소액으로 부동산 투자하기
이승훈소장의 완벽한 부동산투자 24부
이제 진짜 자금이 부족한 분들을 위한 내용을 적겠다. 이런 분들은 자금부족으로 어쩔 수 없이 별로 좋지않은 지역을 살 수 밖에 없다. 안 좋은 지역은 양극화로 인해 계속 안 좋은 상태로 남아있거나 더 나빠질 우려가 있다. 하지만 양극화라는 말은 누군가는 나빠지지만 누군가는 삶의 질이 좋아짐을 뜻한다. 그래서 우리가 할 일은 지금보다 업그레이드 될 지역의 부동산을 찾아서 투자하는 것이다. 쉽게 말해 지금은 별로(그래서 가격이 저렴)지만 나중에 좋아질(그래서 가격이 비싸질) 지역을 찾는 것이다. 이것이 자금이 부족한 사람들이 부동산 투자에 성공할 수 있는 거의 유일한 방법이다. 그럼 방향은 정해졌다. 이런 지역을 찾는 것이다. 그런데 좋은 지역이 아닌데 앞으로 좋아지려면 호재가 필수적이다. 이런 지역을 찾을 때는 좋은 지역에 투자하는 것과 다르게 호재가 매우 중요하며, 그 호재가 언제 되는지 실제 실행가능성은 얼마나 되는지를 판단하는 것도 충분히 고려해야한다.
사실 필자가 부동산 투자 및 고민에 대한 상담을 진행하면서 느꼈던 재미있는 점 2가지가 있는데, 첫째는 누구든지 본의의 동네는 살기 좋다고 말씀하신다는 것, 둘째는 본인 지역의 호재에 대해 잘 알고 있다는 것이다. 여기서 두 번째 언급하 점이 더 중요하다. 첫 번째는 어찌 보면 당연하다. 동네가 살기 좋지 않다고 생각한다면 당연히 이사를 갈 것이고, 그렇게 다니다가 살기 좋은 곳에 정착하지 않겠는가? 혹은 내가 사는 동네이므로 안 좋은 것도 그렇게 보지 않을 가능성도 있고 어쨌든 첫 번째 대답처럼 자신이 현재 살고 있는 동네는 누구든 좋아할 것이라고 생각하는 것이 타당하다. 두 번째가 놀라운 이유는 어느 동데건 호재 없는 동네가 없다는 것이다. 부동산 컨설팅이 주업무인 필자도 모든 지역의 모든 호재를 머리 속에 입력시킬 수는 없다. 그래서 고객들과 상담하다보면 생소한 호재와 이야깃거리를 듣게 되는 경우가 있다. 호재의 종류도 다양하다. 버스 노선 확충, 대형마트 입점, 소규모공원(쉽게 말해 동네 놀이터) 개발, 심지어 주차장 개설이나 주민센터 이전 등도 있다. 이런 것들이 모두 호재로 둔갑하여 호재 없는 동네가 하나도 없는 것이다. 그리고 또 한가지, 동네 사람들은 이런 호재를 정말로 부동산 가격에 큰 영향을 미치는 요소로 생각하고 있다는 것이다.
전 장에서 언급했었는데 사람은 누구나 자신을 기준으로 판단하며 이는 거의 본능에 가깝다. 그러니 자신에게 유리할 수 있는 이런 정보를 객관적 기준으로 바라보지 못하고 실제보다 더 크게 긍정적으로 확대해석을 하게 되는 것이다.
이는 남녀노소를 불문하고 지역, 나라를 불문하고 공통된 현상이다. 예를 들어 국가간 자유무역협정을 가결했을 때도 서로 자국 언론에 우리가 유리하게 협상이 잘 되었다 는 식으로 홍보한다. 협상은 제로섬 게임과 비슷하여 분명 둘 다 유리하기는 힘들다. 나중에 보면, 같은 문구라도 명확하지 않은 것들은 자신들에게 유리하게 해석하기 때문이다. 그러다 결국 재협상을 하거나 모호함을 정확하게 해석하기 위해 재협상을 하는 경우도 많다.
부동산에도 유명한 일화가 있다. 예전 오세훈 서울시장, 당시 동작구 국회의원은 우리도 익히 알고 있는 정몽준 의원이었다. 정몽준 의원은 대통령 후보로 거론되었던 정치인으로 당시 사당동 국회의원 선거의 상대편은 역시 대통령 후보였던 정동영 후보였다. 사당동 선거는두 거물 정치인의 맞대결로 관심을 모았는데 결과는 정몽준 의원의 승리였다. 필자의 생각으로는 당싱 정몽준 의원이 승리한 커다란 이유는 재개발에 대한 의지였다. 정몽준 의원은 사당동으로 거쳐도 옮기고 사당동을 반드시 재개발시키겠다는 의지를 공약에 분명히 했다. 아무리 좋아하는 정치인과 당이 있겠지만 유권자 개개인은 자신의 재산을 불려줄 수 있는 사람에게 표가 기울 수밖에 없다. 정몽준 의원은 현대가로서 자산도 상당하고 실제로 선거 전 사당동으로 거처도 옮기고 당시 사회분위기도 재개발이 불이 붙고 있었기에 사실 필자는 당시에도 정몽준 의원이 압승을 예상하긴 했다. 쉬운 예측이었던게, 내 재산 불려주는 사람에게 표가 쏠리는 것은 너무도 당연하지 않은가?
