주택임대소득세 기본 과세 방법

Apr 7. 2022

안녕하세요. 이승훈 소장입니다. 오늘은 주택임대소득세에 대해서 알아보겠습니다. 다주택자들은 본인이 거주하는 집 외에 나머지는 임대(전세 혹은 월세)를 놓습니다. 이 임대를 통해 소득이 생겼으니 당연히 세금이 부과됩니다. 하지만 일정 요건 이상이 되어야 세금이 부과되고 요건에 부합하지 않으면 비과세가 적용됩니다. 오늘은 이런 부분에 대해서 자세히 알아보겠습니다~ ^ ^

* 소형주택 → 전용 40m2 이하이며 기준시가 2억원 이하

표를 보기 전에 집고 넘어갈 것이 있습니다. 양도세의 경우 주택수 판별 기준은 '세대별' 입니다. 아버지 1채, 어머니 1채, 자녀1채 라면 1세대 3주택이 되어 중과세가 매도시 부과됩니다. 하지만 같은 상황에서 종부세 기준은 '개인별'입니다. 그래서 아버지1채, 어머니1채, 자녀1채가 각각 공시가격 6억원 이하라면 모두 비과세가 되어 낼 세금이 전혀 없습니다.

그런데..

임대소득에서 주택수 판별 기준은 세대별, 개인별도 아닌 "부부별" 합산입니다. 위와 같은 상황이었다면 자녀의 주택은 신경쓰지 않고 2주택이 되는 겁니다.

자 이제~ 상기 표를 보면 주택수에 따라 그리고 임대차의 형태에 따라 과세 기준이 달라집니다. 먼저 1주택일 경우 전세든 월세든 모두 비과세입니다. 다만 1주택자는 양도세가 비과세지만 고가주택은 과세가 되듯, 여기서도 9억원이 넘는 주택의 월세는 과세가 됩니다. 여기서 9억원의 기준은 '주택공시가격' 입니다. 예를 들어 다른 주택은 없고 매매가격이 14억원, 기준시가는 8억9천만원인 1주택을 보유중이고 이 주택에 월세를 주어, 매달 200만원을 받는다고 해도 임대소득세는 없는 겁니다. 기준시가 9억원 이하의 1주택자이기 때문입니다.

그런데 여러분들 대부분이 크게 오해할실 것 중에 하나! 위에서의 주택수는 임대를 놓는 주택수만 계산하는 것이 아닙니다. 여러분이 모두 보유한 주택의 숫자로 계산됩니다. 내가 거주하는 집이 1채 있고, 작은 원룸 1채에 월세를 놓아도 이건 또 과세가 됩니다. 왜냐하면 2주택이니까요. 이에 대해서는 불합리하다는 의견도 많이 나옵니다. 아까처럼 시장가격이 14억원이고 월세를 200만원이나 받고 있는 것에 대해서는 소득세가 없는 반면, 지방에 25평 아파트(매가 2억5천만원)와 작은 원룸(매가 5천만원)을 가지고 있는 사람이 월세 20만원을 받아도 이건 소득세 대상이니까요. 자산가격이나 월세소득을 기준으로 하면 확실히 불합리하게 보이긴 합니다. 그래서 주택 수가 아닌 주택가격을 기준으로 해야 하는 것 아니냐는 의견도 있습니다. 어쨌든 현행법은 위의 표와 같은 일단 잘 이해하시면 됩니다.

2채인 경우에는 어떨까요? 2채를 소유한 경우 월세는 고가주택 여부에 상관없이 무조건 과세입니다. 그러나 전세만 놨을 경우에는 여전히 소득세가 발생하지 않습니다. 하지만 다시 복습!! 내가 빌라 2채를 사서 전세를 놨습니다. 2채까지는 괜찮다고 해서 2채를 구입해서 세를 놓은거죠.

어? 근데 이게 무슨일이죠? 임대소득세를 내라는 통보를 받았네요... 흠.. 도대체 어떻게 된 걸까요??

그건 본인이 거주하는 집을 계산하지 않아서입니다. 내가 살고 있는 집은 비록 임대차와 아무런 관련은 없지만 주택 수 산정에는 들어간다고 말씀드렸죠? 그래서 이 사람은 2채가 아닌 3채를 보유한 것이 되고, 3채부터는 월세 없이 전세보증금만 가지고 있어도 소득세가 부과되는 겁니다.

정리하면, 총 주택수가 2주택인 경우 월세 없이 전세로만 세를 놨다면 비과세, 월세가 있다면 월세 부분만큼만 과세 대상이 됩니다.

3채인 경우에는 월세는 물론 전세만 놓은 경우에도 과세가 됩니다. 그런데 월세는 연임대소득이 확실하죠. 월 100만원 받는다고 하면 연 1200만원의 소득 발생! 명확합니다. 그런데 전세는 도대체 어떻게 임대소득을 구할까요?

여기에 그 산식이 있습니다.

(보증금 합계액 - 3억원) x 60% x 1/365 x

1.2%(정기예금 이자율) - 해당 임대관련 발생 이자 및 배당액.

자~ 예를 들어 설명 들어갑니다.

