. 그러다가 냉장고가 등장합니다. 처음에는 아주 작은 소형 냉장고가 등장합니다. 그러다가 점점 커지죠. 하지만 그래도 아래칸 냉장고, 위 칸 냉동고의 2개 문으로 구성된 가장 일반적인 흰색 냉장고입니다. 처음에는 냉장고 자체가 옵션이 되었다는 것으로 충분합니다. 그러다가 모두가 냉장고를 옵션으로 넣게 되니 또다시 경쟁력을 위해 누군가가 양문형 냉장고를 옵션으로 제공하죠. 역시 시간차를 두고 대부분 양문형 냉장고를 옵션으로 두게 됩니다.
이제 에어컨, 세탁기에 이어 냉장고까지 기본 옵션이 완비됩니다. 또 다른 경쟁력을 확보해야 분양이 잘 될 텐데 아이디어 싸움에 돌입하죠. 이후에 추가되는 옵션은 빨래건조기를 설치해 줍니다. 처음에는 수동, 나중에는 자동. 가스레인지도 2구에서 3구로 크게 바뀌더니 시간이 지나 가스레인지는 사라지고 인덕션으로 바뀌게 됩니다. 모든 옵션이 모두 구비되었습니다. 하지만 또다시 앞서나가는 사람이 있죠. 옵션을 모두 빌트인으로 바꿉니다. 이제 깔끔하고 번듯한 브랜드 오피스텔과 비교해도 손색이 없을 만큼 빌라는 좋아집니다. 하지만 이후에도 빌라는 발전을 거듭합니다. 일반적인 조명에서 벗어나 디자인이 아름다운 조명과 간접조명까지 예쁘게 꾸며줍니다. 요즘은 커튼도 옵션으로 제공하기도 하는데 무려 전동 커튼입니다. 화장실도 해바라기 샤워가 있다면 처음에는 놀라움의 대상이었지만 이제는 기본이죠. 외관도 빨간 벽돌은 당연히 없고 아름다운 돌로 마감합니다. 무인 택배함도 기본이 되었고, 분리수거함도 생깁니다. 또한 아파트 브랜드처럼 빌라도 점점 브랜드화되어 가고 있어서 예쁜 이름을 짓고 멋진 모양으로 꾸밉니다.
또한 1층에 주민들을 위한 공간도 만들어 간단하게 차를 마시거나 운동을 할 수 있는 공간도 꾸며주기도 합니다. 보안도 철저하게 신경 써 CCTV가 24시간 돌아가고 있죠. 옥상도 주민들은 위한 공간으로 꾸미는 경우도 많이 봅니다.
이렇듯 규모의 차이만 있을 뿐 사실상 아파트와 다름없을 만큼 빌라는 내외부 공간이 아름답게 바뀌며 발전하였습니다. 빌라가 발전하는 동안 아파트의 가격은 천정부지도 올랐습니다. 빌라 역시 상승액에서는 비교가 되지 않지만 매매가와 갭 자체가 작다 보니 투자금 대비한 수익률로는 아파트 부럽지 않을 수준까지 상승했죠.
서울의 경우 아파트의 가격이 너무 많이 올라 엄두를 내기 힘든 분들이 많아졌습니다. 이때 사람들의 차선책은 2가지 정도입니다.
첫째는 아파트에 대한 선호도가 강한 분들로서, 서울을 벗어나서 상대적으로 금액이 저렴한 지역의 아파트로 이동하는 겁니다. 둘째는 입지에 대한 선호도가 강한 분들로서, 서울을 벗어나지 않고 아파트의 대체재인 빌라를 구입하게 됩니다.
이렇게 해당 지역의 아파트 가격이 높아지면 연쇄적으로 주변의 아파트 가격과 해당 지역의 빌라 가격이 순차적으로 상승하게 됩니다. 결국 좋은 지역은 아파트이건 빌라이건 시간의 편차가 있을 뿐 모두 가격이 상승하게 됩니다.
