종합부동산세 계산 하는 법
안녕하세요. 이승훈 소장입니다.
오늘은 종합부동산세 계산 하는 방법을 알아볼게요~
위 표를 보시면 일반세율과 중과세율이 있습니다. 중과세율은 조정대상지역 2주택자 이상이거나 지역 상관없이 3주택 이상 소유한 사람에게 부과됩니다. 여기서 주택수의 산정은 세대별이 아니라 개인별로 한다는 점을 알아두세요. 즉 나와 배우자가 각각 1채씩 소유했다면, 취득세나 양도세(세대별) 등에서는 2주택으로 분류되지만, 종부세(개인별)는 각각 1주택으로 보고 세금이 부과된다는 겁니다.
모든 세금은
과세표준 X 세율 = 세액
입니다. 그리고 종부세의 과세표준의 기준은 공시가격입니다. 공시가격을 알려면 "부동산공시가격 알리미" 사이트를 이용하시면 됩니다.
자, 그럼 우리 집의 공시가격을 찾아봤더니
10억원이 나왔다고 해보죠.
1주택이구요.
그럼 종부세가 얼마일까요?
...
정답은, 종부세가 없습니다. 왜냐하면 1주택자에게는 공시가격 11억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다. 그런데 여기서 1주택은 세대 기준입니다. 즉 주택공시가격에서 11억원까지 공제해주는 요건은 1세대 1주택일 경우입니다. 얼마 전까지만 해도 이럴 경우 단독명의만 가능했고, 공동명의일 경우에는 불가능했습니다. 하지만 지금은 법이 계정이 되어서 단독명의 뿐 아니라 공동명의도 원할 경우 11억원까지 공제가 가능합니다.
자, 그런데 내가 2주택입니다. 서울에 1채, 강원도 비조정지역에 1채 있다고 해보죠. 그리고 두 아파트의 공시가격을 합산해보니 10억원입니다. 이번에는 종부세가 얼마일까요?
먼저 어떤 세율(일반세율, 중과세율)이 적용될지부터 확인해야겠죠? 3주택이 아니고, 조정지역 2채가 아닌 상황이기에 이 사례에서는 일반세율이 적용됩니다. 그리고 과세표준은 다주택자의 경우 공시가격에서 6억원을 차감해주니까 11억원에서 6억원을 공제한 5억원이 되겠죠.
그래서 5억 x 0.8% = 400만원 - 60만원(누진공제) = 340만원
이렇게 해서 최종세율은 340만원이 됩니다.
누진공제가 없더라도 계산은 가능합니다. 이럴 때는 구간별 세액을 구한 후 합산해주면 됩니다.
과표는 5억원이고, 각각 해당되는 세액을 곱해주면 다음과 같이 계산되겠죠.
(3억원 x 0.6%) + (2억원 x 0.8%) = 180만원 + 160만원 = 340만원
결과는 동일하니, 각자 편한 방식대로 계산해주시면 됩니다.
이번에는 서울에 2채가 있고, 공시가격 합계가 15억원이라고 해보죠.
그럼 6억원을 공제 받은 후 과표는 9억원이 됩니다. 이번에는 조정대상지역에 2채를 가지고 있으니 중과세율이 적용됩니다. 위의 표를 보니 과표 9억원은 2.2% 세율 구간이군요.
그럼 9억원 x 2.2% = 1980만원 ... 여기에서 480만원(누진공제) 차감하면 최종 1500만원의 종부세가 나오죠.
누진공제 없이 계산하면,
(3억원 x 1.2%) + (3억원 x 1.6%) + (3억원 x 2.2%) = 360만원 + 480만원 + 660만원 = 1500 만원
이렇게 다주택 여부 혹은 어디에 소재한 주택인지에 따라 세율이 달라지고(0.6% ~ 3%, 1.2% ~ 6%),
과표가 틀려집니다.(세대별 1주택자 11억원까지 공제, 다주택자 6억원 공제)
이 정도만 할 줄 알면 주택 종부세 계산은 끝~~ ^ ^
자, 그리고 참고로 더 알아두죠~
표의 가장 아래 쪽에 세부담 상한이라고 써 놨죠. 일반세율이 경우에는 150%, 중과세율이 적용될 때는 300% 입니다. 이건 직전년도 과세액과 비교하여 이듬해 너무 많이 세액이 늘어나면 납세자가 부담스러우니까 세금 징수의 한도액을 정해놓은 겁니다. 그러니까 작년에 내가 100만원의 세금을 냈는데, 올해 공시가격이 크게 올라 200만원 내야 할 상황이 되었습니다. 그럼에도 세부담 상한(150%)에 의해 150만원만 납부하는 것으로 마무리됩니다. 물론 중과세율 대상자라면 세부담 상한(300%)내에 있으니 꼼짝 없이 200만원 다 내야겠죠.
오늘은 종부세 계산하는 법과 세부담 상한에 대해 알아봤습니다.
오늘도 좋은 하루 되세요~ ^ ^
