지분보유 주택수 및 입주권, 분양권 일시적2주택 등
안녕하세요. 이승훈 소장입니다~
먼저, 엊그제 고객께서 질문 주신것 중에 하나를 먼저 알려드릴까 합니다.
취득세 주택수 산정에서 지분소유한 주택은 어떻게 되느냐는 거였죠? 쉽게 말해, 나와 친구가 공동명의의 주택이 있는데 내가 추가로 구입하려고 하면 2주택으로서 8% 부과가 되는 건지, 1주택으로서 1~3%가 부과되는 건지 헷갈리죠. 만약 내가 2주택으로서 8% 부과를 받았다면, 이후 친구가 구입할때는 또 어떨지, 8%인가, 1~3%인가?
이럴 경우, 지분으로 보유하고 있어도 모두 주택수에 포함됩니다. 좀 짜증나는 상황인데, 지분이 작아도 지분을 소유한 모든 주택은 주택수에 카운팅됩니다. 다만, 동일세대원은 1주택으로 봅니다. 즉 부부 공동명의, 세대를 같이하는 자녀와 공동명의 등은 소유 지분이 분산되어 있어서 1주택으로 본다는 거죠. 그러나 세대를 달리하며 지분을 나눠가지고 있으면 각각을 별도의 주택수로 산정됩니다.
덧붙여 또 한 가지 취득세에서 주의할 것은, 입주권, 분양권, 오피스텔 등도 20년8월12일 이후 취득분에 대해서는 주택수에 산입되는데, 이 중 주택 분양권의 취득일은 '분양계약일' 로 본다는 것입니다. '취득'이라는 개념은 무릇 '잔금일'이 기준이 되어야 하는데 주택분양권의 경우에는 계약일이 기준입니다. 그렇기 때문에 분양권을 계약할 당시에 내 보유주택이 이미 2주택이었다면 나중에 분양권이 완공된 후 취득세는 12% 중과세가 되는 것이죠. 분양권 완공 전에 기 보유했던 2주택을 모두 처분했어도 12% 중과세가 부과되니 반드시 유념하고 조심하셔야 합니다.
우리는 지금 취득세에 대하여 얘기를 나누고 있는데, 지방세법인 취득세와 국세는 양도세를 혼동하는 분들이 많습니다. 무슨 얘기냐하면 똑같이 부동산 세금에 관한 것이라고 할지라도 법의 적용이 전부 다르다는 겁니다.
예를 들어 오피스텔을 구입(주거용)하면 양도세에서는 주택수에 산정됩니다. 하지만 주택법에서는 공부상을 기준으로 하므로 주택이 없다고 보기에 오피스텔을 소유하고 있어도 무주택으로 청약 신청이 가능합니다. 이런 식으로 법마다 적용이 다른 거죠.
이와 같이 분양권을 주택으로 보는 시기도 취득세와 양도세가 다릅니다.
예를 들어 20년9월10일에 분양권을 구입(계약)했다면 이후 다른 집을 구입할 때 9월10일에 구입한 분양권은 주택수에 포함되어 다른 집 구입시 취득세 중과세를 받게 되지만, 향후 다른 주택 매도시에는 9월10일에 구입한 분양권의 경우 주택수에서 빠져 양도세 중과세를 피할 수 있다는 의미입니다.
(너무 복잡하죠~ ㅡㅡ; .. 저도 그래요...)
한편, 입주권의 경우 건물이 완공되는 때 건물분에 대한 취득세를 내야합니다. 그런데 여기서의 취득은 건물을 직접 지은 것이니 원시취득에 해당되어 2.8%의 고정세율이 적용됩니다. 주택수가 많다고 중과세가 적용되는 것이 아니라는 겁니다.
(참고로, 신축에 의한 원시취득이 2.8% 취득세율을 적용하듯이 상속취득(2.8%)도 마찬가지 세율이, 증여취득(3.5%)도 정해진 취득세율이 적용됩니다)
입주권과 분양권의 적용이 틀립니다. 아시겠지만 입주권은 조합원으로서 아파트에 '입주'할 권리가 있는 사람이 가지고 있는 것이고 분양권은 말 그대로 '분양' 받은 사람들이 가지고 있는 권리입니다.
한마디로 입주권은 조합원, 분양권은 청약당첨자입니다. 분양권의 경우 일시적 2주택 판별을 할 때, 주택이 완공된 후로부터 1년(비조정 3년) 내로 매도해야 한다고 했는데, 입주권은 일시적 2주택 판별시 주택 완공시점이 아니라 취득시점에서 1년(비조정 3년)입니다. 입주권은 분양권과 다르게 주택으로 취급받는 것이죠. 그러나 그럼에도 기존 집이 철거되고 공사 중에 대체주택으로 취득했을 경우에는 불가피성이 인정되어 일반세율을 적용해줍니다.
(참고 : 지방세법 시행령 28조의 5 제3항)
③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.
즉, 도정법상 관리처분인가 혹은 빈집법상 사업시행인가 이후에 해당 집에 거주하던 세대가 신규주택을 취득할 경우(대체주택)에는 취득세 일반과세를 해준다는 의미입니다.
