인구는 감소하지만 도시로 집중된다.
인구론에 대한 얘기도 지난 수년간 우리 사회의 중요한 화두 중 하나였다. 압축해서 설명하자면 조만간 우리나라의 인구가 줄어들게 되고 인구가 줄어들면 수요가 줄어드는 것이니 수요부족이 생기면서 결국 가격이 하락한다는 논리다. 언뜻 보면 맞는듯 하지만 현실은 전혀 다르다. 지금부터 인구론에 대해 알아보자.
먼저 사실관계를 파악해보면, 우리나라 인구는 2019년을 기점으로 자연감소는 이미 시작되었다고 한다. 즉 출생아 수보다 사망자 수가 더 많아지는 현상은 이미 나타났다는 것이다.
그러나 외국인의 귀화나 이민 등 기타 조건 등 비자연적 요인까지 포함한 실질 총인구의 감소는 2029년경 시작될 것이라는 예측이 가장 최근의 자료다 (통계청, 2019인구조사). 또한 실질 인구수의 감소에도 불구하고 가구 수의 감소는 인구감소 시작시점에서 4~5년 뒤부터라고 하니 가구 수의 감소는 12~13년 정도가 더 필요하여 2034년 전후가 될 것으로 예측된다.
그럼에도 불구하고 우리나라의 실질 인구가 지금부터 감소한다고 가정해보자. 어떤 현상이 벌어질까? 이것을 막연한 상상에 맡기며 어렵게 생각할 필요는 없다. 이미 우리나라도 인구감소가 나타나는 지역은 무수히 많으며 이런 지역에서 어떤 일이 일어났는지 살펴보면 된다. 전작인 ‘10년 후, 이 곳은 제2의 강남이 된다’ 에서 지방소멸 보고서를 통해 자세히 언급했었는데 여기서는 간략히 정리해본다. 우리나라는 인구가 줄어 결국에는 소멸이 되어가는 지방의 지역이 많은데 소멸되는 지역이라 하더라도 그 지역에 살고 있는 사람들이 전부 사망해서 인구가 줄고 소멸되는 것이 아니다. 지방소멸의 가장 주된 이유는 해당 지역 인구가 타 지역으로 이동했기 때문이다.
젊은이들은 더 나은 기회를 찾아 규모가 큰 다른 지역으로 움직인다. 이러한 이동인구가 많아지면서 해당 지역의 인구는 점차 줄어들게 되고 인구가 줄어드니 기존의 인구수에 맞춰 지어졌던 여러가지 공공건물은 쓸모없게 된다. 학교도 폐교할 것이고, 은행의 수도 줄어들고, 우체국도 줄어들고, 가게들도 사라지고 점점 활력 없는 지역으로 바뀐다. 지역이 이런 모습으로 바뀌어 가면 다른 지역에서 이 지역으로 들어오려는 사람은 당연히 없을 것이고, 일자리가 사라져 사람들이 거주하기 점점 힘든 곳이 된다. 이렇게 되면 사람들은 일자리를 찾아 어쩔 수 없이 경제중심도시로 이동을 하게 된다. 그렇게 인구가 더욱 줄어들게 되면 지방 지역은 소멸하고 핵심지역은 더욱 성장하게 된다.
결국 인구가 줄어들어 수요가 줄어드는 것은 일부 지방의 한정된 얘기이지 서울, 수도권 및 광역시 등 도심권의 부동산이 아니다. 그런데 이렇게 구분해서 생각하지 않고 부동산을 하나의 큰 집합체로 해석하면 ‘인구가 줄어들면 수요가 줄어드는 것이니 수요부족이 생기면서 결국 가격이 하락한다’라는 단순하면서 잘못된 결론에 도달한다. 제한된 증거를 가지고 결론을 도출하는 성급한 일반화의 오류와 비슷하다.
