대형호재를 내가 먼저 알면 무조건 투자에 성공할까?
이승훈소장의 완벽한 부동산투자 25부
대형호재를 내가 먼저 알면 무조건 투자에 성공할까?
대형호재를 그러니까 누구나 다 알게 될 호재를 내가 먼저 알았다면 무조건 투자해야 할까? 안타깝게도
무조건이라는 단어가 들어가면 ‘예’라고 답할 수 없다. 투자해야 할 수도 아닐 수도 있기 때문이다. 그럼 언제 투자하고, 투자하지 않을지에 대한 판단은 어떻게 하면 될까? 이를 판단하기 위해서는 실제 그 호재의 실행가능성 여부를 따져보면서 접근해야 한다. 우리는 수많은 호재를 만나지만 무산되거나 무기한 연기되거나, 적어도 예상되는 시점보다 한참 늦게 진행되어 투자자금의 회수시기를 놓치는 등의 일을 빈번하게 겪었다. 아무리 좋은 호재고 내가 먼저 알았다고 해도, 실제 진행되지 않는다면 가격은 상승했다가도 다시 떨어지는 경우도 많고, 조금만 늦게 사서 프리미엄을 주고 샀다면 손해 보는 경우도 다반사다. 그러므로 그 호재의 실행 여부를 체크하는 것은 부동산투자에 있어 중요한 포인트다. 2000년대 중후반 인천 지역의 대규모 프로젝트들이 많이 발표되었다.인천 쪽의 신도시는 여럿 있는데, 송도, 청라, 영종도 등이다.
송도국제도시의 모습 : 송도, 청라, 영종 인천의 개발 지구 중 비록 늦었지만 순차적으로 개발되며 현재 인천에서 가장 높은 집값을 보이는 지역이다.현재 3기 신도시에 대한 사람들의 기대감에서 보듯, 신도시는 많은 이슈를 불러오고 사람들의 관심이 크다. 이렇게 비롯된 인천의 개발기대감에 편승하여 인천지자체는 여러 가지 무모한 개발공약을 남발하기에 이른다. 지금이야 재개발, 재건축이 예상보다 늦어지고 무산되는 경우도 보는 등 많이 학습이 된 편이지만, 당시만 하더라도 뭔가 개발한다고 발표하면 당연히 되는 것으로 알고 있던 시절이므로 많은 자금이 인천지역에 한바탕 몰린 적이 있었다. 하지만 결과적으로 무산, 연기, 축소, 경제상황의 변화 및 여러 가지 변수가 맞물려 대부분 초기 계획보다실패하거나 오랜 시간이 소요되었다.
청라 국제 신도시의 개발 조감도청라국제타운 사업무산 책임 “LH 75%, 건설사 25%”
대법원 1부(주심 김신 대법관)는 12일 인천 청라국제업무타운 조성사업에 참여한 건설사들이 엘에이치에 제기한 손해배상 소송, 엘에이치가 건설사에 맞제기한 협약이행보증금 지급 소송 등 원고와 피고의 상고를 모두 기각하고 협약이행보증금(3099억원)을 75% 감액하는 2심 판결을 확정했다. 법원은 1심에서 이행보증금의 70% 감액을 결정한 데 이어 2심에서는 감액비율을 오히려 75%로 높이는 등 사실상 건설사의 손을 들어줬다. 글로벌 금융위기 여파로 인천 청라국제도시 ‘청라국제업무타운’ 조성 사업이 무산된 뒤 발주처인 한국토지주택공사(LH)와 민간 건설사들이 사업 무산 책임 소재를 두고 다퉈왔던 수천억원대 소송에서 결국 민간 건설사들이 판정승을 거뒀다. 대법원 1부(주심 김신 대법관)는 12일 인천 청라국제업무타운 조성사업에 참여한 건설사들이 엘에이치에 제기한 손해배상 소송, 엘에이치가 건설사에 맞제기한 협약이행보증금 지급 소송 등 원고와 피고의 상고를 모두 기각하고 협약이행보증금(3099억원)을 75% 감액하는 2심 판결을 확정했다. 법원은 1심에서 이행보증금의 70% 감액을 결정한 데 이어 2심에서는 감액비율을 오히려 75%로 높이는 등 사실상 건설사의 손을 들어줬다. (한겨레신문 2017.10.12.)
개발이 언젠가는 되겠지만 우리는 개발된 모습을 보고 싶은 것이 아니다. 잘 생각해보자.
우리는 정부나 관공서가 아니다. 정확하게는 완성된 아파트를 원하는 것이 아니라 완성됨으로써 내 자산 가격이 상승하는 것이 목표이다. 결국 목표만 따로 떼어보면 개발이 되지 않아도 가격만 올라주어 내 목표를 달성하면그만이다. 투자란 내 자산의 증가가 목표이다. 가격만 올라준다면 개개인 투자자 입장에서는 개발이 되건 되지 않건 사실 크게 중요하지 않다.
요즘에는 인터넷으로 검색하면 십수년 전까지의 뉴스나 자료도 볼 수 있는데, 당시에 개발계획 중 진행된 것이 더 적을 정도로 계획만 무성한 것들이 많다. 지금도 잠깐 검색해보니 인천 섬개발 열풍, 00랜드, 00개발계획 등 엄청 많이 나오는데, 실제 진행된 것은 거의 없다. 오히려 이로 인한 인천시의 재정만 나빠져 인천시민들의 복지만 나빠졌을 것 같다. 지방자치단체의 특성상 표심을 얻기 위해 대규모 프로젝트를 단행하는 경우가 많은데, 투자자 입장에서는 사업의 현실가능성 여부와 시행자가 누구인지 보고 감당할 수 있는 수준인지를 봐야 한다.
오래 되어서 정확한 수치는 기억나지 않지만, 1년치 해당 자치단체 총액을 넘는 규모(약300조 이상)의 인공섬개발 계획도 진행되었다. 당연히 당시 그 개발규모를 보고 헛웃음을 지었다. 말도 안 되는 계획이 버젓이 자행되고 있었기 때문이다. 300조 규모라면 국가가 본격적으로 뛰어들어도 힘들다. 외국계 자본과 국가의 전폭적인 행정지원 등이 복합적으로 되도 될까 말까하다. 사실 우리나라 경제규모에서 300조원의 프로젝트는 아직 어불성설이다.그럼에도 그 어마어마한 개발규모에 놀란 수많은 투자자들이 그 지역 주변을 투자했다가 큰 손해를 보게 되었다
그러니 여기서 중간정리를 해보자면...
1. 좋은 지역이 투자 1순위.
2. 자금이 부족하면 현재는 별로지만 앞으로 좋아질 잠재력 있는 곳을 찾기.
3. 그 지역은 호재가 있어야 함. 그런데 그 호재는 대형호재로서 사람들에게 향후 최대한 인식되어야 함.
4. 그러나 대형호재는 실제 진행이 되는 경우가 드물어서 그 호재가 실제 진행될 것인지 여러 가지 분석을 통해
최종 판단되어야 함.
5. 이런 모든 절차가 통과되었다면 내 자금에 맞는 부동산 매물을 찾아 투자를 해놓고 기다림.
