종부세(종합부동산세) 세 부담 상한률 적용
안녕하세요. 이승훈 소장입니다. 지난 번 칼럼에서 댓글로 문의 주신 것에 대해 대댓글로 답변 드렸는데, 많은 분들이 잘 모르실 것 같아서 별도로 글을 써 봅니다.
댓글 질문
항상 많은 도움이 됩니다 감사합니다. 세부담 상한 300프로 문의드립니다. 현재 아파트가 임대 사업자로 등록되어 종부세가 합산되지 않고 있는데 말소되어서 공시지가가 15억(말소된 물건) 과 거주주택 7억 일경우 총 22억중 6억 뺀 16억에 대해서 종부세가 부과되는지 아님 300프로 상한이 적용되는지 문의드려봅니다. 감사합니다!
댓글 답변
▶ 주택임대사업자 등록 기간에는 요건을 갖출 경우 임대기간 동안 해당 주택은 종부세 합산 배제가 됩니다. 의무기간이 끝나 자동등록 말소가 된다면 합산이 되니까 15억+7억원 = 22억원이 공시가격이 되는 것이고, 여기서 6억을 제외한 16억원이 과표가 됩니다.
질문주신 글에 내용이 없어 일반과세일지 중과세일지는 모르겠으나 금액으로 보건데, 조정2주택인 듯 하네요. 그럼 16억 X 3.6% - 2160만원으로 계산하시면 됩니다. 그럼 세금이 계산상 3600만원 정도가 나오는데 직전 연도 세금이 얼마인지를 계산해서 300프로 상한을 적용해야 합니다. 즉, 작년에 실제로 종부세를 내진 않으셨겠지만 작년에도 종부세를 냈다고 가정하고 종부세액을 계산해보시고 그 금액에서 세 부담 상한을 적용한다는 의미입니다.
참고로, 복잡한 내용이라 본문에는 쓰지 않았지만 세부담 상한은 1차로 재산세 부과시 적용한 후에 2차로 종부세 부과시에 한 번 더 적용하게 됩니다. 즉 해당 연도 과세 주택에 부과된 보유세(재산세,종부세) 금액이 작년 보유세 상당액과 비교적용됩니다. 좀 어렵죠?? ^^ 굳이 모르셔도 되고, 여하튼 포인트는 세부담 상한이 적용되고, 작년 공시가를 보고 가상으로 계산된 세액을 기준으로 한다는 겁니다. 감사합니다.
위 내용에 대해서
조금 더 설명을 해드릴게요.
먼저 '세 부담 상한' 이란 전년도 세금보다 올해 세금이 크게 증가할 경우 납세자가 부담될 수 있으므로 그 상한을 정해놓은 겁니다. 1주택 혹은 비조정 2주택자는 150%가 상한이고, 3주택 이상 혹은 조정 2주택자는 300%의 상한을 적용받습니다. (참고로 법인은 세 부담 상한이 없습니다. 즉, 세금이 아무리 많이 나와도 그냥 다 내야 합니다~^ ^)
우리가 보유한 부동산이 작년과 올해 똑같다면 고민할 필요가 없겠죠. (조정2주택임을 가정하고) 작년에 100만원 나왔다면 올해 500만원이 계산되었더라도 300만원만 납부하면 되는 겁니다. 세 부담 상한이 300%이기 때문이죠. 만약 1주택이라면 150만원만 준비하면 되죠.
그, 런, 데..
작년에 1주택이어서 종부세가 50만원 밖에 안 나왔었는데, 올 초에 새로운 주택 (A주택)을 취득하여 다주택이 되었습니다. 그래서 공제금액은 줄고 (11억 → 6억), 세율은 증액되고, 공시가격 역시 크게 증가하여 과표도 커졌겠죠.
그럼 세금이 어떻게 될까요?
작년에 50만원 나왔지만 올해는 500만원도 나올 수 있는 겁니다. 하지만 세 부담 상한이 적용되어 150만원(50만원의 300%)만 준비하면 될까요? 만약 위 내용대로 가능하다면, 우리는 종부세를 지금처럼 두려워하지 않았을테고 추가 매입도 더 활발했을 겁니다.
그런데 그렇지가 않습니다.
실제로는 A주택을 올해 구입했지만, 작년에도 보유했던 것처럼 가정한 후 작년 분 세금을 계산해야 합니다. 즉 작년 1주택일 때 실제 종부세는 50만원이었지만, 작년에도 A주택을 보유했다 가정하고, 계산해보니 200만원의 종부세가 나왔다고 해보죠. 그리고 실제 올해 2주택이 되어 종부세 고지서를 받아보니 500만원이 나왔습니다. 그럼 세 부담 상한을 적용하되 50만원 X 300%가 아니라 200만원 X 300% 가 되어서 600만원이 세부담상한 기준선이 되는 겁니다. 그렇다면 500만원의 세금을 고스란히 납부해야겠죠.
만약 작년에 A주택 보유 가정 후 종부세 시뮬레이션이 100만원이었다고 하면 올해 500만원으로 종부세 계산이 되어도 세부담 상한(100만원 X 300%)에 의해 300만원만 납부하면 되는 겁니다. 이해가 잘 되시죠?
이 부분에 대한 내용이 인터넷에 아직 없는 듯 합니다. 간단한 내용이지만 또 하나 잘 배워두셨죠? ^^
그리고 댓글에도 달았었지만, 세부담 상한은 1차로 재산세 부과시 적용한 후에 2차로 종부세 부과시에 한 번 더 적용하게 됩니다. 즉 해당연도 과세 주택에 부과된 보유세(재산세,종부세) 금액이 작년 보유세 상당액과 비교적용됩니다. 그렇기에 위에 계산한 방식이 정확하게 맞는 것은 아니에요.
정확히 계산하려면 재산세와 종부세를 구한 후 종부세 부과 구간 중 재산세도 부과되는 이중과세 구간을 차감한 후 최종 세액을 결정해야 합니다. 그리고 이 금액에 맞게 세 부담 상한율에 의한 납부액을 구할 수 있습니다. 종부세의 세 부담 상한율은 보유세 전체를 가지고 순차적으로 따지기 때문에 이렇게 합계하게 됩니다. 근데 이 과정이 꽤 복잡해서 굳이 알 필요는 없을 듯하고, 개념만 알아두셔도 충분합니다.
하지만 나중에 정리해서 이 부분도 글을 올리도록 하겠습니다. 굳이 필요 없어도 심화학습을 원하시는 분들이 있을 테니까요~ ^ ^
오늘 내용은 여기까지입니다. 편안한 하루 보내세요. 감사합니다~~
