양도소득세 장기보유특별공제 모르면 손해!
이번 시간에는 양도세 중 장기보유특별공제에 대해 알아보겠습니다. 양도세에서는 장기간 보유한 사람에게 공제를 해주는 제도가 있습니다. 장기 보유자일수록 투기 목적이 아니었는 뜻으로 받아들이는 것이겠죠. 하지만 이번에 새로 개정되어 거주기간도 중요해졌습니다. 이름은 장기'보유'특별공제이지만 실제로 거주를 해야 공제율이 높아집니다. 장기보유특별공제라는 말이 너무 기니까 우리는 앞으로 줄여서 장특공이라고 하겠습니다.
장특공은 1주택자인지 다주택자인지에 따라서 혜택이 다르고 조정대상지역인지 아닌지도 따지게 됩니다. 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
위 표는 일반적인 장특공 표입니다. 최소 3년은 보유해야 공제가 시작되고 "연간 2%씩" 최대 15년 이라고 보면 됩니다. 그래서 5년 이상을 보유하면 10%, 8년 이상을 보유했다면 16%, 12년 이상을 보유했다면 24%. 이런 식으로 계산됩니다.
<1세대 1주택의 장기보유특별공제 및 고가주택 양도세 계산법>
이번에는 1세대 1주택일 경우 장특공 공제율을 알아보겠습니다. 그런데 잠깐, 여기서 이상한 의문점이 듭니다. 1세대 1주택이면 비과세를 해준다고 했던 것 같은데 공제가 필요할까요? 하지만 그럼에도 일부 1주택자에게는 장특공 공제율이 필요합니다. 어떤 경우일까요? 바로 고가주택 소유자입니다. 아무리 1주택자라고 해도 고가의 주택을 소유한 사람에게 똑같은 비과세 혜택을 주면 어떻게 될까요? 예를 들어 1주택이긴 하지만 5억원에 구입한 집이 20억원이 되었습니다. 이렇게 양도차익이 크고 고가의 주택까지 비과세를 적용한다면 국가에 세수가 확보되지 못하겠지요. 그래서 1주택이더라도 고가의 주택에는 세금을 징수하는 겁니다. 현재 고가주택의 기준은 실질거래가액 9억원 입니다. 9억원을 초과하는 주택은 아무리 1주택이더라도 과세 대상입니다. 그렇기 때문에 고가의 1주택을 소유한 분들은 9억까지 비과세를 받는다고 해도 나머지 부분이 크면 세금을 많이 부담해야할 수 있으니 장기보유특별공제 혜택을 꼭 받아야 하는 겁니다.
여기서 고가주택의 양도소득세 계산법을 잠깐 짚고 넘어가겠습니다. 9억을 초과하는 부분에 대해 과세한다는 의미가 수치상 9억 초과분에 대한 차액분을 의미하는 것은 아닙니다. 5억에 구입해서 20억원이 되었다면 9억가지는 비과세 해주고, 9억을 초과하는 11억원에 대해서 세금을 내는구나 라고 생각하실수도 있는데 이렇게 계산하는 것이 아닙니다. 안분방식이라고 해서 고가주택 계산법이 따로 있습니다.
<고가주택 양도세 계산법>
= 양도차익 X (양도가액 - 9억원) / 양도가액
● 5억에 구입해서 20억원에 매도하는 경우 → 15억 X (20억-9억) / 20억 = 8억 2500만원
● 7억에 구입해서 10억원에 매도하는 경우 → 3억 X (10억-9억) / 10억 = 3000만원
위와같이 9억원을 초과한 전체 금액이 아니라 안분계산을 해서 나온 액수에 대해 과세가 됩니다. 그럼에도 5억에 구입해서 20억원에 매도하는 경우는 9억원까지 비과세를 받았다고 해도 과세표준만 8억 2500만원입니다. 장특공 비율이 최대 80%니까 다 받을 경우 양도세액이 약 1억 6500만원으로 줄어 무려 6억 6천만원이나 절약할 수 있습니다. 엄청나지요? 그러니까 장특공 공제율에 대해 잘 알아두어야 합니다.
아래 표는 1세대 1주택의 장특공 공제율 표입니다.
보시는 것처럼 1주택자의 경우 보유기간 뿐 아니라 거주기간에 따라서도 공제율이 높아집니다. 그리고 최소한 2년의 거주는 해야 공제를 적용받을 수 있습니다. 거주기간 최대 10년, 보유기간 최대 10년이라면 각각 연간 4%씩 40%+40%가 적용되어 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
한편 조정대상지역 다주택자의 경우에는 현행법상 장특공 공제율을 적용받지 못합니다. 비조정대상지역의 다주택자는 앞서 배운 15년 최대 30%의 장특공 공제율까지는 적용이 가능하고요. 그러나 이런 것은 수시로 변하기 때문에 내가 향후 주택을 매도하기 전 세금 공제 혜택을 받을 수 있는지 등을 꼼꼼히 체크해보셔야 합니다.