빌라는 예전에 비해 품질이 훨씬 좋아졌고 인식도 많이 바뀌었습니다. 또한 너무 비싼 아파트에 비해 상대적으로 저렴하다고 느끼게 되었고, 재개발이 활성화되면서 나중에 아파트를 받을 수 있다는 희망까지 품게 되었습니다. 이런 흐름의 변화로 빌라는 저렴하게 구입할 수 있으면서 투자 상품으로서도 각광받고 있습니다.
보통 빌라는 아파트처럼 덩치가 크지는 않습니다. 가장 정형화된 사이즈는 투룸 혹은 쓰리룸의 형태입니다. 실제 사용할 수 있는 평수는 투룸의 경우 11 ~ 15평, 쓰리룸의 경우 16 ~ 20평 정도입니다. 참고로 원룸은 5 ~ 6평, 미니 투룸이라고도 하고 1.5룸이라고도 하는 방 하나, 거실 하나 구조의 경우에는 7 ~ 10평 정도의 크기입니다.
투룸의 경우 주로 신혼부부들이 선호하는데요, 신혼의 경우 전세로 결혼생활을 시작하는 부부가 많아 전세가격이 높게 형성되어 있습니다. 특히 젊은 분들이라 되도록 신축을 좋아하는데 건축한 지 3년 미만의 경우 매매가의 85 ~ 90% 정도에 전세가격이 형성되어 있습니다.
예를 들면 3억 5천만 원의 매매가라면 전세가격은 약 3억 ~ 3억 2천만 원 정도가 됩니다. 이럴 경우 전세 레버리지를 활용하여 3000만 원의 소액으로 내 집 마련을 할 수 있습니다. 이것이 빌라의 가장 큰 장점이자 매력입니다. 사실 3000만 원의 자금으로는 아파트를 구입할 수 없습니다. 그렇다고 열심히 더 모아도 내 소득의 상승보다 부동산 가격의 상승이 빠른 경우가 대부분이라 시간을 허비할수록 부동산은 멀어져만 갑니다. 그러니 작은 종잣돈을 모으셨다면 빠르게 공부를 마친 후 작은 소액 투자부터 시작하셨으면 좋겠습니다. 3000만 원은 예를 들어 설명드린 겁니다. 이보다 돈이 훨씬 더 적게 들어가는 매물도 있으니 부동산은 엄청나게 많은 돈이 필요하다는 생각은 오늘부터 버리시기 바랍니다.
3. 세금이 너무 올라 수익이 없다.
그렇지 않습니다. 일단 말 자체가 틀렸어요. 세금은 수익의 일부를 납부하는 겁니다. 수익이 없다면 세금도 없습니다. 그러니 세금이 많다고 해도 남는 수익이 없다는 건 말이 안 되죠. 하지만 많은 세금을 납부함으로써 세후수익률이 현저히 떨어질 수는 있겠죠. 그렇기 때문에 세금 공부를 하면 할수록 절세법을 알게 되어 내 수익도 커지게 됩니다.
부동산 세금은 정말 많이 복잡해졌습니다. 그래서 사실 여러분에게 부동산 세금 공부를 디테일하게 권하지는 않아요. 하지만 부동산을 구입할 때의 세금은 취득세, 매도할 때의 세금인 양도세의 기본 내용은 숙지를 하시고, 그 외에는 알 필요가 없어요. 내가 투자하려는 것이 빌라라면 빌라의 취득세, 양도세, 오피스텔이라면 오피스텔의 취득세, 양도세 정도만 아셔도 충분합니다. 그렇게 공부를 하셨다고 해도 최종적으로 매도, 매수하기 전에는 반드시 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다. 왜냐하면 부동산 세금은 수시로 바뀌기 때문에 여러분이 세금 공부를 해서 알고 있는 지식이 내가 매도, 매수하려는 시점과 다르다면 얼마든지 달라질 수 있기 때문에 그렇습니다. 하지만 기본 내용만 숙지해도 세금을 많이 절세할 수 있기 때문에 세금이 너무 올라서 부동산 투자를 할 수 없다는 것은 핑계일 뿐입니다.