선거 때 정몽준 의원은 오세훈 서울시장을 만나서 사당동 재개발에 대한 긍정적인 답변을 받았다고 했다. 이 발언은 일파만파 번져 언론에서는 사당동이 개발되는 것에 대해 서울시가 허가했다고 하는 등 난리법석이었다. 그러나 오세훈 서울시장은 정몽준 의원을 만났지만 그런 발언은 한 적이 없다고 말했다. 그러자 언론은 정몽준 의원에게도 달려가 서울시장은 그런 발언을 안했다고 하는데 그럼 정의원께서 거짓말을 하신 거냐고 물었다.
여기서 정 의원은 오세훈 서울 시장을 만나 사당동 재개발에 대한 의중을 물었더니 고개를 끄덕끄덕 했다며 긍정의 의미가 아니겠냐고 했고, 이에 대해 오세훈 시장은 그냥 애기 듣다가 고객을 끄덕인 것 뿐이라며 확대해석을 경계했다. (실제로 사당동은 글로벌 금융위기등 여파로 소문만 무성하다 끝내 재개발이 되지는 못했다.)
정몽준,오세훈 "누가 거짓말(?) 법정공방
오 시장 "뉴타운 약속한 적 없어" vs 정 의원 "긍정적 검토 약속"
"뉴타운 공약" 과 관련해 한나라당 정몽준 의원에 대해 법원이 기소 결정을 내림에 따라 정 의원과 오세훈 서울시장의 불편한 법정 조우가 불가피하게 됐다. 정 의원과 오 시장이 나눈 대화를 "뉴타운 지정 약속" 으로 볼 수 있는지 여부가 사실상 재판의 유일한 쟁점이라는 점을 감안할 때 오시장이 법정에 나와 증언을 할 수 밖에 없는 상황이기 때문이다.
서울중앙지검 관계자는 "검찰이 오 시장을 증인으로 신청할 수도 있고, 정 의원 측이 무죄를 입증하기 위해 오 시장을 증인으로 신청할 수도 있다" 며 "실체적 진실을 밝히기 위한 과정으로 오 시장에 대한 증인 신청 가능성이 열려 있다" 고 밝혔다. 법원의 한 관계자도 "검찰이 오시장을 증인으로 신청하지 않을 경우 검찰이 정 의원의 혐의 입증에 적극적으로 나서지 않는다는 "직무유기 논란" 이 일어날 수 있다며" 검찰이 오시장을 증인으로 부르지 않을 수 없을 것" 이라고 전망했다.
이 관계자는 이어 "설사 검찰이 증인 신청을하지 않는다고 하더라도 정 의원 측은 무죄를 입증하기 위해서라도 오 시장의 증언대에 세울 수 밖에 없을 것" 이라고 밝혔다. 서울고등법원(형사11부)이 정 의원에 대해 기소 결정 (재정신청 인용)을 내리면서 "오 시장이 정의원과의 대화 과정에서 사당 동작 지역 뉴타운 개발에 동의하지 않았음"을 분명히 했기때문에 이를 뒤집지 않고서는 정 의원이 무죄를 받을 수 있는 길이 없다는 것이다.
이에 따라 오 시장이 증언대에 설 경우 정 의원과 오 시장 사이의 "진실 공방" 이 이뤄질 가능성이 높다. 오 시장은 뉴타운을 약속한 적이 없다는 입장이고, 정 의원은 "오 시장이 (뉴타운을) 긍정적으로 검토하겠다"고 말했다는 입장이어서 둘 가운데누가 거짓말을 하고 있는 지 법정에서 가려야 하기 때문이다.
서울고등법원은 오시장이 뉴타운 헛 공약을 방조했다는혐의에 대해서는 재정신청을 모두 기각하고, 정 의원의 뉴타운 공약에 대해서는 허위사실 유포 혐의(공직선거법)로 기소 결정을 내림으로써 일단 오 시장의 손을 들어준 상황이다.
한편 검찰이 어떤 태도로 이번 재판에 임할 지도 관심사로 떠오르고 있다. 검찰이 무혐의 결정을 내린 사건에 대해 법원이 직권으로 기소 결정을 내린 사정을 감안할 때 검찰이 유죄 입증 보다는 오히려 "무죄 입증" 에 힘쓰는 웃지 못할 상황이 연출될 가능성도 있다.
법조계 안팎에서는 이번 사건을 둘러싼 법원과 검찰의 미묘한 신경전이 재판 과정에 서는 "힘겨루기" 양상으로 치닫을 수도 있다는 분석이 벌써부터 나오고 있다. 이와 관련해 검찰 관계자는 "검찰의 임무는 실체적 진실을 밝히는 것이기 때문에 정의원이 무혐의라고 생각되면 무죄를 구형할 수도 있다"고 밝혔다.
