보유세 (재산세 & 종합부동산세) 요약 정리
안녕하세요. 이승훈 소장입니다.
오늘은 재산세와 종부세에 대한 내용을 정리해볼게요. 디테일한 내용은 다시 다를 예정이고, 지난 번 재산세를 공부했으니 정리(복습)도 할 겸 그리고 앞으로는 종부세를 살펴볼 것이니 예습도 할 겸 정리하는 겁니다~
다음 표는 '합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법' 이라는 책에 기재된 것이 정리가 잘 되어 있어 참고하였음을 알려드립니다~
위의 표를 보시면 같은 보유세지만 재산세와 종부세는 차이점도 많습니다.
납세의무자
먼저 납세의무자는 매년 6월 1일 현재의 소유자입니다. 하지만 종부세의 경우 소위 '부자세'라고 하죠. 그래서 모든 부동산 소유자가 납부하는 재산세와는 달리 요건이 되는 사람에게만 종부세가 요구됩니다.
주택의 경우 1주택인 경우는 공시가격 11억원 초과, 다주택인 경우는 공시가격 6억원이 초과되어야만 종부세 대상자가 됩니다. 공시가격이 시세의 70%라고 가정하면, 1주택자의 경우 매매 가격이 15억7천만원 상당이 되야지만 종부세 납부대상자가 된다는 뜻이죠. 그러니까 상당수 1주택자 분들은 종부세에서 자유롭다고 볼 수 있습니다.
과세방법
재산세는 물건별로 과세합니다. 똑같은 매매가의 아파트 2채가 있고 1채당 100만원의 재산세가 나왔다면 2채일 경우 200만원이 부과됩니다. 하지만 종부세의 경우 같은 상황일 때 1채일 경우에 100만원이 나왔다면 2채일 경우 300만원이나 그 이상도 나올 수 있습니다. 이는 종부세는 개인이 가지고 있는 모든 주택가격을 합산한 뒤 세율을 곱하는 방식이기 때문입니다.
다시 설명하면, 재산세는 각 (물건별 금액(과표) x 세율 = 재산세) + (물건별 금액(과표) x 세율 = 재산세) .. 이런 식의 나의 세금이 결정됩니다.
이에 반해 종부세는 총 {(물건별 금액 + 물건별 금액) x 세율 = 종부세} .. 이렇게 계산 됩니다. 그런데 과표구간에 따라 세율이 높아지는 방식이다 보니 다주택일수록 과표가 커질 수 밖에 없는 종부세는 주택수가 많을수록 세금이 기하급수적으로 늘어나게 됩니다.
공정시장가액비율
이것은 세금 부담을 완화시켜주는 목적으로 만들어진 겁니다. 재산세의 경우 주택은 60%를 적용하여 과표금액을 낮춰 세부담을 줄여줍니다. 종부세도 몇 년 전까지 주택의 경우 80%의 비율을 적용해주었지만 지금(22년 기준)은 100%를 적용하므로 종부세 계산시에는 이 비율을 고려할 필요가 없어졌습니다.
과세구간 및 세율
과표를 해당 세율에 맞게 곱하면 최종 산출세액이 나옵니다. (재산세 0.1% ~ 0.4%)
종부세의 경우 일반세율(0.6% ~ 3%)이 있고 조정대상지역 2주택 이상 혹은 지역 구분 없이 3주택 이상인 경우 중과세율(1.2% ~ 6%)이 적용됩니다.
1세대 1주택자 공제
1주택자 중 고령자는 20~40% 공제, 보유기간이 긴 사람도 20~50% 공제가 가능합니다. 이는 중복공제가 가능합니다. 다만 최대 공제율은 80%로 제한입니다.
(해당 내용은 종부세 포스팅 때 상세히 다를 예정입니다. )
세 부담 상한율
직전 연도에 비해 과도하게 세금이 오르면 납세자에게 부담이 크므로 세 부담 상한율을 정해놓습니다.
재산세의 경우 ..
기준시가
● 3억원 이하 : 105%
● 3억 ~ 6억원 이하 : 110%
● 6억원 초과 : 130% 로 정해져 있습니다.
그러니까 내 주택의 기준시가가 2억5천만원인데 작년 재산세가 10만원이었고, 올해는 공시가격이 올라 계산해보니 12만원을 내야하는 건데, 그 부담율을 105%로 정해놓았으니 10만5천원만 부과하겠다는 뜻입니다. 다만 기준시가가 올라갈수록 상한율도 올라갑니다.
종부세의 경우 부담은 더 커져서, 기본상한율이 150%이고, 종부세 중과세 대상자의 경우 상한율 300%가 적용됩니다.
비과세
재산세는 우리가 적용받을 수 있는 비과세는 거의 없습니다만, 종부세는 배제되는 것들이 꽤 있습니다. 다음 종부세 파트에서 자세히 다루겠지만 가장 대표적인 것으로는 주택임대사업자 등록을 한 주택입니다. 이 내용은 디테일하게 설명할 것이 많기 때문에 별도로 포스팅을 올릴 예정입니다.
부과고지
재산세는 7월과 9월에 1/2씩 분할해서 납부고지서가 옵니다. "7월에 냈는데, 왜 또 9월에 고지서가 날아온거야?" 라고 생각하시면 안 됩니다. 원래 그런 겁니다~ ^ ^
종부세는 12월1일 ~ 15일 사이에 부과 고지됩니다.
오늘은 재산세와 종부세에 대한 간략한 개요와 비교를 해보았습니다.
다음 포스팅은 종부세에 대해 상세히 다뤄보도록 하겠습니다.
좋은 하루 되세요~ ^ ^
