가장 좋은 부동산 투자 방법

이승훈소장의 완벽한 부동산투자 23부

그러나 집을 구입하면 매매가가 올라도 기분만 좋지 내가 올라간 매가를 준비해야 하는 것이 아니므로 속이 편하다. 그리고 내가 살고 싶은 만큼 살아도, 꾸미고 싶은 만큼 꾸며도 아무도 터치 못한다. 한마디로 안정감이 높아진다. 물론 대출을 받았다면 이에 대한 부분은 감당해야 한다. 그러므로 본인의 자산과 현금흐름을 고려하여 감당 가능한 범위 내에서 집을 마련해야 하는 것이다.

결론을 내보자. 

앞으로의 부동산 시장은 줄어드는 인구와 경제안정화 그리고 삶의 질을 중시하는 변화로 인해 양극화가 심화될 것이다. 이는 지방과 수도권의 격차를 더욱 벌어놓을 것이다. 그리고 시간이 흐르면 또 다시 수도권 내에서도 양극화가 진행된다. 그렇게 되면 살아남는 것은 서울뿐이다. 또 다시 시간이 흐르면 서울에서도 양극화가 진행된다. 이럴 경우 서울의 핵심지역만 살아남게 된다. 모든 인프라와 일자리가 집중된 강남, 입지적 최중심 용산, 세계적 금융허브를 꿈꾸는 여의도, 영등포, 기존 대기업 본사가 밀집한 한양도심, 그리고 한강변 라인과 이들의 주위에 몰려있는 마포구, 성동구, 동작구 등이다. 결국 이들을 합치면 서울의 외곽은 전혀 없고, 중심부에 남게 된다. 따라서 최종적으로 살아남을 부동산을 사려면 서울의 중심에서부터 멀지 않은 곳에 구입해야 한다. 이는 이미 가격에 반영되어서 쉽게 말해 현재 가장 비싼 지역을 구입하라는 말과 다르지 않다.

하지만 지금의 가격격차는 좁혀지는 것이 아니라 양극화로 인해 더 벌어지게 될 것이니 늦으면 늦을수록 끝까지 살아남을 부동산에 구입하는 것은 요원한 일이 된다. 10년전에도 강남 진입은 힘들었다. 20년 전에도 힘들었다. 하지만 지금만큼은 아니다. 지금은 아예 쳐다볼 수가 없는 지경이다. 앞으로 10년 뒤에는 또 어떻게 될까? 지금의 강남을 쳐다도 못 보듯이, 그나마 구입할 수 있는 주변지역도 쳐다볼 수 없는 부동산이 될 수도 있다.

그러니 우리가 지금 해야 할 행동은 명확하다.

내 자산과 현금흐름을 종합적으로 고려한 뒤 가능한 한 가장 좋은 입지의 부동산을 구입하는 것이다. 그것이 필자가 생각하는 가장 좋은 부동산투자방법이다.

2. 돈이 없으면 좋은 지역 투자는 못하는대요!!!

자, 이번 파트에서는 앞서 한 얘기와는 조금 다른 흐름으로 말해보려 한다. 가장 좋은 곳의 부동산을 투자하는 것이 장기투자에서는 가장 옳은 방법이다. 그러나 자금이 부족한 사람들에게는 이런 조언은 하나마나다. 한 마디로 그림의 떡. 좋은 걸 알아도 자금이 없으면 투자하려는 용기와 결단력이 있어도 무용지물이다. 그럼 어떻게 해야 할까? 이번 장에서는 소액의 자금을 운용하려는 투자자들이 눈여겨보면 좋겠다.이번 장을 하기에 앞서 계속 강조하지만 좋은 지역의 투자가 가장 좋은 투자다. 여유가 되면 강남에 투자하는 것이 좋다. 강남 중에서도 압구정동, 반포한강변, 청담동, 삼성동 등이 개포동, 역삼동, 논현동에 투자하는 것보다 낫다. 왜냐하면 압구정, 삼성 등이 역삼, 논현보다 좋은 입지이기 때문이다. 

