강남 부동산에 대한 역사적 히스토리 3부

이승훈 소장의 완벽한 부동산 투자 28부

이렇게 영동개발에 위기를 겪자 정부는 여러 가지 강한 정책과 회유책을 시행한다. 즉 강북에는 여러 가지 규제를 가하고 강남에는 각종 혜택을 부여하여 강남의 개발을 유도한 것이다. 당시 유흥시설 및 백화점, 대학 등 강북의 규제는 강해졌으며 반면 강남은 규제는 없이 취득세, 등록세(현재는 없어진 세금임), 재산세, 면허세 등등 엄청난 세제혜택을 부여하였다. 지금도 국가산업단지 조성을 할 때에는 각종 인센티브가 주어져서 회사들의 유입을 유도한다. 당시에도 마찬가지였고 면면을 살펴보면 지금보다 더욱 파격적이었다. 이렇게 강남은 개발이 되기 시작했고, 아파트가 건설되기 시작했으며 사람들이 모여들었다.

당시의 개발은 현재의 반포를 시작으로 압구정, 청담동 등이 개발되었으며 이후 대치동, 잠실 쪽도 개발되기 시작한다. 사람들이 많아지다보니 상권은 당연히 활력을 띠면서 더욱 크게 번성하고, 상권이 번성하니 더 많은 사람들이 모이고 땅값은 상승하고 땅값이 상승하니 토지원가가 상승하여 주택가격도 상승하는 등 꾸준한 가격 상승을 보여준다.1963년 서울 편입 당시 평당 수 십원에서 수 백원 하던 땅값이 1980년이 되면 40~50만원이 되었다. 수 천배에서 수 만배까지 상승한 것이다. 지금의 수익률로 환산하면 100,000%~1,000,000%가 되니 가히 짐작이 되지 않는다. 아마 당시의 가격 상승을 아는 사람들은 거품이 꼈다고 더 이상 강남 땅값은 오르지 않을 거라 생각할지도 모른다. 50원 짜리가 50만원이 되어서 무려 "만배(백만%)"가 뛰었는데 거품이라고 생각 하지 않는 것이 이상할지도 모른다. 하지만 현재 강남의 땅값은 평당 5,000만원 이상이니 이후로도 백배(일만%)가 더 뛰었다. 그리고 지금의 땅값은 입이 다물어지지 않을 만큼 큰 돈이지만 한참 시간이 흐른 뒤에 보면 역시 또 작아 보일 것이다.

여하튼 강남은 개발에 개발을 거듭한다. 사람이 많아지니 정부와 서울시는 인프라 구축에 더욱 힘을 쏟는다. 지하철을 건설하고 도로를 확충하고 대중교통을 정비한다. 이런 일련의 과정은 강남을 더욱 돋보이게 만들었다. 강남이 중심이 되니 모든 것을 강남 위주로 만들게 된다. 도심과의 접근성을 향상(남산 터널) 시키고, 한강의 다리를 더 만들고(반포대교), 고속버스터미널 등이 신설된다.

여기에 여러분들도 잘 아실 강남 8학군이 만들어진다. 최고의 명문이라 불리고 있고 당시에도 그랬던 경기고, 휘문고 등이 이전하고 지금 강남의 한 복판에 자리 잡은 대법원, 검찰청, 조달청 등의 관공서 및 공기업들이 이전했다.

그리고 지금의 테헤란로에 수 많은 대기업들이 종로에서 이사와 자리를 잡게 된다. 그리고 이는 더 많은 사람들을 불러 모으게 되고 그렇게 강남은 최고지역, 최고부촌을 향해 나아가게 된다. 그래도 20여년 전에는 강남이 넘보지 못할 지역은 아니었다. 하지만 워낙 초기에 개발된 탓에 2000년대 초부터 재건축 붐이 생겨나기 시작했고, 실제 사업성이 좋은 저밀도 아파트가 최신 공법을 탑재한 새 아파트로 변모하자  가격이 일거에 상승한다. 이때부터 강남에 강남불패라는 말이 생겨나기 시작했고, 현재까지도 그 위상을 확인할 수 있다. 현재 강남은 대한민국에서 가장 좋은 비싼 지역이다. 최고의 부촌들이 사는 곳이다. 강남이 이런 지위를 누릴 수 있던 것은 정부의 엄청난 혜택과 어마어마한 개발 때문이다. 하지만 앞으로는 강남과 같은 이런 대규모 개발이 이루어지기는 현실적으로 힘들다. 개발을 해서 인프라와 아파트는 새것일지 몰라도 그 외의 학군과 교통 직주근접성은 사실상 만들어내기 어렵다. 즉 강남을 만든 영동개발처럼 또 다른 개발이 나오면 강남이 기존의 도심을 밀어냈듯 강남을 능가하는 도시가 탄생할 수 있다. 하지만 전제조건은 70년대 강남 개발처럼 엄청난 규모와 국가적 차원의 정부의 전폭적 지원 등이 수반되어야 한다. 그러나 이는 적어도 수십년간은 요원한 일이며, 어쩌면 대한민국이라는 국가가 존속하는 기간 동안 발생하지 않을 가능성이 더 높다. 때문에 앞으로도 강남의 최고부촌의 지위는 영원할 것이다.