부동산 투자에서 꼭 알아두어야 하는 용적률 , 건폐율

이번 시간에는 용적률과 건폐율에 대해 알아봅니다. 단어를 처음 접하시는 분들은 어렵게 느껴질 수도 있는 개념이지만 부동산 투자에 있어서 꼭 알아두어야 하는 개념이니 잘 숙지해주세요. 먼저 사전적 정의부터 살펴보겠습니다.

용적률이란? 대지면적에 대한 연면적 (대지에 건축물이 둘 이상 있을 경우에는 이들 연면적의 한계)의 비율을 말합니다.

위 그림에서 보면 대지면적이 100평일 경우 그 위에 지어지는 건축면적의 총 합계를 뜻합니다. 100평의 대지 위에 한 개 층의 면적이 50평인데 3층 높이의 건물이라면 50평 X 3층 = 150층이 건물의 총 면적이 되고, 이것을 대지크기인 100평과 비교하여 1.5배, 즉 150%가 되는데 이 수치가 바로 용적률 입니다.

예를 들어 한 층의 건축면적이 50평인데 4층 건물이라면 용적률은 200%가 되는 것이고, 2층 높이의 건물이라면 100%가 되는 겁니다. 또 한 층의 건축면적이 60평이라면 2층 건물일 경우 용적률은 120%, 3층일 경우 180%, 4층일 경우 240%가 되는 겁니다.

내 소유의 땅이라도 건물을 무한정 짓게 되면 도시가 엉망이 될 겁니다. 그래서 대한민국의 모든 땅에는 건물을 지을 수 있는 한계치를 정해놓고 있습니다. 이것을 용적률로 정하게 됩니다. 땅의 가치는 입지와 더불어 건물을 얼마나 지을 수 있는가로 정할 수 있습니다. 그러니 용적률이 높을수록 좋은 땅이라고 말하는 겁니다.

참고로 현재 우리나라의 용도구역별 용적률 수치는 아래와 같습니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 명시되어 있습니다. 지역별로 고정된 수치가 아니라 범위를 설정한 것은 이 범위 내에서 지자체에서 도시의 특성에 알맞게 다시 설정할 수 있기 때문입니다.

예를 들어,

서울시의 경우 1종주거지역은 150%, 2종주거지역은 200%, 3종주거지역은 250%로 되어 있습니다. 예를 들어 법적으로는 3종주거지역이 최대 300%까지 되어 있지만, 서울시에는 250%가 최대치인 겁니다.

그러나 개인 또는 기업이 부동산을 비롯한 재산의 소유권을 무상으로 국가 또는 지방자치단체에 이전하는 행위인 기부챈잡을 하거나 건축할 때 지자체에서 요구하는 조건을 이행한다면 추가로 용적률을 받을 수도 있습니다.

대체로 용적률이 클수록 좋은 땅이라고 했으니 전용주거지역보다는 일반주거지역이, 일반주거보다는 준주거지역이, 준주거지역보다는 상업지가 좋은 땅이라고 평가받고 있다고 생각하시면 됩니다. 용적률이 높은 땅일수록 비쌉니다.

건폐율이란? 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 사전적 의미를 살펴보겠습니다.

건폐율 산정시 사용되는 대지면적은 건축대상 필지 또는 부지의 면적을 말하며, 건축면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(水平投映面積)을 말한다. 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다.

*출처: [네이버 지식백과] 건폐율 (서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어, 2016. 12., 서울특별시 도시계획국)

그림을 보시면 건폐율은 대지의 면적에서 실제로 건축물이 차지하는 면적을 말합니다. 건물의 높이와는 상관없는 개념으로 대지 면적에서 건축물이 들어선 땅의 비율을 말합니다.

100평의 땅에 50평은 건축물이 들어서고, 나머지는 주차장으로 쓰고 있다면 건폐율은 50%가 되는겁니다. 여기서 건물 층수가 1층이건 10층이건 건폐율과는 관계가 없습니다. 높이에 대한 제한은 용적률을 통해서 하는 것이고, 건폐율은 대지에 여유 공지를 확보해서 빽빽한 건물이 들어서는 것을 방지함으로써 도시의 과밀화를 억제하고 일조권이나 채광, 통풍 등을 통해 쾌적한 환경을 조성하는 목적입니다. 이 역시 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 수치가 정해져 있습니다.

건폐율도 용적률처럼 법이 정해놓은 범위 내에서 지자체의 권한으로 조정이 가능합니다.