압구정동 개발 조감도

하지만 내게 그만한 자금이 없다면 전략을 조금 수정해야 한다. 이 전략은 정보의 비대칭성이 있다는 것을 전제로 한다. 부동산의 가격은 정보의 가격이라 해도 과언이 아니다. 어떤 지역에 호재가 있으면 실제 그 호재가 진행될지 안 될지 알 수 없고 , 언제 될지도 알 수 없으며, 심지어 그 호재가 진짜인지도 알 수 없는 상황에서도 가격이 오르는 일이 많다. 이건 사람들의 심리가 가격에 반영되어서이고, 그 심리를 자극한 것은 호재라는 '정보' 가 있었기 때문이다. 이런 정보를 남들은 모르는 상태에서 내가 먼저 알 수 있다면, 이는 투자에 있어서 한 발 앞서나갈 수 있는 매우 중요한 단서다. 그리고 이러한 정보를 정확히 해석하고 이에 맞춰 투자할 수 있다면 소위 앞으로 '뜰 곳' 을 찾을 수 있다. 하지만 오해하지 말아야 할 것은 여유자금이 있는 사람들은 '뜰 곳'을 찾았다 하더라고 '좋은 지역'에 사는 것이 더 좋다는 것이다. 이에 대한 설명을 예를 들어 조금 더 덧붙이면, 미사지역은 지하철 연장호재, 교통개발 호재, 한강을 끼고 있는 환경에 직장도 들어서게 되고 매우 좋다. 위례신도시도 매우 좋다. 판교신도시도 좋다. 마곡지구도 좋다. 그래서 초기에 투자한 분들은 매우 많은 수익을 거뒀다. 그런데 그 사이 강남은 어떤 호재가 없었다.(삼성동 개발이 있었지만, 이 영향권에 없는 강남지역이라고 가정해보자. 혹은 삼성동 개발호재가 없었더라고 결과는 마찬가지다.)하지만 호재가 없는 강남의 기존아파트와 앞서 말한 호재가 많은 지역의 아파트의 가격상승분을 비교해보면 강남이 더 크다. 왜 이런 현상이 발생할까? 왜 강남을 능가하는 지역은 나오지 못하는 걸까? 왜 강남을 대체할 수 있는 신도시는 없는 걸까?

당연하게도 강남을 대체할 수 있는 신도시가 되려면 강남 이상의 것이 되어야 하기 때문이다. 그런데 대체하려는 지역에 엄청난 호재가 있다한들 또한 그것이 계획대로 다 이행된다한들 그 지역이 강남의 학군, 강남의 교통, 강남의 직주근접성, 강남의 환경성, 강남의 인프라, 강남의 커뮤니티, 강남의 인지도, 강남의 영향력 등을 절대로 넘어설 수 없기 때문이다. 때문에 향후 수십 년이 지나도 강남은 대한민국 1등 자리를 절대로 내주지 않으리라 예상한다. 강남의 대항마로 불리는 곳이 몇 곳 있다. 대표적으로 용산을 얘기하는 전문가들이 많다. 혹은 한국의 맨해튼으로 만드려는 여의도를 꼽는 분도 있다. 하지만 필자의 생각으로는 이들은 향후 우수한 지역으로 높은 가격을 유지하는 고급주거지역이 되겠지만, 강남의 가격은 넘어서기는 힘들 것이다. 오히려 이들 지역의 가격이 상승하면 강남은 최소한 그들보다 높게 책정되어야 한다는 심리로 가격은 더 높아질 것이다. 이와 같은 논리가 이해가 되는가?결국 주변에 아무리 호재가 많고 강남은 아무리 호재가 없어도 주변 지역의 집값이 올라가면 강남은 자동적으로 가격이 상승하게 되어 있다. 그러니 강남은 집값이 올라가기 위해 다른 지역처럼 호재가 필요 없다. 그래서 여유자금이 있는 분은 호재 신경 쓰지 말고 좋은 지역을 구입하면 된다.