팔 때가 되었다! 종합부동산세 알아보기

양도소득세는 취득 후 양도할 때 생기는 차익에 대해 납부하는 세금입니다. 부동산 세금 중에서 가장 크기 때문에 가장 중요한 세금입니다. 양도세를 정확히 알아두어야 나중에 세금을 절약할 수 있습니다. 양도소득세는 내용이 많고 복잡해서 수시로 바뀌기까지해서 많이 어려워하시는 세금입니다. 양포세라는 말이 나올 정도로 점점 더 어려워지고 있습니다. 하지만 어렵다고 해서 포기해서는 안되겠죠? 기본기만 잘 만들어 놓으면 그 이후에 변화하는 것들은 바로 바로 대입시켜 우리 것으로 만들면 됩니다. 어려운 세금이지만 절세 효과가 가장 큰 세금이기 때문에 잘 알아두시길 바랍니다.

<양도세의 기본 세율>

먼저 양도소득세의 과세 표준과 기본 세율부터 살펴보겠습니다. 양도소득세는 기본 세율이 있고 중과세가 있습니다. 중과세는 기본 세율에다가 + @ 의 형태라서 기본 세율을 잘 숙지해두시면 나중에 헷갈리지 않습니다.

지난 시간에 알아보았던 재산세, 종부세의 과세표준은 주택공시가격을 기준으로 했습니다. 반면 세금 첫 시간에 배웠던 취득세는 실제거래가액을 기준으로 계산했구요. 이번 양도소득세의 과세표준은 취득세처럼 실제 수익이 난 액수, 즉 실제거래가액을 기준으로 계산합니다. 이렇듯 세금에 따라서 과세표준이 되는 기준금액도 달라집니다. 양도세의 과세표준은 매도한 금액에서 매수한 금액의 차이, 결국 실제로 내가 얻은 수익 금액만큼 과세표준이 됩니다.

예를 들어 살펴보겠습니다.

예전에 5억원에 취득한 아파트를 이번에 6억 2천만원에 매도했다면 1억 2천만원의 금액이 과세표준이 되는 겁니다. 그런데 실무에서는 주택 구입시 구입비용 외에 부가적인 비용이 소요됩니다. 5억원 아파트를 구입하면서 취득세, 중개수수료, 법무사비용 등이 발생하는 겁니다. 만약 이 비용에 2천만원을 소비했다면 실제 나의 소득은 1억원이 됩니다. 5억 2천만원을 주고 구입했다가 6억 2천만원에 매도를 한 셈이니 말이에요. 최종적으로 과세 표준은 1억원이 되는 겁니다.

즉 취득이나 양도시의 제비용까지 경비에 포함됩니다. 취득시 중개수수료 뿐 아니라 매도시 중개수수료도 비용에 포함됩니다. 이 밖에 보일러 교체 비용, 발코니 확장 비용 등 몇 가지 항목들은 향후 양도세 계산시 경비로 처리가 되므로 반드시 영수증을 잘 보관하고 있어야 합니다. 반면 보일러 수리비용, 도배장판비용 등은 비용 산입이 안됩니다. 이것에 대한 구분은 '주택의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비' 일 경우 경비에 포함될 수 있습니다. 말이 좀 어렵지만 실무적으로는 우리 집에 관련된 대부분의 지출 영수증은 한 군데 잘 보관하셨다가 일단 경비에 포함시켜봐야 합니다. 그래야 놓치지 않을 수 있습니다.

자 다시 과세표준으로 돌아와서, 이렇게 과세표준이 나오면 여기에 세율을 곱해주면 양도소득세가 계산됩니다. 즉 과세표준 X 세율 = 양도소득세액이 되는 겁니다.

세율을 보면 6%~45%까지 총 8개 구간으로 나누어져 있는 누진과세 구조입니다. 표를 한번 보겠습니다.

이와 같이 과세표준에 따라 세율이 전부 다르고 차익이 커질수록 세율이 높아지는 구조입니다. 우리나라의 부동산 세금은 대부분 이처럼 금액이 높아질수록 세율도 커지는 누진과세 체계를 가지고 있습니다. 세율은 알겠는데, 옆에 있는 누진공제액은 또 뭘까요? 이건 시뮬레이션을 통해 계산해본 후 뒤에서 추가로 설명드리겠습니다.

<양도차익별 양도세 기본세율 계산해보기>

자 그럼 계산을 한 번 해보겠습니다. 1억원의 양도차익이라고 가정하고 계산해보겠습니다. 과세표준이 1억원이라면 1억원의 세율 구간인 35%를 찾아서 1억 X 35% = 3500만원 이라고 단순하게 계산하시고 싶으실텐데요. 이렇게 계산하시면 안됩니다. 앞서 설명드렸듯 누진과세 구조이기 때문에 구간, 구간별로 계산한 다음 합산하는 방식입니다.

(1200만원 X 6%) + (3400만원 X 15%) + (4200만원 X 24%) + (1200만원 X 35%) = 72만+510만+1008만+420만=2010만원

실무에서는 이렇게 나온 양도소득세에 10%의 지방교육세가 붙기 때문에 실질세금은 2010만 + 201만 = 2211만원이 되는 겁니다.

그런데 여기서 1억원의 양도세 계산법이 이렇게 어려워 한 10억원 쯤 차익이 생기면 도저히 계산을 할 수 없을 것 같다 하시는 분들도 계실 겁니다. 그래서 바로 옆에 계산을 쉽게 하기 위해 누진공제액을 만들었습니다. 계산 방법을 알려드리겠습니다.

전처럼 1억워의 과세표준이라면 그 구간의 세율인 35%를 바로 곱해줍니다. 3500만원 입니다. 여기서 해당 구간의 누진공제액을 빼줍니다. 그럼 3500만원 - 1490만원 = 2010만원 !! 2010만원 입니다. 많이 익숙한 금액이죠? 그렇습니다. 아까 우리가 계산한 것과 동일한 결과가 나옵니다. 누진공제액을 몰라도 세율만 알면 양도세를 쉽게 계산할 수 있습니다.

물론 계산의 편의를 위해 아주 단순화 시켜서 이해를 도운 겁니다. 실제로는 장기보유 특별공제, 기본공제, 지역에 따라 중과세 등이 적용될 수 있습니다. 하지만 방금 알려드린 내용이 가장 기초가 되니 계산 방식을 잘 기억해두시기 바랍니다.