일명 부자세! 종합부동산세 알아보기
지난 시간에 알아본 '재산세'에 이어 '종합부동산세'에 대해 정리해보도록 하겠습니다. 종부세는 부동산 자산이 많은 보유자들이 내는 세금으로 일명 부자세라고도 불립니다. 최근 세율의 변화가 매우 심하고, 종부세만의 독특한 기준도 있기에 잘 따라오셔야 합니다.
<종합부동산세>
종합부동산세는 과세기준일 (매년 6월 1일) 현재 고액의 부동산 보유자에 대하여 납부하는 세금으로서, 2005년부터 시행되었습니다. 종부세는 과세표준에 세율을 곱하여 최종 납부세액이 정해집니다.
과세표준을 구하는 방식은 다음과 같습니다.
과세표준 = ("개인별" 주택공시가격 합계 - 6억원) X 공정시장가액비율
(여기서 감면금액 6억원은 개인별 감면액이며, 1세대 1주택의 경우 9억원을 감면함)
세율의 변화를 통하기도 하지만 감면액이나 공정시장가액비율을 수정해서 과세표준액을 조절하여 세 부담을 완화 혹은 강화시킬수도 있습니다.
<종부세 주택분 세율표 & 세부담 상한율>
위 표를 보시면 과세표준이 있습니다. 과세표준 첫 번째 구간이 3억원 이하인데, 내가 이번에 구입한 빌라가 3억 5천만원 주고 샀는데 종부세 과세가 되는건가? 이렇게 헷갈리실겁니다. 하지만 위에서 우리가 살펴봤듯이, 과세표준은 우리가 매입한 금액이 아닙니다. 과세표준의 기준이 되는 가격은 일단은 주택공시가격입니다.
예를 들어 우리가 시세 10억원 정도의 아파트를 구입했다면 주택공시가격비율을 70%로 가정해 7억원을 도출할 수 있습니다. 그런데 여기서 개인별로 6억원을 공제합니다. 그러니까 1억원이 남습니다. 여기서 공정시장가액비율을 곱해줍니다. 21년도를 기준으로 하면 95%니까 결국 과세표준액은 9500만원이 되는 겁니다.
그런데 여기서 우리집에서 본인만 집이 있습니다. 그럼 1세대 1주택입니다. 1세대 1주택이면 얼마까지 감면이 된다고 했죠? 네 맞습니다. 9억원까지 감면이 되는 겁니다. 그러니까 이번에 구입한 10억원 아파트, 1주택만 있는 세대는 종부세가 부과되지 않습니다.
2번째 케이스
이번에는 기존 1주택에서 새로운 주택을 구입해 2주택자가 되었스니다. 먼저 있던 주택의 공시가격이 4억원이라고 가정해봅니다. 그럼 4억원 + 7억원 = 총 11억원이 됩니다. 2주택은 6억까지만 공제가 되니 총 5억원이 됩니다. 여기서 95% 공정시장가액비율을 곱하면 47,500만원의 과세표준이 나옵니다. 여기서 비조정대상지역 위 표에서는 일반이라고 표시했는데요. 비조정대상지역 2주택자는 일반 세율이 적용됩니다. 우리 과표가 47,500만원이니까 6억원 이하 구간이고 세율은 0.8%에 누진공제는 60만원입니다. 계산해보면 47,500만원 X 0.8% - 60만원 = 320만원 정도가 나옵니다.
실무에서는 여기에 농어촌특별세라는 세금으로 종부세 결정세액의 20%를 추가 부과합니다. 그러니, 3,200,000원 X 20% = 640,000원이 추가되어 총 (약) 3,840,000원이 부과될 세금입니다.
그런데 2주택이 조정대상지역에 있거나 지역 불문하고 3주택 이상인 경우 일반세율이 아닌 중과세율이 적용됩니다. 아까와 똑같은 금액이라고 하더라도 1.6%로 0.8%의 2배가 적용됩니다. 그럼 320만원이 아니라 640만원이 나오게 되고 농특세도 마찬가지입니다. 그래서 최종 결정 세액은 768만원이 됩니다.
우리가 예로 계산해본 주택은 초고가 주택이 아니었기에 세금이 크지 않았던 겁니다. 그런데 강남의 신축아파트 2채를 보유하는 경우 연간 세금만 1억원이 넘게 나오기도 합니다. 다른 세금과 마찬가지로 종부세도 누진과세 형태로서 올라갈수록 세부담이 높아지므로 향후 부동산이 많아지거나 고가의 부동산을 매입하는 경우에는 반드시 종부세를 충분히 고려하고 매입 여부를 결정해야 합니다.
<세부담상한>
이번에는 세부담상한에 대해 알아보겠습니다. 이것은 작년 대비 너무 급작스럽게 올라 세금이 부담될 경우를 대비하여 완화시켜주는 제도를 말합니다. 그런데 종부세는 최근 징벌적 과세의 역할을 하고 있다보니 세부담 상한선이 아주 높습니다.
표에서 보시는 것처럼 일반세율을 적용 받는 사람은 150%지만, 조정지역의 다주택자 혹은 3주택 이상자는 무려 300%로 설정되어 있습니다.
일반세율 150%를 기준으로 하자면, 작년에 A라는 사람이 100만원의 보유세를 납부했는데 올해 공시가격이 크게 올라 200만원의 세금이 나왔다고 가정해봅시다. 갑자기 2배가 오르면 세금을 내기가 여간 부담스럽지 않을겁니다. 그래서 정부는 150%의 세부담을 설정하고 150만원만 최종결정세액으로 고지하는 겁니다. 그러나 만약 300만원까지 3배가 치솟았더라도 조정대상지역은 전부 다 내야하고, 일반세율 적용 지역은 여전히 150만원만 납부하면 되는 겁니다. 이해가 가셨나요?
<1세대 1주택 세부담 완화>
세액공제 : 연령별 공제와 보유기간별 공제
종부세 세액 공제는 1세대 1주택자를 위한 제도입니다. 종부세는 징벌적 과세 성격을 가진 세금으로서 투기 세력을 방지하기 위한 목적입니다. 그런데 이런 경우는 어떨까요? A씨는 오래 전에 강남의 가격이 저렴했을 때 실거주용도로 집을 구입했습니다. 실거주용이기에 투기는 아니었지만 시간이 지나니 가격이 엄청 오른겁니다. 은퇴할 나이가 되어 직장은 그만두고 은퇴해서 현금은 별로 없고 모아둔 돈으로 생활을 하고 있는데 자산 가격만 오른겁니다. A씨와 같은 처지의 사람들은 비싼 주택을 보유하고 있지만 현금 흐름은 없습니다. 그럼에도 집값이 올랐다는 이유로 과도한 세금을 내야 하니 부담스러운 겁니다. 이런 사례에 해당하는 분들을 위해 장기간 보유해서 투기 세력이 아니라고 생각되거나 고령자로서 납부 부담이 큰 사람들에게 혜택을 주는 제도가 종부세 세액공제 제도입니다.
<납부기간>
매년 11월 말에 납세의무자에게 발송되며 납세자는 12월 1일 ~ 15일 기간에 종부세를 납부하여야 합니다.