우리 가족이 거주하는 주택이 있고, 주택 2채를 매입하여 전세를 놨습니다. (총 3주택) 그리고 전세는 각각 4억원, 4억원 세를 놨다고 해보죠. 그럼 총 보증금 합계액은 8억원입니다. 여기서 3억 차감. 5억원이 남고 60% 니까 최종 3억원이 됩니다. 여기에 21년기준 정기예금 이자율 1.2%를 곱해주면 360만원이 됩니다. 만약 1년 중 6개월은 공실이고, 6개월만 전세 기간이었다면 1/2을 곱해주어 1억5천만원의 1.2%가 계산되어 180만원이 됐겠죠. 그리고 1.2%는 21년 기준 정기예금 이자율입니다. 올해 (22년)는 이자율이 또 바뀌겠죠. 최근 몇 년동안은 이 이자율이 계속 낮아졌는데, 아마도 올해는 소폭 상승하지 않을까 싶네요. 자, 어쨌든 8억원의 전세보증금을 공실 없이 놨을 경우 연 임대소득은 360만원이 되는 겁니다. 임대소득이 360만원이라는 거고, 과세액이 그렇다는 건 아니에요. 360만원은 어디까지나 과세표준입니다. 여기에 필요경비율과 공제액을 제하고 난 후 세율을 곱해주면 최종 임대소득이 나오는 거죠.

그럼 세율 들어갑니다~

여러분이 잘 알고 있는 양도소득세는 기본세율이 6~45%입니다.

그리고 임대소득이나 종합소득이나 전부 마찬가지 세율이 적용됩니다.

360만원에서 필요경비율을 제합니다.

필요경비율은 임대사업자등록자의 경우 60%, 미등록자의 경우 50%를 감면해줍니다. 미등록이라 가정하면 360만원 x 50% = 180만원 이 되겠죠.

그리고 공제액을 빼줍니다. 공제액은 임대사업자에게는 400만원, 미등록자의 경우 200만원을 공제합니다. 그렇다면 180만원 - 200만원 = -20 (사실상 0원)

이렇게 됨으로써 8억 정도의 전세 보증금만으로는 실제 납부할 임대소득세금은 없는 겁니다. 그런데 공제액의 경우 주택임대소득 금액 외 다른 종합소득이 2000만원을 넘어가면 이 공제를 적용하지 않습니다.

다시 설명합니다. 주택임대소득 말고.. 여러분의 다른 소득, 대표적으로 근로소득이겠죠. 그것이 2000만원을 넘어가면 임대소득세의 공제액은 받지 못합니다. 여기서 2000만원은 연봉 2000만원이 기준이 아니라 이러저러한 필요경비 다 빼고 과표로 잡힌 금액이 기준입니다. 사실 2000만원은 대부분 넘어갈 것으로 생각되므로 만약 공제를 받지 못하게 된다면 180만원이 과표가 되고, 이는 6% 구간이므로 곱해주면 108,000원이 계산되네요.

물론 임대소득은 종합소득에 포함되는 것이므로 임대소득 외에 여러분의 사업소득, 배당소득, 근로소득 등등이 있다면 합산하는 것이 원칙입니다. 단 임대소득이 연 2000만원 이하라면 다른 종합소득과 분리하여 14% 세율로 분리과세를 선택해도 됩니다.

예를 들어보죠. 앞선 경우처럼 임대소득 과표가 180만원 나왔는데, 내 연봉이 5000만원 입니다. 그렇다면 24% 구간에 속하므로 180만원의 24%인 43만2천원이 과세되는 거에요. (108,000원이 아니라는 겁니다)

내 연봉이 1억원이면 35% 구간에 속하므로 이번에는 63만원이 과세가 됩니다. 이해가 되시나요? 우리나라의 소득세는 고액 연봉자일수록 세금구간이 큰 누진과세 구조기 때문에 이런 결과가 나옵니다.

그런데 앞서 설명드린대로 연 소득 2000만원 이하라면 종합소득과 분리해서 분리과세를 선택할 수 있다고 했죠. 그렇기 때문에 24%, 35% 세율을 부과하는 세금을 내지 않고 14%(분리과세 세율) 단일세율로 신고하면 됩니다. 이럴 경우 252,000원으로 확연히 줄어드는군요. (180만원 x 14%)

또 한 가지 알아두셔야 할 것이 있습니다. 앞선 첫 번째 표에서도 부연설명했는데, 소형주택일 경우에는 주택수는 물론 과세에서도 제외된다는 점입니다. 그리고 소형주택의 기준은 40m2 이하이면서 기준시가 2억원 이하의 조건을 충족해야 합니다. 이런 주택은 주택수에서도 빠지고 과표를 구할 때 계산에서도 빠지게 됩니다.

이러한 소형주택의 기준(전용 40m2 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 현재 우리가 논하고 있는 임대소득세법상 기준입니다. 다른 법에서 소형주택을 언급할 경우에는 기준이 전혀 틀려지니 혼동하시면 안 됩니다. 예를 들어 조세특례제한법상 소형 주택은 85m2 이하이면서 기준시가 6억원 이하를 뜻합니다. 또한 장기임대주택도 5년을 뜻하기도 하고, 8년짜리를 뜻하기도 합니다. 역시 어떤 법을 논하고 있느냐에 따라 기준이 틀리기 때문이죠. (이 부분은 나중에 다시 할게요~) 그러니 기준은 법에 따라 모두 틀리구나라는 점만 일단 알고 계시면 됩니다.