전 세계 유동성 공급은 계속된다.
상단의 그래프에서 공급곡선과 수요곡선이 만나는 지점이 P(Price)지점. 즉 가격이 된다. 양(Quantity)이 많아지려면 곡선이 우측으로 움직이면 된다. 만약 공급 곡선이 우측으로 움직이면 공급곡선과 수요곡선이 만나는 P지점은 더 아래로 떨어진다. 즉 가격이 하락한다. 반면 수요곡선이 우측으로 움직인다면(=수요가 많아질 경우) P지점은 올라간다. 가격이 상승한다는 의미다.
이제는 초등학생도 알 만한 상식이지만 공급이 많아져 공급초과가 되면 자산 가격이 하락하고, 수요가 많아지면 공급부족이 되어 가격이 상승한다는 뜻이다. 시중에 돈이 많이 풀린다는 것은 유효수요자가 늘어난다는 것이며 수요가 많으면 가격이 상승한다. 그리고 우리나라를 포함하여 세계의 각국은 많은 돈을 풀고 있다.
더불어 우리나라 부동산은 또 하나의 중요한 체크포인트가 있다. 바로 공급이 무척 부족하다는 점이다. 지역별 편차가 있으나 우리나라 부동산투 자의 핵심지역이라 할 수 있는 서울을 기준으로 하면 공급은 더더욱 부족해진다. 정리하면 시중에 유동성이 풍부해 수요자가 늘어났고 계속 늘어나고 있는 상황인 반면 공급은 역대 최저를 기록할 만큼 부족하다는 것이다. 어떤 일이 일어날까? 이 두 가지가 동시에 일어났을 경우, 가격의 상승폭은 매우 커진다.
코로나 사태는 쉽게 해결될 기미가 보이지 않고 있다. 백신이 그 전 바이러스 때와는 비교도 할 수 없을 만큼 빠르게 개발되었고 일부 효과를 보고 있지만 변이바이러스가 빠르게 번지면서 돌파감염도 많아지고 있는 등 우리의 예상보다 코로나는 길게 지속될 것으로 보인다. 또한 일부 의학전문가들은 코로나는 영원히 종식될 수 없고 감기처럼 우리 일상에 앞으로 영원히 함께 할 바이러스라고 주장한다. 인류를 공포에 떨게 했던 몇몇 바이러스 중 천연두를 비롯한 많은 전염병을 정복했지만 일명 스페인독감이라고 부르는 인플루엔자 바이러스 등은 정복되지 못한 채 우리 생활 깊숙이 들어와 있다. 영국의 경우는 봉쇄령을 풀고 코로나를 마치 감기처럼 받아들이고 생활하고 있다. 아직은 몇몇 나라만이 이런 실험적인 행보를 보이고 있지만 최악의 경우 코로나를 완전히 무너뜨릴 백신과 치료법이 나오지 않는다면 인류는 또 하나의 바이러스와 공존해야 한다. 이럴 경우 상당 기간 정부는 긴축을 하기 어려울 것으로 보인다. 상상하기 싫은 시나리오지만 가능성을 완전히 배제할 수는 없다는 점에서 인식하고 있어야 한다.
코로나로 인해 무너진 경제는 각고의 노력 끝에 코로나가 종식되었다고 해도 하루아침에 재건되는 것은 아니다. 아주 긴 호흡을 통해 경제를 회복시켜야 한다. 전세계가 마찬가지다. 이런 상황에서 금리를 대폭 인상하거나 유동성을 흡수하는 정책을 쓸 수가 없다. 그러니 당분간은 유동성 장세가 수년간 더 이어질 것으로 예상된다.
모든 국가는 딜레마에 빠져있다. 너무 많이 풀려버린 유동자금을 언젠가 흡수해야한다고 생각은 하지만 단시일 내에 시행하기에는 너무 큰 위험이 존재한다. 아직까지는 시장에 돈을 더 풀어 경제를 활성화하려는 정책을 시행하고 있다. 더불어 우리나라는 역대 최저의 초저금리가 지속되고 있고, 긴급재난지원금도 지속하고 있다. 언젠가는 분명히 유동성 흡수정책을 펼 수 밖에 없다. 지원금 및 보조금이 사라지고 금리가 상승할 것이다.
하지만 그게 과연 언제일까? 지금으로서는 알 수 없다. 하지만 당분간은 아닐 것이다. 언제일지도 모를 유동성 회수를 두려워하며 아무런 투자를 하지 않는 것이 과연 올바른 리스크 헷징일까? 우리는 미래를 예상할 수 없다. 단지 주어진 상황에서 최선을 다해 대응하면 된다. 좀 더 쉽게 얘기하자면 자산가격 상승기에는 나도 같이 올라타고 언젠가 하락기가 올 테지만 그 때는 잘 버티면 된다.
다시 한 번 강조하지만 우리는 미래를 너무 쉽게 예단하는 우를 범하면 안 된다. 중요한 것은 ‘하락기가 온다, 안 온다’가 아니고 ‘하락기가 온다고 한 들 언제 올지 알 수 없다’는 것이다. 10년 뒤에 하락기가 도래할 수도 있다. 이럴 경우 지금 현금을 보유하고 10년간 상황을 지켜보는 것이 최선일까? 물론 6개월 뒤에 올 수도 있다. 아무도 알 수 없다. 하지만 필자는 우리나라 부동산의 전반적 상황을 보면 향후 5년간은 떨어지기 힘들 것으로 예측하고 있다. 이유는 앞으로 하나씩 얘기할 것이다.
