입주권, 분양권, 오피스텔 주택수 여부
20년8월12일 이후 취득했다면
안녕하세요. 이승훈 소장입니다.
2020년도에 7.10대책으로 불리우는 부동산 정책을 통해 취득세, 종부세, 양도세에 큰 변화가 있었습니다. 그 때 나왔던 내용 중에 취득세 관련해서 살펴보겠습니다. 매우매우 중요한 내용이니 잘 살펴보셔서 재산상 불이익을 받지 말아야겠습니다~~ ^ ^
제일 먼저 알아두실 것은, 2020년 8월 12일(개정취득세 시행일) 이후 취득한 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔은 '취득세 주택수' 에 포함된다는 것입니다.
그럼 그 전에 취득한 것은 주택수에 안 들어갔냐? 네, 안 들어갔습니다. 즉 2019년 10월에 오피스텔 2채를 구입하셨던 분은, 오늘 새로운 주택을 구입해도 1주택 구입으로 보고 1~3% 세율을 적용받습니다.
그러나 2020년 10월에 오피스텔 2채를 구입하셨던 분은, 오늘 새로운 주택을 구입하면 3주택 구입으로 보고 12%(조정대상지역 기준) 부과가 되는 겁니다. 그래서 저 날짜는 잘 기억하셔야 합니다.
오피스텔과 분양권, 입주권에 관한 취득세에 대하여 Q&A 로 살펴보며 이해를 돕겠습니다~
7.10 대책의 질문과 답변을 발췌한 후, 분홍색 글씨로 보완설명을 해놓았습니다.
분양권과 입구권은 말 그대로 '권리' 상태입니다. 그러니 취득시점은 주택이 완성되는 때가 되고, 그 시점이 되어서야 비로소 취득세가 부과됩니다 다만 승계조합원(조합 자격을 승계받은 새로운 조합원)의 경우, 건물은 아직 완공되지 않았으나 토지는 승계한 것이므로 토지 지분에 대한 취득세는 부과됩니다.
그러나 분양권과 입주권은 결국 주택이 될 것이므로 완공되기 전 '권리 상태' 에서도 다른 주택을 취득할 때 내가 현재 보유하고 있는 주택수에는 카운팅이 됩니다. 단, 20년 8월 12일 이후 구입한 것들에 대해서만 적용합니다.
말 그대로 주택용으로 재산세가 부과되는 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되며, 역시 20년8월12일 이후 구입한 것들만 산정됩니다.
오피스텔 분양권의 경우 주택 분양권과 다르게 취급받습니다. 오피스텔은 완공 전까지는 사무용으로 사용할지, 주거용으로 사용할지 확정되지 않았기 때문에 분양권 상태에서는 주택수에 포함할 수가 없습니다. 그러므로 오피스텔 이 분양권인 상태에서는 2020년 8월 12일 이후에 구입했다 하더라도 취득세 주택수에는 미산정됩니다.
주거용 오피스텔이 완공되어 취득하고, 주택용으로 쓰는 것이 확정되었다면 다른 주택을 구입할시 이 오피스텔은 취득세에서 주택수에 포함됩니다. 단 해당 주거용오피스텔의 취득세는 일반적인 오피스텔과 동일하게 주택 취득세가 아니라 건물 취득세(실효세율 4.6%)가 적용됩니다.
일시적 2주택은 신규 주택 구입 후 종전주택을 3년 이내에 매도하면 됩니다(조정-조정 일 경우 1년 이내).
그렇다면 분양권도 주택수에 포함(20.8.12이후분)된다고 하였으니 분양권 구입(분양권 구입의 경우 분양사업자로부터 분양권을 취득하는 경우의 취득일은 분양계약일임)후 3년 내로 종전 주택을 매도해야 되는 것인지..
그렇지 않습니다. 분양권을 매입 후 3년 후에 주택이 완공될지 불투명한 상태에서 3년의 기간을 한정하는 것은 불합리하므로 이 때는 분양권이나 입주권이 주택으로 완공된 날을 기준으로 3년의 여유시간을 더 주는 것입니다.
(조정-조정 일 경우 1년)
앞서와 마찬가지로 내가 살던 집이 재건축으로 인해 멸실됨으로 어쩔 수 없이 신규주택을 추가매입한 것으로 보아 투기세력으로 인식하지 않습니다. 그래서 재건축이 준공된 후로부터 3년 이내에만 기존 주택을 처분하면 일시적 2주택을 봅니다.
다만, 지금 우리가 얘기하는 부분은 전부 '취득세' 관련된 내용이라는 겁니다. 소득세법(양도세 등)에서 일시적 2주택의 혜택은 또 다른 요건을 맞춰야 하므로 지금 얘기하는 것들은 취득세와 연관된 내용이라는 것을 꼭 기억해두셔야 합니다.
2020년 8월12일 이후에 취득한 것들은 분양권, 입주권, 오피스텔이 모두 주택수에 포함됩니다. 그리고 원칙상 취득일은 잔금일입니다. 그럼 2020년 6월30일에 계약하고, 8월30일에 잔금을 치루는 매수자가 있다고 해봅시다. 이 매수자는 계약시점에 7.10 대책이 나올지 알 수 없었는데, 느닷없이 대책이 나와서 억울하게 취득세 주택수에 포함되는 부동산을 매입한 꼴이 됩니다. 선의의 피해자가 발생할 수 있다는 거죠.
그래서 정부는 7.10 대책 전에 계약한 것은 8월12일 이후에 취득하게 된다고 해도 7.10대책을 적용하지 않겠다고 하는 겁니다. 단 계약의 사실이 증빙서류에 의해 확인되야 합니다. 예를 들어 계약금을 현금으로 지급했다고 하면 증빙이 쉽지 않습니다.
15번과 마찬가지로 대책 발표 전 계약을 한 주택에 대해서는 기존세율이 적용됩니다.
아래는 취득세 주택수 합산과 중과에서 제외되는 주택리스트와 그 이유를 적어놓은 자료입니다.
행정안전부에 관련자료가 있습니다. 참고하세요~
취득세 주택 수 합산 및 중과 제외 주택
오늘은 내용이 꽤 길었네요. 오늘도 변함 없이 좋은 하루 되세요~ ^ ^