법원의 한 관계자도 "재정 신청이 받아들여진 사건의 경우 검찰이 혐의 입증에 미온적이고 결심에 가서는 실제로 무죄를 구형한 사례도 있다"고 설명했다.
앞서 정 의원에 대해 "무혐의" 결정을 내렸던 검찰은 법원의 기소 결정에 따라 당초 수사를 맡았던 서울중앙지검 공안1부에 사건을 배당하고 조만간 정 의원을 기소할 예정이다.
이렇듯 같은 문장, 같은 말, 같은 행동이라도 해석이 전부 다르다. 그리고 대부분의 사람은 안타깝게도 자신에게 유리하게 해석하고 그렇게 믿는다. 희망적인 생각만 하면 현실의 냉정함에 부딪히기 된다.
하지만 투자는 객관적이며 이성적으로 판단해야 한다. 부동산 가격의 변동은 수급원칙에 의해 조절 된다. 가격이 오르기 위해서는 공급량의 변동이 없다는 전제 하에서 수요가 많아져야 한다. 즉 수요초과가 되어야 가격이 상승한다. 서울은 대부분의 지역에 추가적인 공급량은 있을 수 없다. 여기서 수요가 늘어나지 않는다면 가격은 단기적으로 변동이 없다. 당연하다. 하지만 장기적으로는 상승한다. 정확히 말하면 인플레이션으로 인한 명목가격의 상승이다. 이는 수급과는 관계가 없다. 화폐량의 증가로 인한 가격 상승이다. 그러나 단기적으로 화폐량의 증가로 인한 가격상승은 일어나지 않는다. 단기적으로는 수요가 공급보다 많아야 상승할 수 있다. 즉 공급이 없고 수요가 있어야 단기적으로 가격이 상승한다. 수요가 생기기 위해서는 사람들이 우리 동네에 관심을 가져야 하고, 유명하지 않은 지역을 사람들이 관심을 가지려면 호재가 있어야 하는 것이다.
아까 소규모 호재가 왜 부동산 가격에 영향을 못 미치는지 단언했냐하면, 이런 호재로는 외부의 수요를 끌어들이지 못하기 때문이다. 쉽게 말해 그정도의 호재로 그 지역으로 이사를 가야겠다고 마음 먹는 외부수요자가 없다는 뜻이다. 대형마트나 놀이터가 생겼다고 '아~ 저 동네에서 살고 싶다. 이사 해야겠네' 이렇게 생각하는 사람이 있을까? 절대 없다. 그러니깐 외부의 수요자를 끌어들이려면 관심을 받을 만한 규모의 호재여야 한다. 호재의 규모가 중요한 또 하나의 이유는 작은 호재는 알려지지 않기 때문이다. 모든 지역에 호재가 없는 지역이 없을 만큼 많은데, 이 글을 읽고 있는 독자는 우리 동네 외 다른 지역의 호재를 얼마나 알고 있는가? 손에 꼽을 정도밖에 모를 것이다. 그 호재는 누구나 아는 대형호재이다. 그리고 부동산에 투자한다면 그런 호재가 있는 지역을 우선순위로 머리 속에 생각할 것이다. 그 외 지역에도 찾아보면 호재가 무궁무진 하지만 찾아보지 않는다. 찾기도 귀찮고 굳이 한정된 돈으로 알고 있는 호재 지역 투자하기도 모자를 판이다. 누구나 아는 대형호재가 있는 지역은 수요가 늘어나서 가격이 상승하게 된다.
반면 작은 호재는 대부분의 사람들은 모른다는 결론에 도달한다. 즉 알려지지 않는 것이다. 그 중 실제로는 부동산에 꽤 영향을 끼치는 호재라고 가정해도 사람들이 알지 못하면 가격은 오르지 않는다. 일반지역의 부동산 상승원리는 정확하게 표현하면 호재로 인해 오르는 것이 아니라.'호재'라는 '정보'를 '사람'를 '사람'들이'인식' 하여 사고 싶다는 '심리'가 생겨나고 부동산을 취득하는 '행동'으로 이어져야 '가격'은 '상승'한다. 이런 관점에서 큰 호재든, 작은 호재든 사람들이 잘 모르는 호재는 가격과 아무 관계가 없다. 그러니 나만 알고 있는 우리 동네의 호재는 부동산 가격에 전혀 영향을 미치지 못한다. 이제 어느 정도 이해하셨으리라 생각한다. 그것이 많은 사람들이 아는 정보이고 부동산에 반영되는 커다란 요인이다. 다시 한번 강조하지만, 나만 알고 있는 호재는 의미가 없다. 나도 알고 남들도 아는, 누구나 아는 호재여야 한다. 그리고 가장 중요한 것은 나도 알고 남들도 아는호재가 될 그런 정보를, 반드시 내가 먼저 알아내서 선점하는 것이 투자의 기본이다.
