어떻게 개발호재가 잘 진행되는지 판단할 수 있을까?
이승훈소장의 완벽한 부동산투자 26부
자 여기서부터는 예측의 영역이다. 좋은 지역은 학습되어 우리가 대략 알고 있고, 잠재력 있는 곳을 찾는 것도 어느 정도의 툴이 있다. 개발압력이 높고 호재가 많은 지역을 인터넷을 통해 지역카페, 기사, 관공서 등을 찾아다니며 손품을 팔아 찾으면 된다. 그리고 호재의 영향력이 어느 정도일지 판단하여 어떤 것이 대형호재인지 여부도 상식선에서 가늠하기 어렵지 않다. 그러나 실제 그 호재가 향후 진행이 될지 그렇지 않을지는 사실 정확히 아는 사람은 없다. 개발호재를 발표한 당사자도 모르는데 그 누가 알 수 있다는 말인가? 앞일은 누구도 예측할 수 없다. 하지만 최대한 노력해서 접근하다보면 실패의 확률은 줄일 수 있다.
개발호재 여부를 판단할 첫 번째는 사업성이다.
계획은 나왔지만 실제로도 사업성이 좋을지를 판단하는 것이다. 사업성이 나쁘다면 계획은 무산될 확률이 높다. 하지만 계획으로는 사업성이 나쁠 리가 없다. 나쁜 사업성이 계획될 리가 없지 않은가? 그러므로 모든 사업은 다 잘된다는 전제하에 기록된다. 여기가 함정이다. 사실 우리가 맞이하게 될 모든 호재가 다 잘된다고?? 말이 안 된다. 그러니 계획은 계획일 뿐 현실과의 괴리감이 큰 것들이 많다.일례로 모든 지자체는 자기 도시의 인구가 증가한다고 전제하며 플랜을 짠다. 하지만 우리나라의 자연감소는 이미 시작되었고, 총인구수 감소도 10년 안팎으로 다가왔다. 그런데 각 지자체는 자기의 도시만은 인구가 다 늘어난다고 장밋빛 전망을 하고 있다. 이런 전망은 반드시 누군가는 맞고 누군가는 틀리게 된다.
세종시 제외한 모든 시도 인구감소 전망...
저출산 - 고령화 현상 갈수록 심각
올해 서울을 비롯해 전국 10개 시도에서 인구가 감소세를 보이는데 이어 25년 후인 2044년에는 세종을 제외한 전국 모든 시도에서 인구가 줄어들 것으로 전망됐습니다. 통계청이 발표한 '장래인구 특별추계'에 따르면, 올해 총 인구는 5천 170만 9천명으로 지난해 보다 0.2% 증가합니다.
2017년에서 2047년까지 30년간 중위 추계 시나리오에 따른 것입니다.
하지만, 계속되는 저출산과 고령화 등이 반영되면서 인구 감소전망 속도가 빨라지고 있다는 진단입니다. 이미 올해부터 서울(-0.44%)과 부산(-0.81%), 대구(-0.71%), 대전(-0.60%), 울산(-0.69%) 등은 인구가 줄어들 것으로 보입니다. 또, 강원(-0.28%)과 전북(-0.93%), 전남(-0.97%), 경북(-0.36%), 경남(-0.19%) 등 10개 시/도 역시 올해 부터 인구감소가 예상됩니다.
(중략)
또, 저출산 등으로 생산연령인구(15~64세)도 30년 뒤에는 30% 이상 감소할 것으로 추산됐습니다. 2017년 3천 757만명에서 2047년엔 2천 562만명으로 천 195만명(31.8% ↓) 감소할 것으로 보입니다. 생산연령 비중 역시 같은 기간에 73.2%에서 52.4%로, 21(20.8%) 가량 줄어들 것으로 예상됩니다.
다만, 전국에서 유일하게 세종시만 생산연령인구가 증가할 것으로 분석됐습니다. 서울도 무려 40(37.9%) 가량 감소할 것으로 보이는데, 부산(-45.6%)과 대구(-43.4%), 울산(-41.4%)도 40% 이상 큰 폭의 감소가 예상됩니다.
그러나 2047년까지 세종시의 생산연령인구는 무려 86.1%(16만명) 증가할 것으로 예측됐습니다. 그만큼 세종시가 다른 시도 보다 출산율이 높고, 젊은 층의 유입이 많아진데 따른 것으로 풀이됐습니다.
호재도 마찬가지. 틀린 계획이 반드시 나타나게 된다. 계획을 세우는 것은 쉽다. 아주 쉽다. 우리가 예전 공부하던 시절 혹은 다이어트를 마음 먹었을 때, 담배를 끊을 때 등등 수 많은 계획을 잡지만 실제로 성공시킨 기억은 거의 없을 것이다. 왜냐하면 제대로 된 준비 없이 계획만 세운 현실성 없는 목표였기 때문이다. 담배를 끊으려면 "난 지금 이 시간부터 담배를 끊겠어" 라고 말한다고 되는 것이 아니다. 이렇게 의지만 가지고 담배를 끊은 사람을 주변에서 본 적이 없다. 아마 1%쯤은 되겠다. 정말 담배를 끊은 사람은 금연학교에 들어가거나 담배를 피었을 경우 주면 동료들에게 엄청난 벌금을 물어주기로 약속하거나, 주변의 담배를 전부 다 없애버리는 등 환경적인 변화를 꾀하는 것이 우선이다.
이 밖에도 주변의 가족과 지인들의 적극적인 도움도 있어야 하고, 본인의 의지도 무척 중요하다. 이런 모든 점들이 하나가 되어 겨우 목표를 달성할 수 있다. 한 사람이 담배를 끊는 아주 단순한 것도 여러 가지 제약을 이겨내야 하는데, 현실성이 결여된 목표를 제시한 계획이 제대로 될 리 만무하다.
계획은 계획일 뿐이다. 결국 계획발표 시점에 예산은 확보하지 못한 상태에서 장밋빛 전망만 가지고 향후 세수가 늘어나고 꽤나 어려운 여러 가지 요소가 달성 되어야지만 가능한 호재가 많다. 혹은 개발계획을 거창하게 펼쳐놓고, 이를 토대로 자금을 조달하는 경우도 많다. 말이야 쉽지, 실제로 그렇게 잘 되는 경우는 거의 없다. 부동산으로 표현하자면 ‘지역주택조합’ 같은 것이고, 건설 쪽으로 보면 ‘프로젝트파이낸싱’ 인거다. 가능할 수 있지만 쉬운 일이 아니다. 결국 되면 좋고, 아니면 말고다.
그래서 우리가 판단할 수 있는 가장 쉬운 호재의 실제 실행 가능 여부는 그 전망이 현실적인지를 판단하는 것이다. 즉 예산이 어느 정도가 확보된 상태인지 혹은 조달방법에 어려움은 없는지 등을 알아보는 것이다. 호재의 실행여부를 판별하는 것에는 법률적인 검토도 들어가면 좋지만 독자들에게 너무 많은 것을 요구하는 것 같다. 그러니 우리는 1가지만 보자. 그 호재의 시행사(대기업, 지자체, 국가 누구도 될 수 있음)가 이 프로젝트를 위해 예산을 어느 정도 확보했는지 그리고 앞으로 예산 확보의 방법은 무엇인지, 그리고 얼마나 현실성 있는지를 보자. 이것만 해도 우리는 쓸데없는 에너지를 줄일 수 있고 말도 안 되는 호재에 속아 부동산 투자에 실패하는 우를 면할 수 있다.
