제2의 강남이 되기 위한 조건
이승훈소장의 완벽한 부동산투자 29부
제 2의 강남이라는 표현은 정말 강남처럼 된다는 의미는 아니다. 제 2의 마이클 조던, 제 2의 베이브 루스가 정말 그들과 같은 수준이 아니듯, 제 2의 강남도 동의어가 될 수는 없다. 다만 강남과 더불어 지속적인 가격상승을 일굴 지역을 뜻하는 말이라 이해하면 된다.
일단 제 2의 강남이 되기 위한 조건이 있다. 이 조건을 아는 것은 대단히 중요한데, 투자수익에 직접적인 요소이기 때문이다. 제 2의 강남이 되기 위한 조건이 사실상 가격상승의 조건과 다름없다. 그렇다면 어떤 것이 제 2의 강남 조건인지 살펴보자.
첫째는 강남과의 접근성이다.
어쩔 수 없다. 그리고 필자는 이 조건이 가장 중요한 요소라고 생각한다. 모든 것이 강남을 중심으로 이루어진 우리의 부동산 사회에서 이와 동떨어진 방식의 새로운 투자 전략은 세울 수 없다. 강남에 가까워야 가격이 오른다. 이것은 매우 정직하다. 강남과 가까운 신도시는 죄다 가격이 비싸다. 위례, 미사, 판교, 분당, 광교 (이곳은 거리상으로는 조금 멀지만 신분당선을 이용하면 꽤 빠르게 도달한다), 과천 등이다. 반면, 강남과 거리가 있는 김포, 일산, 파주, 양주, 구리 등은 앞서 말한 신도시들과의 가격괴리가 크다. 신도시는 말 그대로 새로운 도시다. 새로운 아파트, 새로운 교통망, 새로운 학교, 새로운 공원, 새로운 상가 등 모든 것을 새로 만들었다. 그러니 주말에는 서울에서 거주하는 것보다 훨씬 편안하고 쾌적하고 거주하기 좋다. 이렇게 동일한 신도시지만 가격은 그야말로 천양지차다. 그 중 가격이 유난히 높은 신도시들이 있는데 그 신도시들의 공통점은 강남권과의 거리가 가깝다는 점이다. 즉 강남과 가까우면 가격이 높고, 강남과 멀면 가격이 낮다.
강남 접근성이 갈랐다...
2기 신도시 집값 명암
판교 / 광교 / 위례 10%~30% 오를 동안
운정 / 한강 신도시는 5~10% 떨어져
3기도 과천 빼곤 대체 효과 불투명
서울 강남권 주택 수요를 흡수할 수 있을까. 주택 수요를 흡수한다고 해도 베드타운으로 전락하는 건 아닐까. 혹시 미분양 아파트의 무덤이 되지는 않을까. 정부가 지난해 말 내놓은 수도권 3기 신도시(공공택지)의 앞날에 대한 기대와 우려가 교차하고 있다. 3기 신도시는 인천시와 경기도 남양주시, 하남시, 과천시에 들어선다. 수도권 1기 신도시와 2기 신도시는 결과적으로 강남 접근성이 좋은 곳에만 주택 수요가 몰리면서 양극화하는 현상이 나타났다. 3기 신도시에 대한 기대와 우려의 목소리가 공존하는 이유다. 정부가 이번에 내놓은 3기 신도시 4곳 중 가장 많은 주택이 들어서는 곳은 남양주 왕숙지구다. 남양주시 진접·진건읍과 양정동 등 일대 1134만㎡ 규모로 아파트 등 주택 총 6만6000가구가 들어선다. 과천시 과천·주암동 등 일대 과천지구에는 7000가구, 하남시 천현동 등 일대에 조성되는 교산지구에는 3만2000가구, 인천시 계양구 귤현·동양동 일대 계양지구에는 1만7000가구가 들어선다. 국토부는 서울 도심의 32곳 1만9000가구를 포함, 중소 규모의 공공택지 37곳에서 3만3000가구를 추가 공급할 계획이다. 김현미 국토교통부 장관은 “주택 공급 대책으로 시장 안정세가 더욱 굳어질 것”이라고 말했다.
정부가 박근혜 정부 때 폐기했던 공공택지 개발 사업을 들고 나온 건 서울 도심에서는 사실상 새 주택을 공급할 방법이 없기 때문이다. 유일한 신규 주택 공급처는 재개발·재건축 사업인데, 정부 규제와 주민간 이견으로 멈춰서 있다. 규제를 완화해 사업을 추진할 수 있지만 단기적으로 집값이 폭등할 수 있다는 게 문제다. 그래서 서울 접근성이 좋은 수도권에 신도시를 건설키로 한 것이다.
