부동산은 인구가 늘어나는 곳에 투자해야 한다.
우리는 대다수가 도시에 살고 있다. 60년대보다는 80년대, 80년대보다는 2000년대, 2000년대보다는 2020년대에 도시의 인구수가 더 많다. 인구가 줄어들어도 도시의 인구 집중 현상은 계속될 것이어서 도시의 인구수는 늘어나게 된다. 더구나 지금까지는 전체적인 인구가 늘었기에 지방의 인구감소도 더뎠거나 상승했지만 앞으로는 인구가 감소하는 상황에서 도시에 인구집중 현상이 계속된다면 지방은 거의 필연적으로 인구가 감소할 것이기 때문에 현 시점에서 소위 읍, 면 지역의 부동산에 투자하는 것은 위험하다. 물론 수 년 사이에 그런 지역의 주택가격이 감소할 가능성은 낮다. 지금은 비조정대상지역의 풍선효과와 저렴한 주택이라는 점을 어필하며 외지 투자자들이 몰려들어 이런 지역도 가격은 상승하고 있다. 하지만 풍선효과가 끝나고 장기적인 관점에서 냉정히 바라보게 되면 이러한 지역의 부동산은 오래 보유할수록 위험해진다는 결론에 다다른다.
반면 도시는 자연인구가 감소한다고 해도 이동인구가 많아 결국 인구수가 늘어날 것이기 때문에 투자에서 안전하다. 이런 현상은 유엔보고서에 나온 바에 따르면 최소한 2050년까지는 지속되는 현상이고 아마 인류가 망하지 않는 한 계속될 것으로 판단해도 무방하다.
이제 우리는 어디에 투자를 해야 하는지 명확해졌다. 인구가 늘어나는 곳으로 투자해야 한다. 그런데 기왕이면 큰 도시일수록 좋다. 또한 서울처럼 도시 외곽이 그린벨트로 묶여있으면 더욱 좋다. 도시가 확장되지 못한다면 늘어나는 수요를 공급이 따라잡지 못할 것이다. 땅값은 계속 오를 것이다. 반면 작은 도시는 도시 외곽에 남는 땅이 많다. 이는 인구가 늘어나서 공급이 부족한 현상이 발행해도 외곽의 저렴한 토지를 개발해서 공급을 늘려 해결한 수 있게 된다. 이럴 경우 가격이 상승하기 힘들어 투자자 입장에서는 이런 지역 투자는 배제해야 한다.
예전에 종로에서 강의를 마치고 필자의 다음시간에 강의하시는 교수님과 담소를 나눈 적이 있다. 우리는 지금 이 글의 주제인 인구론에 대한 얘기와 도시의 집값 안정화를 주제로 얘기를 나눴다. 교수님은 우스갯소리로 서울의 집값을 잡으려면 서울 주변 경기도의 주소지를 다 서울시로 바꿔주면 서울 집값이 잡힐 거라고 하셨다. 마찬가지로 강남3구 주변에 있는 강동구, 동작구, 성남시 등을 모두 강남구 및 서초구, 송파구 등으로 바꿔주면 집값이 안정될 거라는 말씀도 하셨다. 그야말로 농담 삼아 한 말이지만 무릎을 딱 치게 되는 통찰력 있는 말씀이셨다. 강남구의 집값이 비싼 이유 중 하나는 강남구이기 때문이다. 사람들은 강남구에 있는 것은 모두 비싼 값을 쳐준다. 방배동과 사당동은 길 하나 차이로 비슷한 인프라를 똑같이 이용하지만 집값은 엄청난 차이다. 행정구역의 차이 때문이다. 그런데 동작구 사당동이 아니라 서초구 사당동이 되면 가격이 어떻게 될까? 현황은 전혀 바뀐 것이 없지만 행정구역 명만 바꿔주어도 가격이 추가 상승할 것이다. 그리고 관악구 봉천동은 강남구 봉천동으로, 강남구 신림동 등등 이런 식으로 이름을 죄다 바꿔버리면.. 성남, 분당, 안양, 광교, 김포, 남양주, 의정부, 일산, 파주 등을 전부 서울특별시로 편입한다면..
말도 안 되는 일이지만, 희소성이 점점 옅어지며 가격 안정화의 가능성은 높아질 것이다. 서울은 현실적으로 이런 일이 발생할 가능성이 없지만, 지방의 도시들은 실제로 주변의 남는 땅이 많아 편입해서 도시를 확장할 수 있다. 그러니 경제중심지 즉 일자리가 넘치는 큰 핵심도시이면서 인구가 점점 늘어나고 도시가 확장되기 힘든 곳을 찾아서 부동산을 구입한다면 행후 대한민국의 인구가 어떻게 변하건 관계 없이 여러분이 천수를 누리고 눈 감는 그 날까지 가격이 상승할 것이다.
지금 당장은 비싸보일 것이다. 그래서 주춤거리는 사람들도 많다. 하지만 절대로 그러지 마시라. 비싼 것은 다 이유가 있다. 너도 좋아하고 나도 좋아하는 상품인데 가격까지 저렴한 것을 찾는 것은 행복의 파랑새를 쫓는 것처럼 의미 없는 행동이다. 세상에 그런것은 없다. 당장은 비싸 보이지만 앞으로는 더 비싸질 사람들이 많이 몰리는 경제중심도시에 투자하는 것이 가장 안정적이고 적합한 투자 방법이다.