신도시의 개념이 한국 주택시장에 등장한 건 1988년께다. 당시 3저(저금리, 저물가, 원화 약세)와 서울올림픽 특수가 겹치면서 주택 수요가 폭발적으로 증가했다. 1988년 한 해에만 서울 집값이 24% 치솟았다. 노태우 정부는 분당·일산·중동·평촌·산본 등 수도권 신도시 개발 계획을 내놓는다. 서울 집값은 30만가구에 달하는 신도시 입주가 시작된 1991년 하락세로 돌아섰다. 1985년만 해도 60% 후반대였던 전국의 주택보급률도 1991년 74.2%로 급등했다. 1기 신도시는 ‘수요 분산’이라는 소임을 다한 것이다.
하지만 노무현 정부 때 계획된 수도권 2기 신도시는 양극화가 뚜렷하다. 서울 강남권에 조성된 서울 위례신도시나 강남 접근성이 좋은 성남 판교신도시, 수원 광교신도시 등지는 수도권 신흥 부촌으로 떠오르고 있다. 하지만 화성 동탄2신도시나 김포 한강신도시, 파주 운정신도시, 남양주 양주신도시, 인천 검단신도시 등은 여전히 미분양 등의 우려가 남아있다. 입주 이후 2017년까지 판교신도시는 10.13%, 광교신도시는 22.47%, 위례신도시는 29.91% 오른 반면 운정신도시는 14.45%, 한강신도시는 5.21% 떨어졌다.
결과적으로 일부 2기 신도시는 주택 수요 분산이라는 제 역할을 다 하지 못한 것이다. 이남수 신한은행 도곡PWM센터 PB팀장은 “판교·위례신도시가 서울 등 주변 지역의 주택 수요를 흡수할 수 있었던 건 강남과의 접근성이 좋기 때문”이라고 설명했다. 1기 신도시도 마찬가지다. 강남 접근성이 좋은 분당신도시 집값은 3.3㎡당 평균 2330만원으로 일산신도시의 두 배가 넘는다.
이 때문에 전문가들은 정부의 3기 신도시가 서울 집값을 잡는 데 도움이 될지는 두고 봐야 한다는 입장이다. 강남구 대치동의 한 부동산중개업소 관계자는 “과천을 빼고는 대부분 강남을 대체할 만한 입지가 아니어서 서울 수요 분산 효과를 보기 어렵다”고 말했다.
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출처 : https://news.joins.com/article/23263631
이런 현상이 나타나는 이유는 생각보다 간단한데 몇 가지를 들 수 있다. 먼저, 강남에 일자리가 많기 때문에 강남근무지를 다니는 직장인 수요자들이 강남과 가까운 신도시를 선택하게 된다. 서울은 너무 비싸고, 그렇다고 강남에 직장을 두고 가격이 싸다고 지방으로 내려갈 수는 없는 노릇이다. 이럴 경우 이들이 선택하는 경우는 서울에 임대차(전세 혹은 월세)로 있거나 거주비용이 적게 드는 서울의 빌라로 가거나 아니면 경기도의 신도시(아파트 혹은 빌라)로 가는 것이다. 이럴 때 직장과의 거리를 높은 비중으로 고려할 것이기 때문에 너무 먼 곳까지는 가지 않는다. 예를 들어 1기 신도시에서의 서울출퇴근은 그 비중이 꽤나 높다. 하지만 평택의 경우 서울에 출퇴근을 하는 비율이 2% 내외로 거의 없다. 실제로 평택에서 서울로 출퇴근을 하는 사람은 보기가 참 힘들다. 평택도 가격이 높은 곳은 아니다. 똑같이 경기도의 신도시지만 서울접근성(정확히는 강남접근성)에 따라 가격이 달라지는 것이다.
분당에 가면 도시가 많이 낡았다. 특히 아파트는 25년차가 넘어서면서 불편한 점도 많다. 평택은 최신식 새 아파트가 많다. 최신공법의 브랜드 아파트가 화려한 모습으로 우뚝 서 있다. 25년 전 신도시보다, 최근에 만든 신도시가 모든 면에서 우세하다. 그러나 가격은 천양지차다. 아시다시피 분당과 평촌은 가격 면에서 비교가 되지 않는다. 도시와 아파트는 낡았지만 훨씬 비싸다. 가장 큰 이유는 역시 강남과의 접근성이다.
신도시를 예를 들어 설명했지만 서울에서도 적용은 똑같다. 강남과 가까운 지역은 제2의 강남이 될 가능성이 높다. 강남과 거리가 멀면 이를 상쇄시킬 엄청난 호재가 매끄럽게 잘 진행되어야 하는데 이것이 그리 쉽지 않다. 그리고 실제 호재가 개발까지 마무리되어도 입지의 한계에 막혀 가격상승에 제약이 있는 곳은 매우 많다. 즉 지역별 집값 역전현상이 어지간하면 일어나지 않고 있다. 이런 모습은 시간이 지날수록 더욱 강화될 것이다.
